Od 1 kwietnia do 31 października nie obowiązuje tzw. okres ochronny, w którym nie można wykonywać wyroków sądowych orzekających o nakazie opróżnienia lokalu mieszkalnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, czyli wyroków o tzw. eksmisję na bruk. Okres ochronny od 1 listopada do 31 marca następnego roku ustanowiony jest w art. 16 Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U z 2014 r. poz. 150, dalej u.o.p.l.).


Okres ochronny nie dotyczy jednak przypadków eksmisji za znęcanie się (art. 17 u.o.p.l.) – gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku – albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.


Eksmisja to wykonanie orzeczenia sądowego, które rozwiązuje stosunek prawny uprawniający do używania lokalu oraz nakazuje opróżnienie lokalu. Nakazując opróżnienie lokalu, sąd w wyroku wskazuje te powody. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd orzeka też, czy osoba, której nakaz dotyczy, ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego, czy też nie. Sąd bada przy tym z urzędu, czy zachodzą przesłanki do jego otrzymania, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez tę osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną.


W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd może z urzędu orzec o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu, który zobowiązał się dostarczyć powód. Istnieją też przesłanki prawne (art. 14 ust. 4 u.o.p.l.), przy zajściu których sąd, wydając orzeczenie eksmisyjne, musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Dotyczy to spraw o eksmisję:
- kobiety w ciąży, osoby małoletniej, niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz zamieszkałego z nią opiekuna;
- osoby obłożnie chorej;
- emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej;
- osoby posiadającej status bezrobotnego;
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy.


Obowiązek orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego nie występuje jednak – w stosunku do wszystkich tych osób – jeśli mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Sąd może też orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego – zwłaszcza jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn znęcania się.


Jeżeli wyrokiem sądu przyznane jest uprawnienie do zapewnienia lokalu socjalnego, to obowiązek zapewnienia tego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, niezależnie od tego, kto jest właścicielem opróżnianego lokalu – gmina, skarb państwa, spółdzielnia mieszkaniowa czy podmiot prywatny. Dlatego też w sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje jednocześnie wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.@page_break@


Jeżeli w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd orzekł o uprawnieniu najemcy (w tym przypadku dłużnika podlegającego egzekucji) do otrzymania lokalu socjalnego, a gmina nie zapewnia takiego lokalu, najemca może wystąpić z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu socjalnego. Wynajmujący może zaś wystąpić przeciwko gminie o wynagrodzenie szkody, jaką poniósł przez to, że orzeczenie nakazujące opróżnienie lokalu nie może być wykonane z powodu niezapewnienia najemcy przez gminę lokalu socjalnego. Dlatego też gmina zobowiązana jest do tworzenia i utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy.


Tryb postępowania i czynności komornika w sprawach o opróżnienie lokalu wynikają z art. 1046 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U z 2014 r. poz. 101), a są uszczegółowione w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (Dz. U z 2012 r. poz. 11).


Komornik, w ramach czynności wstępnych, zawiadamia dłużnika o podjęciu czynności egzekucyjnych oraz wysłuchuje go w celu ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości. Na tym etapie komornik ustala też, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego, a także ustala jej sytuację rodzinną, majątkową i lokalową (w tym czy osoba eksmitowana ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia albo otrzymała od wierzyciela tymczasowe pomieszczenie, w którym może zamieszkać). Jeśli gmina lub właściciel zapewnią tymczasowe pomieszczenie, komornik musi o tym poinformować eksmitowanego. Komornik ustala też, czy musi eksmitować z mieszkania osoby małoletnie lub ubezwłasnowolnione – w takim przypadku musi wstrzymać się z dokonaniem czynności i zawiadomić sąd opiekuńczy.


Po ustaleniach wstępnych komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu komornik może przystąpić do faktycznych czynności egzekucyjnych.


W przypadku, gdy sąd orzekł o braku uprawnień do lokalu socjalnego osoby eksmitowanej i gdy osobie tej nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać, ani nie znalazła ona tymczasowego pomieszczenia, komornik występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie w zasobach gminy tymczasowego pomieszczenia dla eksmitowanej osoby.

Przez pomieszczenia tymczasowe – należy rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem), oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Lokale te przeznaczone są do najmu na okres od jednego do sześciu miesięcy dla osób, wobec których wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia dotychczasowego lokalu bez prawa do lokalu socjalnego lub zastępczego (art. 2 ust 1 pkt 5a w związku z art. 25a-e u.o.p.l.)


Stąd, gmina zobowiązana jest do posiadania w gminnym zasobie mieszkaniowym takich pomieszczeń, które spełniają warunki do zamieszkiwania ludzi. W innym przypadku, gmina zobowiązana jest wynająć na rzecz eksmitowanego, pomieszczenie tymczasowe nadające się do takiego zamieszkania. Osoby te mogą być kierowane także do schronisk, noclegowni i innych tego typu placówek.


Reasumując, należy podkreślić, że prawo do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych należy do podstawowych praw człowieka. Stąd, każdy przypadek eksmisji należy postrzegać jako rodzaj porażki w walce o budowanie więzi społecznych, więzi rodzinnych i szeroko rozumianą integrację społeczną. Społeczne uzasadnienie eksmisji wynika głównie z potrzeby ochrony interesów innych mieszkańców (znęcanie się). Ze względów ekonomicznych należy korzystać raczej z innych instrumentów, takich jak np. zamiana mieszkań.


Gmina została wskazana w ustawach jako jednostka właściwa do tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gminy, w ramach zadań własnych, są zobowiązane zapewnić potrzeby mieszkaniowe osób o niższych dochodach, poprzez tzw. tani najem lokali, lokale socjalne orzeczone w wyrokach o eksmisję, zakwaterowanie tymczasowe w schroniskach, noclegowniach lub innych miejscach, zakwaterowanie tymczasowe w przypadku zdarzeń losowych (powódź, pożar), a także lokale zamienne w przypadku przekwaterowań w związku z koniecznością wyburzenia budynków mieszkalnych ze względu na ich stan techniczny lub realizację innych inwestycji.


Z powyższego wynika, że gminy zobowiązane są do zapewnienia swoim mieszkańcom możliwości zamieszkania w godnych warunkach. Dlatego też, pojęcie tzw. eksmisji na bruk, w praktyce nie występuje i jego semantyczne znaczenie nie odpowiada stanowi faktycznemu. Nigdy bowiem nie zdarza się sytuacja, w której dotychczasowy najemca zostanie „wystawiony” na ulicę, bo zawsze zostanie skierowany co najmniej do pomieszczenia tymczasowego. Po stronie gminy spoczywa bowiem obowiązek zapewnienia „dachu nad głową” osobie wyeksmitowanej, niezależnie od tego z czyjego lokalu jest ona eksmitowana.