Różnego rodzaju prawa dotyczące nieruchomości – zwłaszcza jej własność – ma bardzo duże, praktyczne znaczenie. Zwłaszcza ze względu na majątkową i „życiową” wartość tych praw. W celu ich ochrony powstały księgi wieczyste. Każdy, kto postępuje zgodnie z ich treścią – którą łatwo można ustalić za pomocą Internetu – jest chroniony przez prawo. Czym więc dokładnie są księgi wieczyste?
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W związku z tym księgi wieczyste są rejestrem publicznym, w którym zamieszcza się kluczowe informacje dotyczące nieruchomości – zarówno gruntowych, jak i lokalowych. Księgi wieczyste prowadzi się także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Rejestr ten prowadzą tzw. sądy wieczystoksięgowe, funkcjonujące w strukturze sądów rejonowych.
Czytaj w LEX: Konsekwencje ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej >>
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
- Dział I – oznaczenie nieruchomości (zamieszcza się w nim takie dane, jak numer nieruchomości, jej położenie czy spis spraw dotyczących nieruchomości);
- Dział II – własność (w tej części podaje się wszystkie dane właściciela nieruchomości);
- Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
- Dział IV – hipoteka.
Księgi wieczyste są jawne, a więc każdy może je przeglądać. I to za pomocą przeglądarki internetowej. Wystarczy znać numer księgi wieczystej nieruchomości. Poza tym w księgach tych podaje się na jakiej podstawie dokonano wpisu. Podstawą tą może być np. orzeczenie sądu, decyzja administracyjna bądź umowa sporządzona w formie aktu notarialnego. Dzięki księdze wieczystej można zapoznać się z pełną historią nieruchomości, co najmniej od czasu, gdy założono dla niej księgę. Im wcześniej zaś taka księga zostanie założona, tym lepiej. Zwłaszcza dla właściciela nieruchomości.
Czytaj w LEX: Umowa dożywocia a księgi wieczyste w praktyce notarialnej >>>
Rękojmia ksiąg wieczystych – co to jest?
Jedną z najważniejszych kwestii dotyczących ksiąg wieczystych jest – wyrażona przede wszystkim w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – rękojmia wiary publicznej tych ksiąg. Oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Rękojmia chroni więc tego, kto nabył – w dobrej wierze – własność lub inne prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości od tego, kto był wskazany w księdze wieczystej jako właściciel. Nawet w przypadku, gdyby okazało się, że w rzeczywistości właścicielem był ktoś inny.
Czytaj w LEX: Rękojmia wiary publicznej w przypadku nabycia użytkowania wieczystego >>
Domniemania istotne w praktyce
Ponadto warto pamiętać, że stosownie do ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
- nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę;
- domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym;
- przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania;
- domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
Tym samym księgi wieczyste gwarantują wysoki poziom bezpieczeństwa wszystkim uczestnikom obrotu. Wystarczy postępować adekwatnie do ich treści, aby zakwestionowanie czynności prawnej dotyczącej nieruchomości (przykładowo jej sprzedaż) było bardzo trudne.
Nie oznacza to, że treść ksiąg wieczystych jest nieomylna. Oczywiście może zdarzyć się, że stan prawny nieruchomości będzie inny, niż ten który ujawniono w księdze wieczystej. Wówczas właściwie jedynym sposobem na skorygowanie tego błędu jest złożenie w sądzie powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Tym samym konieczne jest przeprowadzenie postępowania przed sądem, w którym zostanie udowodniony błąd w treści księgi wieczystej.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Legitymacja procesowa do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 146.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.