Covid-19 nie odpuszcza. Roczne zebrania we wspólnotach nie odbywają się na ogół stacjonarnie, a właściciele głosują różnie, także online. Co w praktyce wywołuje liczne kontrowersje, a emocje potrafią sięgnąć zenitu. Jeden ze sporów miał swój finał w Sądzie Okręgowym w Warszawie.
SO przesądził, że uchwała wspólnoty w sprawie planu gospodarczego na 2021 została prawidłowo podjęta. Powołał się przy tym na covidowe uregulowania. Według niego, z uwagi na pandemię zdalny tryb prac nad uchwałami (np. za pośrednictwem komunikacyjnych programów internetowych) można było, a nawet z uwagi na niebezpieczeństwo rozszerzania wirusa SARS-CoV-2, należało stosować również w odniesieniu do zebrania ogółu właścicieli lokali. Zorganizowanie walnego zebrania właścicieli lokali było praktycznie niemożliwe z uwagi na pandemię C-19 i nie stoi w sprzeczności z przepisami prawa.
Wyrok podoba się ekspertom, ale przyznają, że z trybu on line trudno się korzysta we wspólnotach, gdzie mieszkają starsze osoby, nieposiadające ani wiedzy informatycznej ani często też komputera.
Czytaj też: Restauracja w budynku - tak, hałasy i zapachy - nie>>
Wysokie podwyżki w trybie obiegowy, to bezprawie
Właściciel mieszkania w warszawskiej wspólnocie mieszkaniowej wystąpił z powództwem do SO w Warszawie. Chciał uchylenia uchwały wspólnoty zatwierdzającej plan gospodarczy na konkretny rok. Nie podobały się mu zasady zarządzania garażem podziemnym, w którym miał miejsce postojowe. Tłumaczył, że nigdy nie udzielił jako współwłaściciel lokalu niemieszkalnego (garażu) wspólnocie mieszkaniowej pełnomocnictwa do zarządzania nim, tymczasem ustaliła ona w uchwale koszty związane z funkcjonowaniem garażu m.in. konserwacji bramy. Garaż podziemny nie stanowi też składnika nieruchomości wspólnej (tj. nie wszyscy właściciele mieszkań są również jego współwłaścicielami), nie wszyscy więc powinni za niego płacić w ramach zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. A wspólnota nie ustaliła też dla garażu odrębnego budżetu.
Właścicielowi nie podobało się również, że zaskarżona uchwała została podjęta w drodze głosowania obiegowego, bez formalnego zwołania zebrania właścicieli, przez co on i inni właściciele zostali pozbawieni możliwości przedstawienia innym właścicielom obecnym na zwołanym zebraniu swojej argumentacji faktycznej i prawnej dotyczącej uchwały w kontekście jej niezgodności z prawem. Nie podobało się mu też , że głosy pod uchwałą były zbierane także on line.
Ale te zarzuty są bezpodstawne przecież
Wspólnota broniła się że nie ma on racji. Według niej obowiązkiem każdego właściciela jest monitorowanie sytuacji, która dotyczy jego prawa własności, a właściciel w żaden sposób nie udowodnił, że nie miał możliwości przed zaskarżeniem uchwały zapoznania się z dokumentacją księgową, wysokością kosztów ponoszonych na poczet utrzymania części nieruchomości wspólnej i aby dochował w tym względzie należytej dbałości.
Wspólnota przypomniała też, że właściciel całkowicie pomija otoczenie formalnoprawne, w którym zaskarżona przez niego uchwała musiała zostać podjęta. Od 2 marca 2020 r. obowiązuje bowiem ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVI-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Dodatkowo w związku z pandemią wirusa COVID-19 od marca 2020 r. na terenie kraju obowiązywało i nadal obowiązuje szereg innych ograniczeń i zaleceń GIS mających na celu zapobieżenie rozprzestrzenianiu się wirusa. Do tych ograniczeń należy zaliczyć brak możliwości zorganizowania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w tradycyjnej formie, aby uniknąć bezpośredniego kontaktu, zwłaszcza, że liczba mieszkańców wynosi około 320 osób.
Jest covid to i zasady podejmowania uchwał są szczególne
SO w Warszawie oddalił powództwo. Nie dopatrzył się on uchybień. Przypomniał, że jedna z tarcz antykryzysowych dodała do ustawy o własności lokali art.21 ust 4 i 5, w których wyraźnie dopuszczono możliwość odbywania posiedzeń przez zarząd wspólnoty z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przepis ten zostały uchylony z dniem 19 stycznia 2021 r., ale był aktualny w tym konkretnym wypadku.
