Treść niektórych ogłoszeń sprzedaży nieruchomości niepokojąco kojarzy się z czasami, gdy wraz z wioską sprzedawano przypisanych do niej chłopów. Te mniej kontrowersyjne i dość powszechne oferty umożliwiają zakup mieszkania już wynajętego – a umowa najmu dotyczy kilku kolejnych lat. Inna opcja to oferta mieszkania obciążonego służebnością mieszkania lub użytkowaniem.
Czytaj: Adres „do eksmisji” za 500 zł? Umowa najmu okazjonalnego nie taka bezpieczna>>
Mieszkanie z niekłopotliwym lokatorem
Niedawno na portalu OLX pojawiła się prawdziwa okazja – wystawiono mieszkanie idealne na „szybki flip”. Autor ogłoszenia wskazał jednak, że są dwa minusy tej inwestycji – pierwszy to konieczność remontu, drugi to 98-letni lokator. Na szczęście dla potencjalnego nabywcy, lokator jest mało kłopotliwy – jak wynika z treści ogłoszenia, nie będzie mu przeszkadzał remont, a dodatkowym atutem jest to, że jest w słabej kondycji, można więc domniemywać, że problem szybko rozwiąże się sam.
Pragmatyzm autora ogłoszenia nie spotkał się ze specjalnym zrozumieniem, choć trzeba przyznać, że przynajmniej uczciwie ujawnił fakt, że nieruchomość jest obciążona. Zdarzają się bowiem przypadki, gdy obciążenie nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Burzliwa dyskusja o tym, czy sprzedający ma „rozum i godność człowieka” nie ma też specjalnego wpływu na ważność umowy sprzedaży takiego mieszkania, choć lokator – gdyby wbrew zapewnieniom sprzedawcy, remont mu przeszkadzał – ma możliwość obrony swoich praw.
Dożywotnika nie trzeba prosić o zgodę na sprzedaż
Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. - Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia – wskazuje. Dodaje, że sprzedaż mieszkania z dożywociem jest możliwa i nie wymaga uzyskania zgody dożywotnika, jednak jego nabywca powinien zostać poinformowany przed zawarciem umowy sprzedaży o umowie o dożywocie oraz zapoznać się z jej treścią.
Czytaj w LEX: Umowa dożywocia a księgi wieczyste w praktyce notarialnej >
- Przeniesienie własności mieszkania powoduje, że na nabywcę przechodzą zobowiązania z umowy o dożywocie. Prawo dożywocia ciąży bowiem na każdorazowym właścicielu nieruchomości obciążonej tym prawem, a nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność rzeczową i osobistą za świadczenia objęte prawem dożywocia - dodaje Piotr Jarzyński. Wskazuje, że wyjątkiem jest sytuacja, gdy świadczenia stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Dodatkowo – jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Sprawdź w LEX: Jakie skutki w PIT niesie za sobą przekazanie nieruchomości członkowi rodziny w ramach umowy dożywocia? >
Gdy remont jest uciążliwy, można żądać ochrony posesoryjnej
- Lokator, który mieszka w sprzedawanym mieszkaniu, objęty jest przede wszystkim ochroną posesoryjną - mówi dr Weronika Wenda, prowadzącą kancelarię radcowską w Krakowie.
- Czyli nie można go wyrzucić z tego posiadania. Z kolei prowadzenie remontu może być traktowane jako czynność uciążliwa i ograniczająca go w tym posiadaniu, bo w jakiś sposób musi się podporządkować działaniom kogoś obcego z swojego punktu widzenia. Oczywiście można nabyć lokal zamieszkały przez osobę posiadającą do niego jakiś tytuł, czy też taką, która tam mieszka, na pewno nie oznacza to jednak wszechwładzy w stosunku do tego lokalu i możliwości opróżnienia z takiej osoby i jej mienia bez tytułu. A to z kolei oznacza, że nabywca musiałby najpierw wystąpić z pozwem o opróżnienie lokalu z takiej osoby i jej mienia, a zważywszy na jej wiek, nawet jeżeli sąd by orzekł o możliwości eksmisji to tylko ze wskazaniem lokalu przynajmniej socjalnego, spełniającego minimalne wymagania związane z potrzebami eksmitowanego lokatora – wskazuje.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego >
Jak doprecyzowuje adwokat Maciej Śledź z kancelarii Nowosielski i Partnerzy - Adwokaci i Radcy Prawni, nowy właściciel, który rozpocznie remont, będzie osobiście odpowiedzialny za wszystkie świadczenia objęte umową dożywocia. - Jeśli zakres prac remontowych tego wymaga, to oczywiście nowy właściciel powinien dożywotnikowi zapewnić na czas remontu inne miejsce zamieszkania. Dożywotnik może korzystać z wszelkich środków prawnych do ochrony swojego prawa, więc jeśli tego wymaga sytuacja może ubiegać się o ochronę prawną kierując sprawę do sądu – tłumaczy.
