Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku właściciele nieruchomości coraz częściej dochodzą roszczeń od przedsiębiorstw przesyłowych. W praktyce jednak nie zawsze gra jest warta świeczki i nie za każde urządzenie można otrzymać satysfakcjonujące wynagrodzenie.
Do czasu wyroku Trybunału Konstytucyjnego (P 10/16) przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe i telekomunikacyjne skutecznie unikały wypłaty wynagrodzeń za korzystanie z prywatnych gruntów. Powoływały się na instytucję zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Praktyka ta pozwalała na bezpłatne i bezterminowe obciążanie nieruchomości. Trybunał uznał, że ograniczenie prawa własności nie może opierać się na prawotwórczej interpretacji sądowej zastępującej brak wyraźnych regulacji ustawowych przed 3 sierpnia 2008 r., czyli dacie wprowadzenia do kodeksu cywilnego służebności przesyłu. Obecnie orzeczenie to zmusza przedsiębiorstwa przesyłowe do uregulowania stanu prawnego infrastruktury na zasadach ekwiwalentności finansowej, o ile zainteresowani właściciele o to się o ubiegają.
Przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych kluczowe znaczenie ma dokładna weryfikacja stanu nieruchomości.
Księga wieczysta jest punktem wyjścia. Wpis służebności przesyłu oznacza, że przedsiębiorca posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a właściciel otrzymał lub powinien był otrzymać stosowne wynagrodzenie – wyjaśnia Agnieszka Ryznar, prezes Votum Odszkodowania S.A.
Dla właścicieli, przez których działki przebiegają sieci przesyłowe, kluczowe staje się pytanie: za jakie urządzenia, w jakiej wysokości i na jakich zasadach można obecnie uzyskać należne środki? Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego (art. 49 par. 1), właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o wynagrodzenie za obecność wszelkich urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz sygnałów telekomunikacyjnych.
Podstawą żądania ustanowienia służebności za wynagrodzeniem jest okoliczność, że urządzenia zostały posadowione oraz korzysta się z nich bez podstawy prawnej. Dotyczy to przede wszystkim urządzeń posadowionych w okresie PRL, przy czym nie zawsze tak jest, bo w tym okresie była możliwość legalnego posadowienia urządzeń na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości. W praktyce czyniono to jednak często bez uregulowanego tą ustawą trybu, względnie zaginęły dokumenty potwierdzające przeprowadzenie takiego postępowania – tłumaczy dr Mariusz Weiss, radca prawny w Kancelarii Prawnej Konieczny, Polak Radcowie Prawni sp.p.
Kluczowym warunkiem jest brak ważnej umowy (np. aktu notarialnego, umowy dzierżawy) lub ostatecznej decyzji administracyjnej uprawniającej przedsiębiorstwo do korzystania z gruntu za wynagrodzeniem. Sam fakt posadowienia sieci nie przesądza jednak automatycznie o końcowej wycenie.
- Właściciel musi wykazać, w jaki sposób infrastruktura przesyłowa wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości – czy ogranicza zabudowę, utrudnia prowadzenie działalności albo obniża wartość gruntu – podkreśla Ryznar.
Zdarza się, że właściciele nie mają świadomości, że pod ich nieruchomością przebiega infrastruktura podziemna. Tymczasem również ona może uzasadniać dochodzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
- W praktyce wielu właścicieli kojarzy problem wyłącznie ze słupami energetycznymi. Tymczasem równie często roszczenia dotyczą gazociągów, wodociągów czy ciepłociągów. O tym, czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie, decyduje nie rodzaj urządzenia, ale to, że przedsiębiorstwo korzysta z jego nieruchomości na potrzeby swojej infrastruktury – tłumaczy Ryznar.
Jak wskazuje dr Weiss, uzupełniająco można też domagać się ustanowienia służebności za wynagrodzeniem w przypadku trwałych i widocznych urządzeń niebędących urządzeniami przesyłowymi. W takiej sytuacji mamy do czynienia z klasyczną służebnością gruntową, a nie służebnością przesyłu, np. mostek czy utwardzona droga.
Bezpośrednim następstwem wyroku TK jest zmiana podejścia sądów powszechnych, które zaczęły odrzucać zarzuty zasiedzenia podnoszone przez przedsiębiorstwa energetyczne, co skutkuje zasądzaniem wynagrodzeń za ustanowienie służebności oraz rekompensat za dotychczasowe bezumowne korzystanie z gruntów. Ciągle jednak wyroków nie jest na tyle dużo, żeby można być pewnym korzystnego rozstrzygnięcia sądowego. Orzecznictwo się bowiem dopiero kształtuje.
Eksperci rynkowi zwracają uwagę na brak sztywnych odgórnych wytycznych przy określaniu ostatecznych kwot.
Nie istnieje jedna uniwersalna stawka. W praktyce odszkodowania mogą wynosić od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych, a do ich precyzyjnego określenia konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego – wskazuje Ryznar.