Zdaniem SO, z uwagi na wyjątkowy stan epidemii COVID-19, taki tryb procedowania (np. za pośrednictwem komunikacyjnych programów internetowych) można było, a nawet z uwagi na niebezpieczeństwo rozszerzania wirusa SARS-CoV-2, należało stosować również w odniesieniu do zebrania ogółu właścicieli lokali. Skoro ustawa wyraźnie zezwala na głosowanie przez właścicieli lokali w różnym miejscu i czasie (tryb indywidualnego zbierania głosów), to tym bardziej nie ma przeszkód dla odbywania zebrań właścicieli lokali w ten sposób, że będą się oni komunikowali w tym samym czasie, znajdując się w różnym miejscu.
Ponadto w art. 90 ustawy o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19, wskazywał, że jeśli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie tej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia jej w życie, ulegał on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu.
Czytaj też: We wspólnotach mieszkaniowych trwa stan tajemnicy>>
Z tych powodów w ocenie SO sposób zbierania głosów nad uchwałą był zgodny z obowiązującymi przepisami i adekwatny do zaistniałych warunków. Brak zorganizowania walnego zebrania właścicieli lokali był praktycznie niemożliwy z uwagi na pandemię C-19 i nie stoi w sprzeczności z przepisami prawa.
SO podkreślił, że zbieranie głosów on line we wspólnocie jest prawnie dopuszczalne, także za pośrednictwem systemu informatycznego e-kartoteka. Sąd powołał się na art. 60 kodeksu cywilnego. Dopuszcza on różne formy składania oświadczenia woli, w tym postać elektroniczną. Również art. 23 ustawy o własności lokali nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. Głosowanie więc za pomocą e-kartoteki jest prawnie dopuszczalne, oczywiście z wyjątkiem tych uchwał, które obejmują czynności, co do których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną, czy formę aktu notarialnego.
W opinii sądu oświadczenie woli w postaci elektronicznej może zostać złożone poprzez urządzenie elektroniczne z dostępem do internetu, między innymi za pośrednictwem poczty elektronicznej czy aplikacji. Elektroniczna forma oświadczenia woli, nawet w sytuacji gdy oświadczenie nie jest opatrzone podpisem elektronicznym jest zatem prawnie dopuszczalną formą uzewnętrzniania woli osoby głosującej. Brak jest bowiem regulacji wskazujących, w tej konkretnej sytuacji, na konieczności zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Internetowe nowinki raczej dla młodych
Zbigniew Gamdzyk, zarządca nieruchomości, prezes Condominium Sp. z o.o. w Warszawie chwali wyrok, ale uważa, że ma on znaczenie tyko dla wspólnot, w których mieszkają młodzi ludzie. - W 95 proc. wspólnot, które obsługujemy zebrania stacjonarne nie odbyły się. Próbowaliśmy je organizować on line, ale nie udało się. Mamy program księgowy, gdzie jest zakładka z opcją do głosowania, ale trzeba wiedzieć jak prawidłowo zagłosować. We wspólnotach, które obsługujemy mieszkają głównie starsi ludzie. Nie mają ani odpowiedniej wiedzy, umiejętności ani też często komputerów. Dlatego zrezygnowaliśmy również z głosownia on line. Ma ono sens tylko nowych budynkach, gdzie mieszkają młodzi ludzie. W naszym wypadku wszyscy właściciele dostali komplet informacji, łącznie z projektami uchwał i kartą do głosowania albo emailowo albo tradycyjną pocztą. I w tej samej formie głosowali - mówi. I przyznaje, że tego typu głosowanie trwają bardzo długo. - Jedna ze wspólnot była prawdziwą rekordzistką, tam potrzebnych było aż 7 miesięcy na zebranie wymaganej połowy głosów - wyjaśnia.
Natomiast dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych zwraca uwagę, że ustawa o własności lokali nie wskazuje technicznego rozwiązania "indywidualnego zbierania głosów przez zarząd". - Nie sposób uznać, że art. 23 ust. 1 tej ustawy jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przeciwnie, ustawa nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. Nie budzi też wątpliwości, że oddanie głosu jest oświadczeniem woli, a zgodnie z treścią art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Szczególne sposoby wyrażenia woli są wymagane tylko w sytuacji "wyjątków w ustawie przewidzianych" – podkreśla.
Zdaniem mec. Piotra Pałki niezrozumiałe jes że art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o własności lokali został uchylony. - Zgodnie z tym przepisem uchwała zarządu mogła być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała mogła być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. W dobie epidemii uchylanie przepisów, które miały zapewnić nieprzerwane funkcjonowanie zebrań wspólnot jest absurdalne - wyjaśnia.
I tłumaczy, że zgodnie z art. 90 tarczy antykryzysowej jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu. Do dnia dzisiejszego nie wiadomo kiedy stan epidemii ustanie, być może po ustaniu stanu epidemii zostanie ogłoszony stan zagrożenia epidemicznego i przepis ten nadal będzie w mocy.
