Rozbieżne propozycje finansowe koncernów energetycznych i właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają sieci przesyłowe, to w zasadzie codzienność podczas nowych inwestycji oraz konserwacji już istniejącej infrastruktury. Brak jednolitego orzecznictwa sądowego powoduje, że przybywa ciągnących się latami sporów sądowych w tych kwestiach.
W jednej z wielkopolskich gmin Energa S.A. planowała budowę przesyłowej linii energetycznej 110 kV. Inwestor przedstawił właścicielowi nieruchomości propozycję wynagrodzenia, jednak nie odpowiedział na pytania dotyczące sposobu jego wyliczenia oraz przebiegu inwestycji. Koncern uznał rokowania za zakończone i wystąpił o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Choć starosta i wojewoda przyznali rację inwestorowi, to Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Poznaniu uchylił obie te decyzje. Przedsiębiorstwo przesyłowe nie może uznać negocjacji za zakończone tylko dlatego, że właściciel nie zaakceptował jego propozycji – orzekł WSA w wyroku z 27 maja 2026 r. (II SA/Po 9/26). W uzasadnieniu sąd podkreślił, że rokowania wymagane przez art. 124 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399) nie mogą sprowadzać się do przedstawienia oferty i oczekiwania jej akceptacji. Muszą mieć charakter rzeczywisty i obejmować dialog pozwalający stronom na poszukiwanie rozwiązania możliwego do zaakceptowania przez obie strony.
Agnieszka Ryznar, prezes zarządu Votum Odszkodowania S.A., firmy która zajmuje się walką o rekompensaty dla właścicieli działek zajętych pod sieci, choć zastrzega, że poznański wyrok nie jest jeszcze prawomocny, to publicznie cieszy się z jego konkluzji.
To ważne stanowisko nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale również dla przedsiębiorstw realizujących inwestycje infrastrukturalne. Wyrok przypomina, że obowiązek prowadzenia rokowań nie jest formalnością poprzedzającą postępowanie administracyjne, lecz realnym elementem ochrony prawa własności – podkreśla Ryznar w swoim wpisie na Linkedin.
Decyzje administracyjne może wydawać starosta w dwóch sytuacjach i na dwóch różnych podstawach prawnych. Do sporów dochodzi najczęściej w dwóch sytuacjach: po pierwsze – przy nowych inwestycjach. Po drugie wtedy, gdy firmy energetyczne dokonują okresowych konserwacji swoich sieci, zabezpieczają je przed uszkodzeniami (np. przez wycinkę drzew w pasie technicznym) albo remontują. W przypadku nowych inwestycji będzie to z reguły art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi wtedy o swoistą „quasi-służebność”, czyli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Starosta może bowiem ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Co istotne, udzielenie takiego zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac (do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań). Fiasko rokowań oznacza również, że starosta może wydać decyzję co do ewentualnego odszkodowania dla właściciela działki.
Czytaj w LEX: Zasady realizacji elektroenergetycznych sieci przesyłowych, dystrybucyjnych i inwestycji towarzyszących >
Problem w tym, że art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje formy prowadzenia rokowań ani dokumentów, jakie inwestor musi przedłożyć właścicielowi gruntu. Przepis ten nie nakłada również na inwestora obowiązku poinformowania właściciela na piśmie o zakończeniu rokowań. Strony dążące do załatwienia sprawy na podstawie tego przepisu nie są zobowiązane do przestrzegania sztywnych reguł w zakresie przeprowadzania rokowań, z wyjątkiem ich obligatoryjnego zainicjowania. Ustawodawca nie formalizuje także momentu zakończenia rokowań. Oznacza to, że mogą one zostać zakończone w dowolnym momencie, na przykład gdy jedna ze stron uzna, że brak jest szans na osiągnięcie porozumienia.
