Kwestie związane z opodatkowaniem nieruchomości nabywanych w spadku i następnie sprzedawanych często są przedmiotem pytań podatników kierowanych do organów skarbowych. W grę wchodzą tu bowiem wysokie kwoty. W przedmiotowej sprawie chodziło o małoletniego, który odziedziczył udział w nieruchomości po zmarłej mamie.

Małoletnie dziecko wraz ze swoim przedstawicielem ustawowym, ojcem, nabyło własność nieruchomości tytułem spadku po zmarłej matce dziecka. Nabyli oni po ½ spadku. Nabycie nastąpiło w marcu 2016 r. a w listopadzie tego samego roku nieruchomości zostały sprzedane. Środki ze sprzedaży nieruchomości należące do małoletniego dziecka zostały wydatkowane na budowę domu, w którym razem z ojcem obecnie on zamieszkuje, a który jest własnością ojca i jego partnerki.

Ojciec dziecka zadał pytanie organom skarbowym, czy stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jego małoletnie dziecko jest zwolnione z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomościach, w sytuacji wydatkowania tych środków na budowę domu, w którym razem z ojcem zamieszkuje.

Zobacz również:
Na wizytę w urzędzie skarbowym będzie można się umówić >>

Wydatki ze środków z urzędu pracy na otwarcie biznesu kosztem podatkowym >>
 

Przedstawiając własne stanowisko, podatnik wskazał, że powinien on skorzystać ze zwolnienia ze zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z osiągnięciem dochodu ze sprzedaży nieruchomości, przed upływem pięciu lat.

Małoletni jest jedynym spadkobiercą swojego przedstawiciela ustawowego, a co za tym idzie odziedziczy cały majątek. Zaistniała sytuacja była spowodowana tym, że przedstawiciel ustawowy małoletniego wypełnił szczegółowo postanowienie sądu i nie miał w zamyśle działać na szkodę małoletniego oraz skarbu państwa. Poprzez szczegółowe określenie celu w postanowieniu sądu rejonowego, małoletni wraz z ojcem nie mógł w inny sposób wydatkować środków, jak tylko na budowę domu, w którym wspólnie zamieszkują. Ojciec zapewnił organy skarbowe we wniosku o interpretację, że zobowiązuje się w trybie natychmiastowym dopełnić formalności prawnych i notarialnych, mających na celu nabycie przez małoletniego własności nieruchomości oraz do złożenia stosownego oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym.

 


Wydatkowanie środków nie jest wystarczające

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak to stanowisko za nieprawidłowe. Stwierdził, że ustawodawca pozwolił wydatkować przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat (obecnie trzech) licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zauważył jednak, że samo wydatkowanie środków nie jest wystarczające. Zwolnienie przysługuje bowiem podatnikowi, jeżeli łącznie spełni dwa warunki, tj. wydatkuje ww. przychód na własne cele mieszkaniowe oraz w przypadku budowy domu, budynek ten będzie jego własnością lub współwłasnością. Czynności tych jednak musi dokonać przed upływem terminu dwuletniego (obecnie trzyletniego) licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie. Budynek mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika. Jeżeli w chwili ponoszenia wydatków na budowę domu podatnik nie dysponuje tytułem własności (współwłasności) do budynku, to najpóźniej tytuł taki podatnik powinien uzyskać ostatniego dnia okresu, o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kiedy może wydatkować środki na realizacje własnego celu mieszkaniowego.

W przedmiotowej sprawie ostatnim dniem tego terminu był 31 grudnia 2018 r. (wówczas obowiązywał dwuletni termin). Oznacza to, że warunek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe nie został spełniony, jako że w momencie upływu ustawowego terminu małoletni nie posiadał prawa własności (współwłasności) do wybudowanego budynku mieszkalnego. W konsekwencji, Wnioskodawca wydatkował należące do niego środki na budynek będący własnością jego ojca oraz jego partnerki, a więc nie na swój własny cel mieszkaniowy.

Reasumując, dyrektor KIS stwierdził, że mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego uznać należy, że przychód uzyskany przez małoletniego w 2016 r. z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku nieruchomości, wydatkowany na budowę domu będącego własnością jego ojca i jego partnerki, nie został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) i ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, cały dochód uzyskany przez małoletniego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 sierpnia 2020 r. nr 0115-KDIT3.4011.409.2020.2.KR