Osoby żyjące w związkach nieformalnych dużo większą uwagę muszą poświęcić na zabezpieczenie swoich interesów w przypadku wystąpienia zdarzeń o nieprzewidywalnym charakterze, takich jak choroba czy śmierć jednego z partnerów. Warto wskazać, co często bywa pomijane, że związki partnerskie tworzą przede wszystkim osoby o różnej płci, które z różnych powodów a także wyborów życiowych, nie chcą lub nie mogą związać się węzłem małżeńskim.

Prawo chroni tylko małżeństwa

Obowiązujące przepisy prawa zapewniają ochronę prawną jedynie osobom związanym węzłem małżeństwa, tak w sferze osobistej, jak i majątkowej. Ta istotna dysproporcja w zakresie ochrony prawnej oferowanej małżeństwom i zupełny brak ochrony dla osób żyjących w związkach nieformalnych dotyczy przecież tych samych sfer życiowych. Prawo nie przyznaje partnerom praw chociażby w zakresie informacji na temat zdrowia, realizacji obowiązku alimentacyjnego czy praw adopcyjnych, powstania wspólnoty majątkowej, dziedziczenia czy wreszcie praw do ulg czy zwolnień podatkowych.

Zobacz również: Związki partnerskie wymagają zmian w prawie >>

Dwie grupy problemów

Praktyka pokazuje, że z punktu widzenia osób pozostających w związkach nieformalnych kwestie wymagające uwagi i zabezpieczenia można podzielić na dwie zasadnicze grupy. Pierwszą z nich stanowić będą sprawy o charakterze majątkowym, a drugą wszelkie inne zagadnienia głównie o indywidualnym i osobistym znaczeniu.

Kwestie majątkowe takie jak wspólna własność, dystrybucja uzyskiwanych dochodów, dziedziczenie, zarząd majątkiem wspólnym, wymieniając ledwie część zagadnień tytułem przykładu, winny być dobrze zaplanowane a decyzje podejmowane ze świadomością skutków dokonywanych rozporządzeń.

Sprawdź w LEX: Czy istnieje prawnie skuteczna możliwość zawarcia umowy dożywocia na nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej? >

 


Dożywocie coraz popularniejsze     

W ostatnich latach widoczny jest istotny, bo ponad trzydziestoprocentowy wzrost liczby zawieranych umów o dożywocie. Dane te wynikają ze statystyk prowadzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości za lata 2013-2018. Powody tego stanu rzeczy mogą być różne, niemniej umowy o dożywocie zawierane pomiędzy osobami pozostającymi w związku nieformalnym mogą także powodować wzrost liczby zawieranych umów.

Czytaj w LEX: Podatkowe skutki zawarcia umowy dożywocia >

Umowa o dożywocie jest umową nazwaną uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego (art. 908-916). Umowy o dożywocie popularne były przede wszystkim na terenach wiejskich z czym wiąże się także ich alimentacyjny charakter. Starsza osoba, często członek rodziny, przekazywała własność nieruchomości innemu, młodszemu członkowi rodziny w zamian za dożywotnią opiekę, dach nad głową czy utrzymanie. Zmiany demograficzne powodują jednak, że wzrasta liczba umów, w których przedmiotem rozporządzenia nie jest już nieruchomość rolna, ale inne nieruchomości, jak mieszkania czy domy. Umowa o dożywocie może być zatem jednym z mechanizmów prawnych zabezpieczenia interesów osób żyjących w związku partnerskim. Zanim jednak taka umowa zostanie zawarta trzeba pamiętać, że nie jest to panaceum na wszelkie niedogodności i z zawarciem umowy o dożywocie wiążą się określone konsekwencje.

Czytaj w LEX: Umowa dożywocia a księgi wieczyste w praktyce notarialnej >

 


Umowa dożywocia ma swoje konsekwencje

Przez umowę o dożywocie należy rozumieć umowę, w wyniku której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie i powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Popularność umów o dożywocie może wynikać ze skutków, jakie wywołuje ona w sferze majątkowej stron umowy o dożywocie. Przeniesienie własności nieruchomości, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14), że choć umowa o dożywocie prowadzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, to nie jest to wystarczającą przesłanką do przyjęcia, iż przychód uzyskany w wyniku tego zbycia podlegałby opodatkowaniu. Stanowisko to powoduje, że po stronie zbywcy nieruchomości nie powstaje obowiązek podatkowy. Ponadto, trzeba wskazać, że charakter umowy o dożywocie powoduje, że wartość nieruchomości, której własność została przeniesiona na nabywcę w drodze umowy o dożywocie nie wchodzi w skład ustalenia udziału spadkowego stanowiącego podstawę obliczenia zachowku, gdyby dożywotnik pozostawił spadkodawców dziedziczących po nim z ustawy.