Sprawdź w LEX: Czy można sprzedać mieszkanie, które stanowi miejsce do egzekucji w trybie najmu okazjonalnego? >
Umowę najmu trudno wypowiedzieć
Drugi przypadek – nabycie wynajętego mieszkania, może przyprawić nowego nabywcę o ból głowy. - Zgodnie z przepisami, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, lecz może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jest to szczególna regulacja - nabywca może wypowiedzieć najem nawet, jeżeli został on zawarty na czas oznaczony, a jeżeli czas trwania najmu był nieoznaczony, gdy umowne terminy wypowiedzenia najmu przez wynajmującego są dłuższe niż terminy ustawowe z zachowaniem terminów wskazanych przez Kodeks cywilny – wskazuje mec. Śledź. Tłumaczy, że takie uprawnienie nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (najczęstszym przypadkiem jest umowa w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisów), a rzecz została najemcy wydana. Ograniczenie to ma za zadanie ograniczenie nadużyć po stronie zbywców i zabezpieczyć nabywców przez antydatowaniem umów przez nieuczciwych kontrahentów.
Czytaj w LEX: Ochrona praw lokatorów – wypowiadanie umów najmu lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) >
Piotr Jarzyński wskazuje natomiast, że zgodnie z Ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zbycie lokalu zdefiniowanego w tej ustawie (np. służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych) nie stanowi podstawy do wypowiedzenia lokatorowi umowy najmu przez nabywcę. - Jeśli nabywca chce wypowiedzieć umowę najmu to musi tego dokonać zgodnie z tą ustawą – tłumaczy. Takim przypadkiem jest np. używanie lokalu – pomimo pisemnego upomnienia – w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo sytuacja, w której właściciel sam chce w tym lokalu zamieszkać. W tym ostatnim przypadku umowę trzeba wypowiedzieć co najmniej na pół roku naprzód. W tym przypadku w grę wchodzi też kwestia lokalu zamiennego – nie ma problemu, jeżeli lokator ma gdzie się wyprowadzić, gorzej dla wynajmującego, jeżeli tak nie jest – wtedy sam musi taki lokal wskazać.
- Osoba, która chce nabyć lokal mieszkalny powinna sprawdzić czy jest on wynajmowany, ustalić treść ewentualnej umowy najmu i mieć świadomość co go ograniczeń w jej wypowiedzeniu – radzi Piotr Jarzyński.
Sprawdź w LEX: Czy notariusz może odmówić sporządzenia umowy dożywocia, jeśli dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta? >
Problem z ochroną osób starszych
Doktor Weronika Wenda również wskazuje, że przepisy – co do zasady – chronią lokatorów, jeżeli są oni świadomi swoich praw. - W mojej ocenie jeśli najemca płaci w terminie, umowa jest umową terminową, nie ma innych przesłanek wynikających z niewłaściwego korzystania z lokalu, to w zasadzie wynajmujący nie ma podstaw do skutecznego wypowiedzenia umowy terminowej. A jeżeli próbowałby to zrobić to najemca podważając to mógłby bronić swoich praw w sądzie - zaznacza.
Czytaj w LEX: Eksmisja. Procedura sądowa >
Dodaje jednak, że problemem jest sytuacja, gdy najemcami lub dożywotnikami są osoby samotne, w podeszłym wieku, niemające odpowiedniej wiedzy prawnej, które stykają się z nabywcą uzurpującym sobie prawo do tego, że może zrobić w lokalu, co chce.
- Być może w tym przypadku powinny być mechanizmy ochrony przeciwdziałające takim przypadkom. Moglibyśmy się również odwołać do przepisów karnych, które miały przeciwdziałać zastraszaniu, nękaniu lokatorów a były efektem afer z czyścicielami kamienic. Pytanie na ile to jest egzekwowalne - zaznacza dr Wenda.
Czytaj omówienie w LEX: Rozwiązanie umowy dożywocia zależne od wystąpienia wyjątkowych okoliczności >
Czytaj: Prawo nie chroni seniorów przed nadużyciami - Prawo.pl>>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.