Chodzi o obowiązującą od 31 sierpnia 2023 r. ulgę w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma wspierać osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich, w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu, nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało, żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. One mogą skorzystać ze zwolnienia.
- To oznacza, że osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia nie może, co do zasady, posiadać żadnego prawa do nieruchomości mieszkalnej - ani obecnie ani kiedykolwiek wcześniej. Zakaz dotyczy nieruchomości nabytych odpłatnie lub w darowiźnie. Można natomiast nabyć w spadku nie więcej niż 50 proc. udziałów w takiej nieruchomości. Przepis nie przewiduje przy tym limitu wartości tego udziału - mówi Arkadiusz Stępniewski, adwokat prowadzący własną kancelarię.
Czytaj również: Mieszkanie za granicą a zwolnienie z PCC w Polsce >>
Czytaj komentarz praktyczny w LEX: Krywan Tomasz, Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów>
Budynek gospodarczy to nie mieszkanie
Przepisy budzą wiele pytań, które fiskus wyjaśnia w interpretacjach.
W interpretacji z 8 listopada 2023 r. (nr 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU) dyrektor KIS rozpatrywał pytanie kobiety, która we wrześniu 2023 r. kupiła razem z mężem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jest to dla nich pierwszy zakup nieruchomości. Wcześniej jednak kobieta otrzymała w darowiźnie od rodziców działkę z murowanym budynkiem gospodarczym. Zapytała, czy notariusz prawidłowo pobrał od małżonków PCC.
Dyrektor KIS zgodził się, że nie powinna płacić podatku. - Skoro na działce będącej pani własnością znajdował się wyłącznie budynek gospodarczy, to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, mogła pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych - stwierdził dyrektor KIS.
Zaznaczył, że przy zakupie lokalu przez małżonków warunki zwolnienia muszą spełniać oboje.
Mam dom w złym stanie, czy przysługuje mi ulga na nowy?
Również w interpretacji z 26 stycznia 2024 r. (nr 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS) dyrektor KIS przyznał prawo do ulgi kobiecie, która jest właścicielką domu w budowie. Dom nie został oddany do użytku. Nie nadaje się, na dzień dzisiejszy, do zamieszkania; brakuje ocieplenia, przyłączy prądu i ogrzewania. Dyrektor KIS zgodził się, że skoro – zgodnie z odrębnymi przepisami – w domu nie można zamieszkać, to kobiecie przysługuje ulga.
Inaczej będzie jednak, gdy podatnik posiada nieruchomość w złym stanie technicznym, o czym mówi interpretacja z 30 stycznia 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.353.2024.2.MM). Z pytaniem wystąpił mężczyzna, który otrzymał w darowiźnie działkę ze stuletnim domem, niezamieszkałym od ponad 20 lat, który akcie notarialnym został ujęty jako przeznaczony do rozbiórki. W domu nie ma podstawowych mediów zapewniających codzienne użytkowanie takich jak bieżąca woda, kanalizacja, centralne ogrzewanie. Jednak w dniu sporządzenia umowy darowizny działki nie była wydana decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwoleniu na rozbiórkę domu.
Dyrektor KIS stwierdził, że nie ma prawa do ulgi. - To, że budynek jest w złym stanie technicznym, gdyż jest stary i niezamieszkały, i nie posiada podstawowych mediów, nie może stanowić przesłanki do zastosowania zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek - stwierdził dyrektor KIS.
Można mieć udziały w kilku nieruchomościach
W innej interpretacji z 8 listopada 2023 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.211.2023.2.PB) dyrektor KIS odpowiadał na pytanie mężczyzny, który w spadku po matce nabył po 50 proc. udziałów w dwóch mieszkaniach. Teraz chce kupić z żoną mieszkanie na rynku wtórnym. Zapytał, czy zapłaci PCC. Jego zdaniem przepisy nie precyzują, czy dozwolona wielkość udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku dotyczy 50 proc. jednej nieruchomości, czy też kilku nieruchomości. Wobec tego przepisy powinny być interpretowane na korzyść nabywcy.
Dyrektor KIS zgodził się z nim. - W przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Nie będzie pan zatem zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu mieszkania z rynku wtórnego, o ile pana małżonka również spełnia wymogi określone w art. 9 pkt 17 ww. ustawy - stwierdził.
Podobne stanowisko zajął w interpretacji z 9 października 2023 r. (nr 0111-KDIB2-3.4014.286.2023.1.ASZ). Sprawa dotyczyła kobiety, która w drodze dziedziczenia nabyła 1/2 udziału w spadku po zmarłym ojcu. W skład spadku wchodziły udziały w prawie własności nieruchomości w wysokości 1/2 udziału. Innymi słowy, stała się właścicielką wszystkich nieruchomości w udziale po 1/4. Ma prawo do ulgi, ponieważ w żadnej z nieruchomości jej udział nie przekraczał 50 proc.