Wycena służebności przesyłu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wymaga indywidualnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyliczanie odszkodowania bezpośrednio poprzez pomnożenie powierzchni całej działki przez cenę rynkową metra kwadratowego gruntu nie jest prawidłową metodą. Wycena ekonomiczna opiera się na stopniu rzeczywistej ingerencji w prawo własności i jest kalkulowana przy użyciu standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
Jak tłumaczy dr Weiss, na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności wpływa cały szereg czynników, dlatego nie można określić jakiegoś uniwersalnego klucza do określenia tej wysokości. Na czynniki te składają się przede wszystkim:
Lokalizacja nieruchomości ma znaczenie w tym sensie, że wpływa na wartość nieruchomości, a to jest czynnik, który zawsze jest brany pod uwagę przy określaniu wynagrodzenia.
Przykładowo, w jednej ze spraw prowadzonych przeze mnie wynagrodzenie za ustanowienie służebności za odcinek elektroenergetycznej linii napowietrznej średniego napięcia o długości 44 metrów z pasem służebności o powierzchni 450 metrów kwadratowych przebiegającej przez centralną część nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni ok. 1500 mkw. wyniosła w przybliżeniu 50 000 złotych – podaje dr Weiss.
Aktualnie same kwestie związane ze służebnościami przesyłu nie są kontrowersyjne - kluczowa i sporna jest natomiast kwestia możliwości doliczania okresu posiadania przez przedsiębiorców przesyłowych służebności sprzed 2008 r. (czyli praktycznie korzystania z urządzeń w tym okresie). Pozytywne przesądzenie tej kwestii powoduje, że przedsiębiorcy przesyłowi będą - tak jak dotychczas, tj. przed wyrokiem TK - bronić się przed roszczeniami właścicieli gruntów zarzutem zasiedzenia służebności. Uwzględnienie tego zarzutu będzie powodować oddalenie roszczeń właścicieli. Negatywne przesądzenie powinno spowodować pominięcie zarzutu zasiedzenia, gdyż od 2008 r. nie upłynął jeszcze okres zasiedzenia w dobrej (20 lat) ani złej (30 lat) wierze.
- Kluczowe w tych sprawach będzie zatem znaczenie, jakie sądy powszechne będą nadawać wyrokowi TK z 2 grudnia 2025 r. Jest to zresztą kolejny przypadek pokazujący, że spory o praworządność nie mają charakteru wyłącznie teoretycznego, lecz przekładają się w praktyce na sprawy zwykłych obywateli – podkreśla dr Weiss.
Potencjał wynagrodzenia zależy przede wszystkim od rodzaju i parametrów urządzenia, wartości nieruchomości oraz faktycznego wpływu infrastruktury na możliwości korzystania z gruntu.
Jak podaje radca prawny Agnieszka Madej, wspólniczka kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy, gazociągi wysokiego ciśnienia to kategoria o najwyższym potencjale wynagrodzenia. Strefy kontrolowane sięgają niekiedy kilkudziesięciu metrów po obu stronach rurociągu, całkowicie wykluczając zabudowę.
W sprawach, gdzie gazociąg przebiega przez działkę budowlaną lub inwestycyjną, wynagrodzenia liczone są w setkach tysięcy złotych. Nieprawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Świnoujściu (I Ns 2/22) z 8 kwietnia 2026 r. przyznało właścicielom ponad 642 tysiące złotych jednorazowego wynagrodzenia właśnie ze względu na rozległą strefę kontrolowaną, która faktycznie wykluczała zabudowę działki – mówi mec. Madej.
Mec. Madej wskazuje, że linie wysokiego i najwyższego napięcia generują wynagrodzenia na poziomie kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych przy działkach budowlanych i inwestycyjnych. Strefy techniczne wokół tych linii są szerokie, a obecność słupów istotnie ogranicza możliwości zabudowy i obniża wartość rynkową nieruchomości. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30 marca 2026 r. (V ACa 662/17) zasądził prawie 30 tysięcy złotych wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu przez operatora linii energetycznej — przy działce, gdzie wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości był relatywnie ograniczony. Przy działkach o wyższej wartości rynkowej i większym zajętym pasie kwoty są odpowiednio wyższe.
Linie średniego i niskiego napięcia to najczęstszy przedmiot sporów, choć opłacalność prowadzenia postępowania jest tu najmniej oczywista.
Wynagrodzenie za linię SN przebiegającą przez działkę budowlaną może wynieść kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przy działce rolnej tej samej wielkości kwota spada do kilku tysięcy złotych, co przy kosztach postępowania może sprawiać, że spór traci sens ekonomiczny – mówi mec. Madej.
Z kolei z wodociągami i kanalizacją bywa różnie. Potencjał wynagrodzenia zależy głównie od średnicy rurociągu i wartości gruntu.
- Przy dużych rurociągach przesyłowych i nieruchomościach w atrakcyjnych lokalizacjach wynagrodzenia mogą być istotne. Przy typowych przyłączach wodociągowych lub kanalizacyjnych przebiegających przez działkę kwoty są zazwyczaj symboliczne – zaznacza mec. Madej.
Najmniejszą kwotę zwykle można otrzymać za infrastrukturę telekomunikacyjną (kable, światłowody). Zajmowany pas gruntu jest wąski, a strefy ochronne minimalne. Wynagrodzenie za kabel telekomunikacyjny biegnący przez działkę wynosi zazwyczaj kilkaset do kilku tysięcy złotych i rzadko uzasadnia prowadzenie postępowania sądowego.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
