Dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Tak brzmi ogólna reguła. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba uiścić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył. Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy. Osoba, która sprzedała nieruchomość w 2023 r., ma czas na wydatkowanie przychodu uzyskanego z tej sprzedaży do końca 2026 r.

Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >

 

Problematyczna definicja własnych celów mieszkaniowych

Aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, zarobione pieniądze (dochód) trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych. Z tym jest jednak pewien problem.

- Już sam sposób rozumienia pojęcia własnych celów mieszkaniowych jest niejednolity. Wiele wątpliwości budzi zwłaszcza możliwość skorzystania z ulgi w sytuacji, w której podatnik decyduje się następnie na wynajęcie zakupionego lokalu. Choć z jednej strony przepisy nie uzależniają omawianego zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem, to jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi na mieszkania wynajmowane, odwołując się do tego, że cele mieszkaniowe mają być „własne” – zwraca uwagę dr Bartosz Kubista, doradca podatkowy, adwokat, partner w kancelarii GLC.

Zobacz procedurę w LEX: Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części - opodatkowanie PIT >

Zobacz również:
Trudno uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania >>
Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>
 

Przepisy nie są również jasne w zakresie tego, kiedy należy rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. - Wielokrotnie można spotkać się z sytuacją, gdzie ktoś „wije sobie gniazdko” na przyszłość. Na przykład do spędzania czasu na emeryturze lub do wyprowadzki dzieci z rodzinnego domu. Może się również zdarzyć, że będzie to mieszkanie, które do momentu podjęcia ostatecznej decyzji o przeprowadzce będzie wynajmowane. Również w tym wypadku są poważne wątpliwości, czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w kancelarii Tax PFK.

Czytaj w LEX: Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych >

To jednak nie koniec problemów. Wątpliwości dotyczą również przypadków, w których podatnik chce wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych dwa mieszkania lub domy. Może to być uzasadnione np. charakterem pracy. Jak podkreśla Grzegorz Symotiuk, taka sytuacja również budzi wątpliwości, czy w takim wypadku zakup drugiego mieszkania może zostać uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych.

Czytaj w LEX: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN) potwierdza jednak, że zakup mieszkania na wynajem można potraktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych. Organ podatkowy przyznał, że przepisy prawne nie ograniczają osób fizycznych w dysponowaniu określoną liczbą mieszkań. Zwrócił jednak uwagę, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych zakupów, które służą zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnicy mogą więc kupić kilka lub kilkanaście mieszkań, w których w przyszłości będą realizować swoje cele mieszkaniowe. Zdaniem dyrektora KIS, nie można także zaakceptować poglądu, że czasowe wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego wyklucza możliwość skorzystania z tej ulgi.

Zobacz procedurę w LEX: Wydatki na własne cele mieszkaniowe >

 


Mieszkanie dla rodziny bez zwolnienia

Trzeba też pamiętać, że analiza interpretacji organów podatkowych i wyroków sądów administracyjnych prowadzi do wniosku, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane bardzo ściśle. Przypisuje się mu wymiar osobisty – nierozerwalnie związany z osobą podatnika korzystającego z ulgi. Wielokrotnie zdarzyło się, że organy podatkowe nie przekonały argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny. Potwierdza to m.in. wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt III SA/Wa 650/16. Zdaniem organów podatkowych, nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych również osoba, która kupiła mieszkanie w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. WSA w Białymstoku w wyroku sygn. akt I SA/Bk 1379/15 zwrócił uwagę, że osoba fizyczna nie może zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie.

 

Rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości

Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie pięciu lat od nabycia, podatku płacić nie trzeba. Nie trzeba też składać żadnej deklaracji podatkowej. Co ważne, pięcioletni czas liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jeśli sprzedaż nastąpiła wcześniej, konieczne jest wypełnienie i złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39. Trzeba to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania.

W zeznaniu PIT-39 wykazuje się:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa (czyli właśnie zwolnienie na realizację własnych celów mieszkaniowych),
  • dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

W składanym zeznaniu wskazuje się zatem chęć przeznaczenia dochodów ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego. Jeśli jednak, po trzech latach, okaże się, że podatnik nie wypełnił warunków zwolnienia, musi złożyć korektę tego zeznania i zapłacić PIT wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskałeś przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącz­nie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Więcej informacji na ten temat w specjalnym przewodniku dostępnym na stronie internetowej Ministerstwa Finansów.

Czytaj też inne artykuły przygotowane przez serwis Prawo.pl z okazji Dnia Edukacji Prawnej: