Chodzi o ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023, poz. 1463). 31 sierpnia wchodzą w życie zmiany w ustawie o PCC wprowadzające ulgę w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma wspierać osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.
Warunki zwolnienia
W art. 9 ustawy o PCC, który określa zwolnienia przedmiotowe, wprowadzony zostaje nowy pkt 17. Stanowi on, że zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich, w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało, żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. One mogą skorzystać ze zwolnienia.
- To oznacza, że osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia, nie może, co do zasady, posiadać żadnego prawa do nieruchomości mieszkalnej, ani obecnie ani kiedykolwiek wcześniej. Zakaz dotyczy nieruchomości nabytych odpłatnie lub w darowiźnie. Można natomiast nabyć w spadku nie więcej, niż 50 proc. udziałów w takiej nieruchomości. Przepis nie przewiduje przy tym limitu wartości tego udziału - mówi Arkadiusz Stępniewski, adwokat prowadzący własną kancelarię.
- Zwolnienie wejdzie w życie 31 sierpnia 2023 r. i nie obejmie sprzedaży dokonanych przed tym dniem - podkreśla resort finansów.
Czytaj też w LEX: Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów >
Można zaoszczędzić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych
Zgodnie z art. 7 ustawy o PCC stawka podatku wynosi 2 proc., a obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym mieszkania na rynku wtórnym. Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości wynosi 500 tys. zł, to kupujący płaci 10 tys. zł podatku PCC. Dzięki zwolnieniu kwota ta zostanie w kieszeni kupującego.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest opodatkowany podatkiem VAT, wliczonym w cenę, który jest płacony przez dewelopera. Transakcja opodatkowana VAT nie podlega już PCC.
Jak wylicza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, kupując przeciętną używaną kawalerkę w mieście wojewódzkim, na PCC wydalibyśmy około 5,7 tys. zł. W takich miastach jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Łódź, Olsztyn czy Zielona Góra byłoby to około 4-5 tys. zł, ale już w Gdańsku, Krakowie czy Warszawie kwota podatku sięgnęłaby nawet 12 tys. złotych.
Oszczędności dla kupujących oznaczają jednak straty dla gmin. Wpływy z tego podatku są dochodem własnym gmin. Wynika tak z art. 4 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego.
Czytaj również: Nowa ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych to miliony złotych mniej dla gmin >>
Uwaga na dodatkowe koszty
Notariusz Maciej Celichowski, rzecznik prasowy Izby Notarialnej w Poznaniu, zwraca uwagę, że do tej pory 2-procentowy podatek PCC był odprowadzany przez notariuszy od ceny zakupu ustalonej w akcie notarialnym. - Teraz, w konkretnej sytuacji - zakupu pierwszego własnego „M”, ta opłata nie będzie obowiązywać, ale trzeba tu wziąć pod uwagę także inne koszty i podatki – mówi Maciej Celichowski.
Wyjaśnia, że koszty rosną, gdy lokal kupowany jest na kredyt. Na jego zabezpieczenie trzeba ustanowić hipotekę, a ta podlega podatkowi PCC, którego wysokość przy zwykłej hipotece wynosi 0,01 proc. wysokości hipoteki lub 19 zł. Stawkę podatku 19 zł stosuje się przy hipotekach zabezpieczających także m.in. odsetki według stawki zmiennej.
Nabywając mieszkanie lub dom, należy jeszcze uiścić opłatę za wpis do księgi wieczystej.
Poza tym notariusz za swoją pracę pobiera taksę notarialną, regulowaną rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, które wskazuje maksymalne stawki. I tak dla mieszkania o wartości 500 tys. zł maksymalna stawka wynosi 1385 zł netto i jest to wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego.
Czytaj też w LEX: Zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych pożyczek udzielonych przez członków najbliższej rodziny >
Ograniczenie dla inwestorów
Ta sama ustawa przepisuje też inną zmianę w ustawie o PCC, która wejdzie w życie 1 stycznia 2024 r.
Zgodnie z nowym art. 7a ust. 1, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6 proc.
Co istotne, przepis wprowadza też wyłom w wynikającej z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC zasadzie wyłączenia spod opodatkowania PCC czynności opodatkowanych VAT. Nowelizacja stanowi, że wyjątkiem od tej zasady będą "umowy sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a".
Czytaj też w LEX: Najem i dzierżawa lokali mieszkalnych przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej >
Jednak, jak zauważa Piotr Prokocki, doradca podatkowy, szef praktyki podatkowej w kancelarii Penteris, działanie 6 proc. PCC będzie wybiórcze, a jego wpływ na rynek nieruchomości znikomy.
- Indywidualni (mniejsi) inwestorzy rzadko lokują swoje środki w zakup większej liczby mieszkań w jednej lokalizacji. W przypadku kupna nieruchomości położonych na odrębnych działkach dodatkowy podatek nie wystąpi. Jeśli jednak ktoś decyduje się już zainwestować większe środki w lokale położone na jednej nieruchomości, może przeprowadzić tę transakcję w innej formie – może np. zakupić cały budynek (samodzielnie lub wspólnie z innymi inwestorami), albo dokonać transakcji za pośrednictwem kilku spółek celowych. Z tych względów nowe przepisy nie powinny również wpłynąć na rentowność inwestycji realizowanych przez fundusze PRS, zainteresowane zakupem całych budynków mieszkalnych - kwituje Piotr Prokocki.
Zobacz też procedurę w LEX: Zakup ruchomości przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej - opodatkowanie PCC >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
