Linie energetyczne, gazociągi, sieci ciepłownicze czy telekomunikacyjne bardzo często przebiegają przez prywatne nieruchomości. W wielu przypadkach infrastruktura została wybudowana kilkadziesiąt lat temu, bez zawierania umów z właścicielami gruntów lub bez formalnego uregulowania stanu prawnego. Zdarza się, że sieci przesyłowe utrudniają korzystanie z nieruchomości lub obniżają jej wartość. Ma to też konsekwencje przy sprzedaży gruntu, gdy z powodu służebności na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego nieruchomość ma niższą wartość i cena za nią jest niższa.
Trybunał Konstytucyjny 2 grudnia 2025 r. w sprawie P 10/16 orzekł, że praktyka przedsiębiorstw przesyłowych polegająca na korzystaniu z cudzych nieruchomości bez umów i bez wynagrodzenia - pod pretekstem tzw. zasiedzenia służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu - była sprzeczna z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony własności. Dla właścicieli gruntów otworzyło to drogę do roszczeń wobec firm przesyłowych. Nasuwa się przy tym pytanie o prawa przysługujące byłym właścicielom po sprzedaży nieruchomości.
Niełatwo o odszkodowanie
Zbywca gruntu nie ma raczej szans na odszkodowanie za obniżenie ceny nieruchomości sprzedanej z urządzeniami przesyłowymi, mimo że jest to formalnie dopuszczalne. Jak tłumaczy Agnieszka Ryznar, radca prawny i prezes Votum Odszkodowania, w przypadku roszczeń związanych z obniżeniem ceny sprzedaży konieczne jest wykazanie, że infrastruktura przesyłowa faktycznie wpłynęła na uzyskaną cenę.
- W praktyce wykazanie takiej szkody może być niemożliwe – mówi Izabela Libera, radca prawny z Kancelarii Libera i Wspólnicy.
Jest to logiczne, gdyż przy sprzedaży nieruchomości nabywca wiedział o urządzeniach przesyłowych i wpłynęły one na cenę.
- Jeżeli służebność została ustanowiona przed sprzedażą, to otrzymane z tego tytułu wynagrodzenie powinno zrekompensować właścicielowi utratę wartości nieruchomości. Jeżeli zaś służebność nie była ustanowiona przed sprzedażą, uprawnienie do żądania wynagrodzenia przysługuje aktualnemu właścicielowi i powinno zawierać w sobie rekompensatę za utratę wartości nieruchomości. Przedsiębiorstwo przesyłowe nie może więc być podwójnie obciążane za to samo - tłumaczy Izabela Libera.
Na skutek budowy sieci przesyłowych nieruchomość może stracić na wartości, gdy są usytuowane w taki sposób, że utrudniają korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem.
- Jeśli ktoś sprzedał nieruchomość, to odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości co do zasady będzie mógł się domagać wtedy, gdy kupił nieruchomość bez linii przesyłowych, a następnie doszło do ich posadowienia bez podstawy prawnej. Wtedy jego szkoda wyraża się w zmniejszeniu jej wartości po kupnie. Jeśli jednak kupił z urządzeniami przesyłowymi, to cena, za jaką nabył była odpowiednio mniejsza i uwzględniała już te urządzenia. Zatem szkody co do zasady nie poniósł – mówi Mariusz Weiss, radca prawny w Kancelarii Prawnej Konieczny, Polak Radcowie Prawni sp.p.
Trzeba przy tym pamiętać o przedawnieniu roszczenia odszkodowawczego. - W praktyce roszczenie odszkodowawcze z tego tytułu będzie bardzo rzadko dochodzone, bo problem dotyczy głównie urządzeń stawianych bez wyraźnej podstawy prawnej w PRL – podkreśla Mariusz Weiss.
Czytaj też w LEX: Wejście na nieruchomość w celu budowy urządzeń przesyłowych a chwila rozpoczęcia posiadania służebności >
Sprzedawca może zawalczyć o pieniądze
O ile walka o odszkodowanie za obniżenie ceny nieruchomości sprzedanej z urządzeniami przesyłowymi jest w zasadzie skazana na niepowodzenie, to nie oznacza to, że sprzedawca gruntu nie ma szans na świadczenie za czas, kiedy był właścicielem nieruchomości.
- Możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w przeszłości — nawet do sześciu lat wstecz. Z roszczeniem takim może wystąpić zarówno były właściciel (za okres, w którym posiadał nieruchomość), jak i obecny właściciel, jeśli w tym czasie przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez tytułu prawnego – podaje Izabela Libera.
Zbywca i nabywca nie muszą ze sobą współdziałać przy dochodzeniu roszczeń od przedsiębiorstw przesyłowych, a nawet nie ma to żadnego sensu.
- Są to dwa odrębne roszczenia, które co do zasady nie mogą być dochodzone w jednym postępowaniu – mówi Izabela Libera.
Natomiast po zbyciu nieruchomości nie można już dochodzić innego świadczenia: wynagrodzenia z tytułu służebności.
- Po zbyciu nieruchomości poprzedni właściciel traci legitymację do dochodzenia dalszych roszczeń, ponieważ prawo do odszkodowania za ograniczenie własności jest ściśle związane z aktualnym tytułem prawnym do gruntu – podaje Piotr Bożałkiński, radca prawny prowadzący własną kancelarię.
Sprawdź też w LEX: Kto płaci podatek rolny - właściciel, dzierżawca ziemi, czy dzierżawca wodociągu pod ziemią? >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
