Rząd dąży do uregulowania relacji pomiędzy wynajmującymi i najemcami w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m/kw, które dotknął lockdown. Przyjęty we wtorek projekt zmian w ustawie przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu działalności galerii handlowych czynsz dla najemców zostanie obniżony o 80 proc., natomiast przez 3 miesiące po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności będzie to 50 procent. Pomoc będzie przyznawana także we wszystkich kolejnych okresach ewentualnego obowiązywania zakazu handlu oraz ma dotyczyć umówi najmu zawieranych przed dniem wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego, czyli od 14 marca 2020 roku.

Czytaj: Rząd przyjął kolejne formy pomocy dla biznesu>>
 

W przyjętym we wtorek projekcie nowelizacji ustawy covidowej zastrzeżono, że wynajmujący i najemcy będą mieli prawo skorzystania z kontroli sądowej i ustalenia innej wartości czynszu, niż wynikająca z przepisu o obniżce, w przypadku wykazania, że skala obniżki jest nieuzasadniona.

Czytaj w LEX: Obiektywna gospodarcza niemożliwość świadczenia po wybuchu pandemii >

- Ciągle nie rozumiemy, dlaczego branża centrów jest i ma być tą jedyną, którą rząd chce regulować ustawowo. Rada nie kwestionuje potrzeby wsparcia najemców, z których wielu jest w trudnej sytuacji, ale nie może się ono odbywać kosztem wynajmujących – podkreśla Krzysztof Poznański dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych. I dodaje, że rząd nie konsultował tego rozwiązania z organizacją zrzeszającą galerie handlowe.

Sprawdź w LEX: Czy wsteczna zmiana umowy najmu wpływa na rozliczenie podatku od przychodów z budynków? >

Pozytywnie natomiast projekt oceniła Federacja Przedsiębiorców Polskich oraz Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług. Jednak jej zdaniem, rząd powinien jak najszybciej rozpocząć prace nad określeniem warunków współpracy podczas wychodzenia z lockdownu – po otwarciu centrów handlowych oraz doprowadzić do zrównoważenia warunków umów między wynajmującymi a najemcami.

Czytaj także: Spóźnione oświadczenie galerii handlowej o przyjęciu "tarczowej" oferty nie przedłuży umowy>>
 

Propozycja rządu zantagonizowała galerie i ich najemców  

Marek Kowalski przewodniczący Federacji Przedsiębiorców Polskich zauważa, że w sytuacji w jakiej znajdują się placówki zamknięte przez lokcdown nawet zapłata 20 proc. czynszów w zamkniętych galeriach handlowych to pomoc dla wynajmujących – nie dla najemców. Uważa, że wsparcie wynajmujących ze strony rządu może być szersze i na przykład obejmować przesunięcie wynajmującym spłat rat kredytów oraz odsetek zaciągniętych na zakup czy budowę centrum handlowego.

Czytaj w LEX:  Obniżenie czynszu najmu powierzchni w związku z epidemią koronawirusa >

Według Kowalskiego brak zrównoważenia pozycji prawnej stron umów między galeriami handlowymi a najemcami to także jeden z problemów, który należy pilnie rozwiązać. - Wnioski płynące z okresu pandemii muszą znaleźć odzwierciedlenie w zapisach umów – ocenia Marek Kowalski.

Także dr Piotr Wolny, dyrektor biura Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie przyznaje, że temat czynszów w nieruchomościach komercyjnych jest sprawą skomplikowaną i wymagającą zrozumienia racji obu stron. Z jednej strony przedsiębiorcy dzierżawiący nieruchomości oczekują, że właściciele lokalu czy biura będą z nimi solidarni i np. zgodzą się na czasową obniżkę czynszów na czas pandemii. Z drugiej strony właściciele lokali często kupowali je na kredyt i nie mogą pozwolić sobie na to, by całkowicie zawiesić pobieranie opłat.

