Aby w 2021 roku sprzedać mieszkanie bez podatku, ważne są trzy kwestie – kiedy nabyliśmy sprzedawaną nieruchomość, ile zarobimy na sprzedaży i na co wydamy pieniądze z transakcji. Przepisy pozwalają na zastosowanie zwolnienia z opodatkowania. Ważna jest jednak realizacja tzw. własnych celów mieszkaniowych.

 

Podatek po sprzedaży mieszkania

Generalnie dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba uiścić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył. Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy.

Zobacz również: Podatku od sprzedaży mieszkania da się uniknąć >>

 

Domek letniskowy a własne cele mieszkaniowe

Aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, pieniądze ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych. Z tym jest jednak pewien problem, bo przepisy podatkowe nie wyjaśniają, co to pojęcie oznacza.

Najnowsza interpretacja podatkowa w tej sprawie wydana została przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 24 marca br., nr 0115-KDIT2.4011.59.2021.2.KC. Organ podatkowy zwrócił uwagę, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy.

- Mamy kolejną interpretację indywidualną, definiującą własne cele mieszkaniowe podatnika. Liczba interpretacji wydanych na przestrzeni ostatnich lat w przedmiotowym zakresie pokazuje różnorodność sytuacji życiowych, w jakich znajdują się podatnicy jako spadkobiercy, obdarowani, sprzedający mniejsze mieszkanie w celu zakupu większego lub budowy domu, pragnący zabezpieczyć cele mieszkaniowe swoje i swoich dzieci, myślący o jesieni swojego życia – komentuje Agnieszka Czernik, doradca podatkowy.

 


Duży problem z interpretacją własnych celów mieszkaniowych

Jej zdaniem, rozważania na temat ulgi zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT uwidaczniają nam wszystkim stopień trudności stworzenia definicji własnych celów mieszkaniowych. - Nie da się wyznaczyć granic, w jakich powinien mieścić się majątek obywatela. Nie da się ustalić, ile domów powinien posiadać podatnik, ile samochodów, telefonów komórkowych, sprzętów RTV i AGD. Zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych może być podyktowane sytuacją zdrowotną, rodzinną, zawodową (np. połowa miesiąca spędzana w jednym mieście, połowa – w drugim mieście), także marzeniami o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych w przyszłości (na emeryturze). W rezultacie można zakupić kilka nieruchomości przydatnych na kilku etapach naszego życia – zaznacza Agnieszka Czernik.

 


 

Sama rekreacja to za mało do zwolnienia

Z interpretacji wynika jeszcze jeden ważny wniosek. Organ podatkowy podkreślił, że nie jest ważny nagłówek umowy czy też jakiegokolwiek dokumentu, ale treść pod nim zawarta. Nie jest ważne określenie „dom letniskowy” figurujące w dokumentacji, ale rzeczywiste funkcje, jakie spełnia ów dom, nadający się do zamieszkania nie tylko w sezonie letnim (wówczas spełniałby wyłącznie cele rekreacyjne), ale zapewniający możliwość całorocznego użytkowania i zamieszkania w nim na stałe.

- Interpretacja wskazuje, że nie liczy się nazewnictwo danego budynku, ale czy faktycznie dany budynek będzie służyć zaspokajaniu celów mieszkaniowych. Bowiem podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania jeżeli poniesione wydatki będą co prawda przeznaczone na budowę, modernizację domku letniskowego, ale domek ten służy jedynie do wypoczynku – wyjaśnia Monika Brzostowska, doradca podatkowy w kancelarii KiB.  Jej zdaniem, to w pierwszej kolejności cel, z jakim dokonujemy nabycia nieruchomości lub jej wybudowania, ma największe znaczenie.

- Przy czym nie można zapomnieć o tym, że faktyczne zamieszkiwanie, zaspokajanie potrzeb mieszkalnych jest tu kluczowe w ocenie, czy wydatki mogą być uznane za zrealizowane na cele mieszkaniowe. Regulacje zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych umożliwiają podatnikom nawet całkowite skorzystania ze zwolnienia podatkowego, w przypadku zbycia nieruchomości, jeżeli środki pieniężne zostaną przeznaczone na podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Zatem czy podatnik za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości kupi dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej, czy domek letniskowy, nie ma żadnego znaczenia. Sama nazwa rodzaju nieruchomości nie wpływa na ewentualną możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania – podkreśla Monika Brzostowska.

Podatnik, użytkujący dom letniskowy nie tylko w celu wypoczynku i rekreacji, ale w celach faktycznego zamieszkania przez cały rok, nie musi się więc obawiać, że jego prawo do ulgi z tytułu art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zostanie podważone.