Jest też pozornie „bliźniaczy” art. 124b ustawy. Zgodnie z tym przepisem starosta decyzją administracyjną może zobowiązać właściciela (bądź użytkownika wieczystego) do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii, a także w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie tych czynności. Tu też za udostępnienie nieruchomości oraz powstałe w związku z tym szkody przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a koncernem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości określony w decyzji, to starosta może sam ustalić takie odszkodowanie.
Czego brakuje w przepisach, stara się doprecyzować orzecznictwo sądowe. Problem w tym, że sądy administracyjne orzekają w takich sprawach rozbieżnie, o czym przekonał się jeden z sadowników spod Skaryszewa w powiecie radomskim, przez którego gospodarstwo przebiega gazociąg przesyłowy. Polska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o. (PSG) chciała przeprowadzić konserwację gazociągu, a konkretnie usunąć drzewa znajdujące się w jego pasie technicznym. Sprawa dotyczyła obszaru zaledwie niecałych 200 metrów kwadratowych, PSG zaproponowała rekompensatę w wysokości 10 000 zł, ale spotkała się z kilkukrotnie wyższą kontrpropozycją właściciela działki (40 000 zł). Dlatego sprawa trafiła na ścieżkę administracyjną, a następnie sądową. Sadownik przegrał w starostwie i urzędzie wojewódzkim. Organy uznały, że w praktyce nie wyraził zgody na udostępnienie nieruchomości inwestorowi. Rolnik odwołał się do WSA i tam wygrał – sędziowie uznali, że kwestią sporną między skarżącym a inwestorem nie była możliwość wejścia na działkę skarżącego, a jedynie kwota odszkodowania za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności inwestora. Naczelny Sąd Administracyjny jednak powrócił do argumentacji urzędników i uwzględnił skargę kasacyjną gazowników, uchylił wcześniejszy wyrok i oddalił skargę sadownika (wyrok z 16 czerwca 2026 r., I GSK 1256/23).
Czytaj w LEX: Prawo do terenu a ograniczenie sposobu korzystania i udostępnienie nieruchomości przy inwestycjach elektroenergetycznych >
Takich spraw spornych pomiędzy koncernami energetycznymi a właścicielami nieruchomości jest znacznie więcej (mają symbol 6181). W ciągu dekady przed sądami administracyjnymi zapadło aż ok. 3400 wyroków w takich sporach, w tym ponad 800 w NSA. Jedynie w tym roku WSA i NSA wydały już wyroki w ponad 115 takich sprawach, w poprzednim było ich 252, a dwa lata wcześniej – 321.
Duże kontrowersje budzi też samo określenie „remont”, gdyż nie ma precyzyjnego odwołania się do prawa budowlanego i to rodzi kolejne spory, czy przy poważniejszych naprawach i konserwacji sieci przesyłowych znajdzie zastosowanie procedura opisana w art. 124 ustawy, czy trochę inna, którą reguluje art. 124b.
Art. 124 ust. 1 nie posługuje się pojęciami ustawy Prawo budowlane (budowa, przebudowa, remont), które mają znaczenie w procesie budowlanym. Mówi o przeprowadzaniu na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów itd., jako przesłance do ograniczenia korzystania z nieruchomości. W orzecznictwie wskazuje się również, że Art. 124 ust. 1 obejmuje zarówno roboty inwestycyjne celu publicznego realizowane od podstaw, jak i polegające na przebudowie już istniejącej inwestycji celu publicznego w zakresie przekraczającym zwykłe prace konserwatorskie, bieżące remonty czy usuwanie awarii, których to robót dotyczy art. 124b ust. 1. Inna interpretacja uniemożliwiałaby przebudowę jakiejkolwiek linii energetycznej, skoro art. 124b dotyczy wyłącznie prac związanych z bieżącą konserwacją, remontem czy usuwaniem awarii – uzasadnia sędzia Jolanta Rudnicka w jednym z ostatnich orzeczeń NSA w takich sprawach (wyrok z 11 maja 2026 r., I OSK 1211/23).
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