Sprawdź w LEX: Czy nieopłacanie czynszu w centrum handlowym, w czasie epidemii koronawirusa, generuje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń? >

- Najrozsądniejszą metodą jest spotkanie się po środku, czyli po prostu czasowe umorzenie lub obniżenie czynszu, ale na przykład z deklaracją, że opłata będzie uiszczana na czas. Trudno wyobrazić sobie sytuację, że właściciel niedziałającej restauracji będzie przez pół roku lockdownu płacić 100 procent czynszu właścicielowi. To właściwie prosta droga do bankructwa lub do gigantycznego nakręcenia spirali zadłużenia – mówi Piotr Wolny.

 

Właściciele lokali komercyjnych już nie są skłonni do obniżek

Katarzyna Michalska, Centrum Doradztwa Gospodarczego Kiżuk & Michalska przyznaje, że w pierwszej fali koronawirusa nie było żadnego problemu z obniżkami, zawieszeniem płatności lub umorzeniem czynszów.

- W przypadku drugiej fali mieliśmy mnóstwo zgłoszeń, że właściciele lokali nie tylko nie obniżają czynszów, a nawet decydują się na podwyżki. Argument? Bo jak będzie Tarcza Finansowa to dostaniecie pieniądze z górką, a my nie dostajemy nic, a jeszcze musimy wam obniżać. Oczywiście to podejście bardzo niesolidarne, ale należy również rozumieć właścicieli nieruchomości, że nie mogą obniżać czynszów w nieskończoność – mówi Katarzyna Michalska.

Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami - rozwiązania szczególne >

Jej zdaniem nie jest wykluczona fala pozwów, której adresatami będą właściciele nieruchomości komercyjnych, a kierowanych przez najemców, którzy nie mogIi skorzystać z uregulować zawartych tarczy.

- Mogą powoływać się na zasady ogólne przepisów Kodeksu Cywilnego. A szczególne na klauzulę z art. 357 [1] Kodeksu cywilnego, który stanowi, że sąd może zmienić warunki umowy, jeśli zaszły nadzwyczajne zmiany w stosunkach pomiędzy stronami spowodowane niezwykłymi okolicznościami. To był przepis w zasadzie martwy i w zasadzie przywróciła go do życia dopiero pandemia. To jest furtka dla przedsiębiorców dotkniętych przez tą nadzwyczajną zmianę, czy też z powodu rozporządzeń, zakazów, specyfiki działalności gospodarczej czy też ograniczenia ruchu turystycznego - wskazuje Marek Jarosiewicz, wspólnik w Kancelarii Wódkiewicz- Sosnowski, Adwokaci i Radcowie Prawni.

Czytaj w LEX: Odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkody w trakcie pandemii >

Są już pierwsze wygrane w sądach

Pozwy na tej podstawie prawnej już trafiają do sądów. I są już pierwsze rozstrzygnięcia. Sprawę o obniżkę czynszu wygrała właścicielka niewielkiego sklepu odzieżowego przy promenadzie w Świnoujściu, która nie była w stanie płacić wysokiego czynszu, bo z powodu pandemii straciła klientów. Zamiast 9 tys. zł płaciła tylko 2 tys. zł miesięcznie. Dług właściciel lokalu ściągnął przez komornika. Złożyła więc pozew do sądu, by ten zmienił niekorzystną dla niej umowę. Sąd w Szczecinie podzielił jej stanowisko, że zaszły takie nadzwyczajne zmiany w stosunkach pomiędzy stronami spowodowane niezwykłymi okolicznościami. Za takie uznał pandemię koronawirusa i w konsekwencji utratę dochodów.

Sąd obniżył w miesiącach wskazanych przez nią w pozwie czynsz z 9 tys. zł do 2 tys. zł za jeden miesiąc najmu oraz do 2,9 tys. zł w dwóch kolejnych miesiącach. Wyrok jest nieprawomocny.

Czytaj w LEX: „Pozwy zbiorowe” jako odpowiedź na czasy „niedyspozycji” wymiaru sprawiedliwości w czasach epidemii koronawirusa >

Podobne sprawy zawisły przed sądami m.in. w Warszawie i Poznaniu. W niektórych postępowaniach sądy wydały postanowienie o zabezpieczeniu czynszu na czas postępowania znacznie obniżając należny czynsz.