Kiedy kupujący może dostać zwrot podatku
Co ważne, jak podkreśla Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce, w przypadku gdy notariusz pobierze podatek, mimo przysługującego zwolnienia, podatnik może wystąpić o zwrot nadpłaty.
Potwierdza to interpretacja dyrektora KIS z 8 sierpnia 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.197.2025.2.DR). Sprawa dotyczyła mężczyzny, który w maju 2025 r. kupił wraz z żoną mieszkanie. Za pośrednictwem notariusza zapłacił blisko 10 tys. zł PCC, według stawki 2 proc. Wcześniej był właścicielem połowy domu, który nabył w spadku. Jego żona nie była nigdy właścicielką nieruchomości.
Dyrektor KIS potwierdził, że podatnikowi przysługiwało zwolnienie na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie był zatem zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu zakupu mieszkania.
- W tej sytuacji podatnik może wystąpić o zwrot nadpłaty na podstawie 75 par. 1 ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem, jeśli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo jego wysokość, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Z kolei w myśl art. 72 par. 1 pkt 2 ordynacji za nadpłatę uważa się kwotę podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej – mówi Grzegorz Grochowina.
Cena promocyjna: 35.1 zł
|Cena regularna: 39 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 19.5 zł
Czytaj w LEX: Zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych pożyczek udzielonych przez członków najbliższej rodziny >
Intercyza nie pomoże
W interpretacji z 21 września 2023 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB) fiskus odpowiadał na pytanie kobiety, która razem z mężem, z którym ma rozdzielność majątkową (intercyzę), planuje zakup domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Ze względu na intercyzę, dom będzie kupiony w udziałach. Jej mąż był wcześniej właścicielem innego mieszkania, natomiast ona nigdy nie posiadała udziałów w żadnej nieruchomości.
- Skoro mąż był już właścicielem innej nieruchomości, do umowy sprzedaży domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia w niniejszej sprawie – gdy dom jednorodzinny nabywany jest na współwłasność – jest to, żeby pani oraz pani mąż nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia - wyjaśnił dyrektor KIS.
Dwie nieruchomości w jednym akcie akcie notarialnym
Nie pomogą też inne "wybiegi", jak np. zakup dwóch nieruchomości w jednym akcie notarialnym.
W interpretacji z 19 lipca 2024 r. (nr 0111-KDIB2-3.4014.228.2024.1.JKU) fiskus odpowiadał na pytanie mężczyzny, który w jednym akcie notarialnym nabył dwie nieruchomości, a wcześniej nie był właścicielem żadnej.
- Skoro na nieruchomości gruntowej (dwóch działkach ewidencyjnych), znajdują się dwa domy mieszkalne, trzy budynki gospodarcze oraz garaż, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie korzystała ze zwolnienia z podatku - stwierdzi dyrektor KIS.
Wyjaśnił, że ulga obejmuje nabycie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem gospodarczym, o ile stanowią one część składową tego gruntu. Jednak, co ważne, zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych. Nabycie dwóch budynków mieszkalnych nie daje prawa do ulgi.
Takie samo stanowisko zajął w interpretacji z 6 czerwca 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.109.2025.1.DR). -Skoro zamierza pani nabyć wraz z mężem na mocy jednego aktu notarialnego dwa lokale mieszkalne, to cała umowa sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC - stwierdził dyrektor KIS.
Przy zakupie notariusz pobiera oświadczenie
Kupujący nieruchomości na rynku wtórnym skorzystają ze zwolnienia, jeśli przedstawią notariuszowi oświadczenie.
-Tak jak dotychczas przy innych ulgach notariusz będzie pobierał jako płatnik oświadczenie od strony umowy, że nie posiada ona innych nieruchomości. Zgodnie z art. 56 ustawy kodeks karny skarbowy (k.k.s.) podanie w oświadczeniu nieprawdziwych informacji może stanowić - w zależności od wysokości narażonego na uszczuplenie podatku - przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe – mówi Maciej Celichowski, notariusz, rzecznik prasowy Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.
Zgodnie z art. 56 par. 1 k.k.s. podatnik, który składając płatnikowi oświadczenie podaje nieprawdę lub zataja prawdę albo nie dopełnia obowiązku zawiadomienia o zmianie objętych nimi danych, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.
Artykuł 56 par. 2 k.k.s. stanowi, że jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych. Paragraf 3 tego samego artykułu stanowi, że jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe.
W 2025 r. wartość graniczna między wykroczeniem a przestępstwem wynosi 23 330 zł.
Podatnik składa takie oświadczenie również m.in. gdy chce skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Osoba korzystająca z ulgi nie może być właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość.
Czytaj również: Pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym bez PCC >>
Czytaj także pytanie w LEX: Czy nabycie nieruchomości z dwoma budynkami mieszkalnymi, w tym jednym do rozbiórki, wyklucza zwolnienie z PCC?>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
