Ustawodawca, odnosząc się do istoty podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawił zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym. W przypadku umowy sprzedaży stawka podatku wynosi 2 proc. - jeśli chodzi, między innymi, o nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego lub 1 proc. - jeśli chodzi o inne prawa majątkowe.
Ustawodawca do obiegu wprowadził również przesłanki zwolnienia z opodatkowania PCC. Zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, pod warunkiem, że osobie kupującego w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach (chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia).
Nabycie pierwszego, niewykończonego mieszkania
Z wątpliwościami w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych i możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości do organu interpretującego zgłosił się potencjalny klient zainteresowany zakupem nieruchomości. W jego planach umiejscowiony został zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym (budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy, nieoddany do użytku). Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, znajduje się we własności osoby prywatnej. Przyszły kupujący chciałby przeznaczyć nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, w związku z czym zamierza budynek w całości wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Jak wskazał, wnioskodawca jest osobą fizyczną, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zadane przez wnioskodawcę pytanie brzmiało: czy zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych, a kupujący może zastosować preferencyjną stawkę podatku wynoszącą 0 proc.? Skoro budynek zostanie jednoznacznie przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe kupującego, który chcąc w nim zamieszkać zamierza dokonać prac wykończeniowych, zdaniem wnioskodawcy nieruchomość będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym wnioskodawca wychodził z założenia, że jako kupujący powinien mieć możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku w wysokości 0 proc. Tym samym na skutek zakupu nieruchomości z budynkiem będącym w trakcie budowy, który nie jest oddany do użytkowania, kupujący powinien zostać zwolniony z obowiązku uiszczenia PCC.
Czytaj również: Warunki zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania >>
Kluczowe znaczenie budynku oddanego do użytkowania
Ze stanowiskiem wnioskodawcy nie zgodził się organ interpretujący, który uznał przedstawione przez niego stanowisko za nieprawidłowe. W pierwszej kolejności odniósł się do przepisów Prawa budowlanego, gdyż przepisy ustawy o PCC nie zawierają ani definicji budynku ani definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ustawodawca zdefiniował budynek jako obiekt budowlany trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Z kolei budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.
Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że przedmiotowe zwolnienie od PCC dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego - budynku w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie. Powyższe wskazuje na fakt, że zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy nie podlega zwolnieniu od PCC. Skoro wnioskodawca podniósł, że budynek (w stanie surowym otwartym lub zamkniętym) jest w trakcie budowy, co jest jednoznaczne z tym, że na moment transakcji nie będzie mógł być formalnie oddany do użytkowania, budynek w momencie zakupu nie będzie mógł również służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych kupującego. Do uznania budowy za zakończoną nie ma znaczenia, czy budynek będzie w stanie surowym otwartym czy zamkniętym.
Organ interpretujący wyszedł z założenia, że jeżeli w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tym samym jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w budowie, nieoddany jeszcze do użytkowania, kupujący w osobie wnioskodawcy nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 1 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.240.2023.1.ΜΜ
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