Czytaj w LEX: Umowa o dożywocie w praktyce notarialnej >

Umowa dożywocia bez podatku od spadków i darowizn, ale z PCC

Zawierając umowę o dożywocie, w wyniku której na nabywcę przejdzie własność nieruchomości może być także korzystniejsze podatkowo. Odmiennie jak w przypadku darowizny, z którą wiązać się będzie konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn, nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do zapłaty stawki podatku od czynności cywilnoprawnych, która obecnie wynosi 2 proc. Umowa o dożywocie może także dotyczyć udziału w nieruchomości.

Zawarcie umowy o dożywocie pomiędzy osobami żyjącymi w związku nieformalnym może być jakimś sposobem zabezpieczenia na wypadek śmierci. Trzeba jednak dodać, że rozwiązanie to sprawdzi się wówczas, jeśli przedmiotem umowy o dożywocie jest nieruchomość stanowiąca własność jednego z partnerów oraz pod warunkiem, że nabywca przeżyje dożywotnika.

Czytaj w LEX: Opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie - omówienie orzecznictwa >

Problemy dożywotnika i nabywcy nieruchomości

Sytuacja komplikuje się, jeśli to dożywotnik przeżyje nabywcę nieruchomości. W przypadku braku testamentu, śmierć nabywcy nieruchomości (także jeśli przedmiotem umowy był udział w nieruchomości) spowoduje, że krąg spadkobierców zostanie określony na podstawie ustawy. A przecież dożywotnik, jako osoba obca, nie będzie należał do spadkobierców ustawowych. Spowoduje to, że własność nieruchomości przejdzie na rzecz innych osób, często zupełnie obcych. I o ile zmiana właściciela nieruchomości nie umniejsza praw dożywotnika, to z pewnością nie z takim zamiarem partnerzy zawierali umowę o dożywocie.

Trzeba rozważyć także sytuację, w której partnerzy są współwłaścicielami nieruchomości i chcieliby zawrzeć umowę o dożywocie. Fakt zawarcia umowy o dożywocie pomiędzy partnerami i przeniesienie udziału w nieruchomości na nabywcę będzie wywoływał te same skutki w zakresie dziedziczenia w przypadku, gdy nabywca umrze wcześniej od dożywotnika. Konsekwencje wynikające z przepisów spadkowych przesądzają też o tym, że nawet w przypadku zawarcia umów o dożywocie przez każdego z partnerów w zakresie rozporządzenia swoją częścią nieruchomości, zasady dziedziczenia mogą przesądzić o nieracjonalności takiego kroku.

Sprawdź w LEX: Czy przekazanie mieszkania umową dożywocia skutkuje koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego przez którąś ze stron umowy? >

Sama umowa dożywocia nie wystarczy

Przed zawarciem umowy o dożywocie należałoby zatem szczegółowo przeanalizować sytuacje majątkową i osobistą partnerów oraz uwzględnić zasady dziedziczenia, jakie dla tych osób będą miały zastosowanie. Można nawet postawić tezę, że jakiekolwiek decyzje majątkowego takie chociażby jak zakup przez partnerów nieruchomości powinny być poprzedzone analizą, w jakiej części i który z partnerów powinien stać się właścicielem nieruchomości. Z uwagi właśnie na kwestie związane z dziedziczeniem zawarcie umowy o dożywocie bez właściwie skonstruowanego testamentu nie będzie racjonalne. Trzeba także pamiętać, że umowa o dożywocie może być uznana za umowę zawartą dla pozoru. Dowodzić tego mogą zarówno spadkodawcy dożywotnika pozbawieni w wyniku zawarcia umowy o dożywocie spadku, jak i wierzyciele doszukujący się w zawartej przez dożywotnika umowy o dożywocie próby wyzbycia się majątku.

Sprawdź w LEX: Czy dożywotnik może zameldować się w lokalu bez wykazywania zgody właściciela? >

Nie można także pominąć, że przedmiotem umowy o dożywocie może być tylko prawo własności nieruchomości. Dożywocie nie może zostać ustanowione w zamian za przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.  

Podkreślenia wymaga, że przecież celem umowy o dożywocie jest zapewnienie, co do zasady, opieki osobie starszej, która w zamian za przeniesienie własności posiadanej nieruchomości uzyskuje dożywotnie prawo do świadczeń ze strony nabywcy. Jest to prawo niezbywalne, ściśle związane z osobą dożywotnika. I pomimo alimentacyjnego charakteru umowy o dożywocie istota tejże umowy nie sprawdza się do uregulowania sytuacji majątkowej osób żyjących w związkach nieformalnych, tym bardziej jeśli są to osoby zdrowe, w podobnym wieku i niewymagające opieki.

Czytaj w LEX: Wstąpienie w stosunek najmu przez osobę pozostającą z najemcą w związku partnerskim >