Od początku tego roku inwestorzy na rynku nieruchomości powinni liczyć się z nowym karnym podatkiem, który ma - jak zakładał poprzedni rząd - ograniczyć "hurtowy" zakup mieszkań. Nowa danina będzie nakładana na transakcję zakupu szóstego i kolejnego mieszkania. Chodzi o nowy art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten stanowi, że przypadku gdy kupujący:

  • nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (lub udziały w tych lokalach), albo
  • nabył już co najmniej pięć takich lokali (lub udziały w nich)

- stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu wynosi 6 proc.

Zgodnie z art. 7a ust. 2, jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

 

Przepisy będą działały wybiórczo

Nie zanosi się jednak na to, by nowy podatek miał odstraszyć inwestorów, ponieważ łatwo jest go uniknąć.

- Nowe przepisy będą działały w bardzo wybiórczy sposób. Nie obejmą swoim zakresem funduszy PRS, które inwestują w zakup całych bloków (apartamentowców). Zakup budynku bez wyodrębnionych lokali nie podlega bowiem dodatkowemu opodatkowaniu 6 proc. PCC, nawet jeśli w ramach takiej transakcji kupuje się kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań. W przypadku inwestorów indywidualnych sposobem na przeprowadzenie transakcji bez dodatkowego opodatkowania będzie dokonanie zakupu w różnych lokalizacjach (na różnych nieruchomościach gruntowych) - mówi Piotr Prokocki, doradca podatkowy, radca prawny, szef praktyki podatkowej w kancelarii Penteris.

Wyjaśnia, że z punktu widzenia praktyki rynkowej do rzadkości należą sytuacje, w których ktoś decyduje się zakupu sześciu lub więcej wyodrębnionych mieszkań położonych na jednej nieruchomości gruntowej. Jednak nawet takie transakcje będzie można przeprowadzić bez dodatkowego opodatkowania PCC – wystarczy, że zakup zostanie przeprowadzony przez kilka powołanych do tego celu spółek celowych.

- To ostatnie rozwiązanie będzie oczywiście wymagało uzasadnienia biznesowego, w przeciwnym wypadku może zostać uznane za próbę obejścia nowych przepisów. W przypadku poprzednich rozwiązań trudno mówić o jakimkolwiek obchodzeniu przepisów - zakres zastosowania art. 7a ustawy o PCC po prostu nie obejmuje tego rodzaju transakcji. Stawia to pod znakiem zapytania możliwość celu, który przyświecał ustawodawcy przy wprowadzaniu nowych przepisów – miała nim być walka z windowaniem cen nowych mieszkań - mówi Piotr Prokocki.

 

POLECAMY

Budynek "pod wynajem" bez daniny

Również Piotr Paśko, doradca podatkowy, menedżer w MDDP, uważa, że nowy przepis nie będzie miał zastosowania do szeregu transakcji.

- Biorąc pod uwagę, że nowe przepisy PCC dotyczą „lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość”, stawka PCC w wysokości 6 proc. nie znajdzie zastosowania do transakcji, których przedmiotem są całe budynki mieszkalne. A zatem, sytuacje, gdy deweloper, na zlecenie inwestora, buduje budynek przygotowany „pod wynajem”, a następnie sprzedaje go temu inwestorowi, nie powinny być opodatkowane dodatkowym PCC. Ponadto, sprzedaż lokali niemieszkalnych (nawet wyodrębnionych prawnie – więcej poniżej), również nie będzie podlegała nowemu PCC. Warto pamiętać, że sporo inwestycji PRS prowadzonych jest także w ramach budynków niemieszkalnych - wyjaśnia Piotr Paśko.

Według niego, biorąc pod uwagę skalę rynku PRS (aktualnie szacuje się, że sektor PRS odpowiada za mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce), jak i specyfikę działalności w tej branży (większość budynków nabywanych na potrzeby prowadzenia działalności PRS jest realizowana w formule BTR – build to rent – to znaczy, że są projektowane i budowane „na zlecenie” konkretnego inwestora, w oparciu o określone kryteria zakładające, że nie będą zawierały lokali na sprzedaż, lecz lokale te będą odpłatnie udostępniane) – nowe rozwiązanie nie powinno nadmiernie szkodzić temu sektorowi. - Sektor ten - po pierwsze - nie konkuruje ze zwykłym Kowalskim o dostępne na rynku pierwotnym mieszkania, a po drugie – dłuższej perspektywie może istotnie zmniejszyć lukę mieszkaniową w Polsce - zaznacza ekspert MDDP.

Czytaj również: Jak zmiany w PCC wpłyną na rynek PRS w Polsce >>

 

Możliwe spory o zgodność z prawem UE

Eksperci zwracają też uwagę, że nowy przepis wprowadza również wyłom w wynikającej z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC zasadzie wyłączenia spod opodatkowania PCC czynności opodatkowanych VAT Nowelizacja stanowi, że wyjątkiem od tej zasady będą "umowy sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a".

- Z punktu widzenia prawnego nowe przepisy stwarzają nietypową sytuację, w której jedna transakcja będzie opodatkowana dwoma podatkami pośrednimi - VAT i PCC - mówi Piotr Prokocki. 

Według Jarosława Józefowskiego, radcy prawnego, w przyszłości może to powodować spory. 

- Nowe regulacje spowodują, że od tej samej transakcji może powstać obowiązek zapłaty zarówno VAT jak też PCC. Może zatem dojść do podwójnego opodatkowania obrotu. Dotychczas obowiązywała zasada, że transakcja może podlegać albo VAT albo PCC. Powstają wątpliwości, czy nowy przepis jest zgodny z prawem UE. Należy się spodziewać, że w przyszłości może to być przedmiotem sporów. Być może stanowisko w tej sprawie będzie musiał zająć Trybunał Sprawiedliwości UE – mówi Jarosław Józefowski, radca prawny w kancelarii Dotlaw. – mówi Jarosław Józefowski. 

Czytaj w LEX: Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów >

 

Ulga dla kupujących pierwsze mieszkanie

Poprzedni rząd, wprowadzając dodatkowy podatek od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania, wprowadził też zwolnienie z podatku w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dla osób fizycznych kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Kupujący nie może jednak być właścicielem innej nieruchomości. Wyjątek będzie dotyczyć osób, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu. 

Celem zwolnienia ma być poprawa sytuacji osób, które kupują swoje pierwsze lokum. Będą mogli zaoszczędzić dzięki temu od kilku do kilkunasty tysięcy złotych, w zależności od ceny zakupu.

Zgodnie z art. 7 ustawy o PCC stawka podatku wynosi 2 proc. od ceny zakupu ustalonej w akcie notarialnym. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym mieszkania na rynku wtórnym. Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości wynosi 600 tys. zł, to kupujący płaci 12 tys. zł PCC. 

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest opodatkowany VAT, wliczonym w cenę, który jest płacony przez dewelopera. Transakcja opodatkowana VAT nie podlega już PCC.

Zobacz też procedurę: Zakup ruchomości przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej - opodatkowanie PCC >