Kolejne nowelizacje ustawy deweloperskiej krok po kroku poprawiają niejasne przepisy i wzmacniają ochronę kupujących. Głównym celem zmian jest poprawa przejrzystości rynku. Deweloper nie będzie mógł przerzucać na nabywcę skutków wzrostu kosztów budowy, inflacji czy cen materiałów – podkreśla Mateusz Wołojewicz, radca prawny z kancelarii Wojarska Aleksiejuk & Wspólnicy, komentując nowe inicjatywy legislacyjne.
Od wejścia w życie w 2022 r. tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695), ustawodawca konsekwentnie rozszerza zakres ochrony nabywców mieszkań i domów. W ramach ostatniej nowelizacji dodano dwa kluczowe przepisy art. 19a i art. 19b, na podstawie których deweloperzy zostali zobowiązani do publikowania na swoich stronach internetowych informacji o oferowanych lokalach, ich cenach oraz historii zmian tych cen. Ponadto nałożono na nich obowiązek codziennego przekazywania publikowanych danych do administracji publicznej, co umożliwia ich udostępnianie w ramach ogólnodostępnej bazy danych. Wprowadzenie powyższych przepisów pozwoliło konsumentom na łatwiejsze porównywanie ofert na rynku pierwotnym.
W ostatnim czasie pojawiły się dwa projekty zmian ustawy deweloperskiej: poselski oraz rządowy. Poselski projekt został uchwalony jako ustawa 19 czerwca br. przez Sejm. Ma on - zgodnie z jego uzasadnieniem - zwiększyć przejrzystość informacji o cenach nieruchomości poprzez standaryzację danych publikowanych przez deweloperów. Z kolei projekt rządowy (ujęty w wykazie prac legislacyjnych pod numerem UD361), ma na celu dalsze wzmocnienie pozycji kupujących na rynku pierwotnym.
Inicjatywa poselska zgłoszona została przez członków klubu parlamentarnego Polska 2050. Stanowi odpowiedź na problemy praktyczne, które ujawniły się po wejściu w życie przepisów zobowiązujących deweloperów do publikowania informacji o cenach oferowanych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zarówno na stronach internetowych przedsiębiorców, jak i w portalu dane.gov.pl. Projektodawcy wskazują, że obowiązujące regulacje nie zapewniają jednolitego standardu technicznego publikacji danych. W konsekwencji informacje udostępniane przez deweloperów mają często zróżnicowaną strukturę i formę, utrudniając ich porównywanie oraz automatyczne przetwarzanie. Głównym celem przyjętej nowelizacji ustawy deweloperskiej jest zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego poprzez wprowadzenie obowiązku przekazywania danych cenowych w jednolitym, ustrukturyzowanym formacie umożliwiającym ich automatyczne przetwarzanie. Ma to ułatwić wykorzystanie danych publikowanych przez deweloperów oraz zapewnić konsumentom łatwiejszy dostęp do rzetelnych i porównywalnych informacji o ofertach dostępnych na rynku pierwotnym. Ustawa zakłada, że szczegółowy standard techniczny publikacji danych będzie określany przez ministra właściwego do spraw informatyzacji w drodze rozporządzenia.
Uchwalona ustawa przewiduje również wzmocnienie mechanizmów egzekwowania nowych obowiązków: rozszerza mianowicie katalog praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów o przypadki nieprzekazywania danych w wymaganym formacie. Dzięki temu Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów będzie mógł podejmować działania nadzorcze wobec deweloperów, którzy nie będą stosować ustawowych standardów raportowania. Jednocześnie projekt nie rozszerza zakresu publikowanych informacji, lecz koncentruje się na ujednoliceniu sposobu ich prezentacji. W uzasadnieniu podkreślono, że proponowane rozwiązania mają ograniczyć asymetrię informacyjną między deweloperami a nabywcami, zwiększyć transparentność rynku oraz ułatwić konsumentom podejmowanie świadomych decyzji zakupowych.
Ujednolicenie sposobu publikowania danych o cenach nieruchomości powinno zwiększyć przejrzystość rynku pierwotnego, ułatwić porównywanie ofert oraz poprawić dostęp konsumentów do rzetelnych informacji. W efekcie kupujący będą mogli podejmować bardziej świadome decyzje, a rynek stanie się bardziej transparentny i konkurencyjny.
Z kolei przygotowywany rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej – oczekujemy na zestawienie uwag z konsultacji publicznych i opiniowania oraz kolejną jego wersję - zakłada szereg zmian mających wzmocnić ochronę kupujących. Chodzi głównie o zwiększenie przejrzystości rynku, ograniczenie możliwości stosowania niekorzystnych dla nabywców praktyk oraz poprawę bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym.
Jednym z najważniejszych rozwiązań jest rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Oprócz informacji o cenach nieruchomości portal ma zawierać także dane o deweloperach, realizowanych przez nich inwestycjach, opóźnieniach w budowie, składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) oraz prowadzonych wobec nich postępowaniach restrukturyzacyjnych lub upadłościowych. Ma to ułatwić kupującym ocenę wiarygodności przedsiębiorców przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania.
Projekt przewiduje również zakaz podwyższania ceny lokalu lub domu po zawarciu umowy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł przerzucać na nabywcę skutków wzrostu kosztów budowy, inflacji czy cen materiałów. Ryzyko zmian kosztów inwestycji ma ponosić profesjonalny uczestnik rynku, czyli deweloper. Dla kupujących to dobra zmiana, gdyż zapewnia większą przewidywalność kosztów i eliminuje ryzyko nieoczekiwanego wzrostu ceny po zawarciu umowy.
Istotne zmiany dotyczą także odpowiedzialności za wady nieruchomości. Projekt ma przeciwdziałać praktyce likwidowania spółek celowych bezpośrednio po zakończeniu inwestycji, co utrudniało nabywcom dochodzenie roszczeń. Celem nowych przepisów jest bowiem zapewnienie kupującym realnej możliwości egzekwowania swoich praw przez cały okres odpowiedzialności za wady.
Rządowa nowelizacja zaostrza również zasady reklamowania inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy będą zobowiązani do publikowania bardziej szczegółowych informacji o oferowanych lokalach, a wizualizacje oraz zdjęcia mogące wprowadzać klientów w błąd będą musiały zostać odpowiednio oznaczone. Zmiany obejmują także procedurę odbioru lokalu, która ma stać się bardziej przejrzysta i przyjazna dla nabywców.
Projekt przewiduje ponadto zwiększenie ochrony osób wpłacających opłaty rezerwacyjne, wzmocnienie kontroli prowadzonych przez banki obsługujące mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz ograniczenie cesji praw z umów deweloperskich, co ma przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi mieszkaniami.
Wszystkie te proponowane zmiany - z perspektywy nabywców mieszkań i domów – należy ocenić pozytywnie. Powinny bowiem przyczynić się do zwiększenia bezpieczeństwa transakcji, poprawy transparentności rynku pierwotnego oraz wzmocnienia zaufania konsumentów do branży deweloperskiej.
Analiza obu inicjatyw legislacyjnych pokazuje więc, że kierunek zmian konsekwentnie zmierza do dalszego wzmacniania ochrony nabywców na rynku pierwotnym. Zarówno posłowie-wnioskodawcy, koncentrujący się na standaryzacji i dostępności danych o cenach nieruchomości, jak i rząd, obejmujący szerszy zakres zagadnień związanych z bezpieczeństwem transakcji oraz odpowiedzialnością deweloperów, wpisują się w trend zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego. Ma to ograniczyć asymetrię informacyjną pomiędzy przedsiębiorcami, a konsumentami, ułatwić porównywanie ofert oraz zwiększyć możliwość świadomego podejmowania decyzji zakupowych. Jednocześnie część planowanych regulacji może wiązać się z dodatkowymi obowiązkami organizacyjnymi i administracyjnymi po stronie deweloperów, co już obecnie stanowi przedmiot dyskusji w środowisku branżowym.
Niezależnie od ostatecznego kształtu przyjętych przepisów można oczekiwać, że proces legislacyjny będzie zmierzał do dalszego wzmacniania pozycji kupujących oraz zwiększania transparentności informacji dotyczących inwestycji mieszkaniowych. W konsekwencji rynek pierwotny powinien stać się bardziej przejrzysty, a poziom ochrony konsumentów wyższy niż dotychczas.
Należy jednak pamiętać, że oba projekty znajdują się obecnie na różnych etapach procesu legislacyjnego. Poselski projekt nowelizacji został już przyjęty przez Sejm i obecnie znajduje się na etapie senackim. Natomiast projekt rządowy przeszedł dopiero etap opiniowania i konsultacji publicznych, dlatego nie wiemy jeszcze jaki będzie ich rezultat. W związku z tym ostateczny zakres oraz treść proponowanych rozwiązań – w tym zwłaszcza tego drugiego projektu - mogą jeszcze ulec sporym zmianom w toku dalszych prac legislacyjnych.
Podsumowując, obie analizowane inicjatywy legislacyjne oceniam pozytywnie. Choć różnią się zakresem i stopniem ingerencji w regulację rynku deweloperskiego, ich wspólnym celem jest zwiększenie transparentności rynku mieszkaniowego oraz wzmocnienie ochrony nabywców. Proponowane rozwiązania mogą przyczynić się do poprawy dostępu do rzetelnych informacji, ograniczenia nieuczciwych praktyk oraz zwiększenia bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym. W konsekwencji projektowane zmiany należy uznać za krok w kierunku lepszego zrównoważenia relacji pomiędzy deweloperami, a konsumentami.
Mateusz Wołojewicz, radca prawny z kancelarii Wojarska Aleksiejuk & Wspólnicy
