Nowelizacja ustaw o samorządzie gminnym, o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, o gospodarce nieruchomościami, o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza duże zmiany dla kupujących mieszkania, została opublikowana w Dzienniku Ustaw.
Jak podkreśla minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, najważniejsza zmiana polega na zniesieniu PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. - To oszczędność nawet kilkunastu tysięcy złotych, które będzie można przeznaczyć na przykład na remont łazienki czy meble do kuchni - mówi minister.
Kupujący (osoba fizyczna) nie może jednak być właścicielem innej nieruchomości. Wyjątek będzie dotyczyć osób, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu. Obecnie kupujący na rynku wtórnym płaci 2 proc. podatku.
Szóste mieszkanie i kolejne z dodatkowym podatkiem
- Jednocześnie wprowadzamy 6 proc. stawki PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania. Chcemy w ten sposób ograniczyć hurtowy wykup mieszkań, który winduje ceny nieruchomości z całym kraju - mówi minister Buda.
Zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych dodano 26 maja, podczas drugiego czytania rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zmiana przewiduje opodatkowanie dodatkowym 6-proc. podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) zakup szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego na jednej nieruchomości gruntowej.
Chodzi o dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnym art. 7a ust. 1. Wynika z niego, że w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowych, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wyniesie 6 proc.
Z ustępu 2 ma z kolei wynikać, że jeśli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Projektowane jest także zniesienie 2-proc. PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne na rynku wtórnym. Jak się wydaje, zrezygnowano także (przynajmniej na ten moment) z zapowiadanych w ostatnich miesiącach pomysłach wprowadzenia podatku od pustostanów, czy też wprowadzenia ograniczenia w postaci możliwości nabycia tylko jednego mieszkania na rok (dla podmiotów posiadających co najmniej pięć lokali mieszkalnych).
Sprawdź w LEX: Sprzedaż gruntów rolnych a podatek od czynności cywilnoprawnych >>
VAT nie wykluczy obowiązku zapłacenia PCC
Obecnie jest tak, że kupujący nieruchomość płaci albo PCC albo VAT. Zależy to od tego, jaki charakter ma transakcja, czy sprzedającym jest firma czy osoba prywatna. Konieczność zapłaty VAT, wyłącza jednak obowiązek rozliczenia PCC. Teraz będzie inaczej. Posłowie PiS chcą, by nabywca płacił dwa podatki od tej samej transakcji.
- Proponowana zmiana wprowadza wyłom w wynikającej z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC zasady wyłączenia spod opodatkowania PCC czynności opodatkowanych VAT. Z projektu wynika bowiem, że także sprzedaż nieruchomości opodatkowanej VAT będzie podlegała PCC. Celem tego rozwiązania jest zapewne opodatkowanie nieruchomości nowo wybudowanych, kupowanych bezpośrednio od dewelopera, które z zasady są opodatkowane VAT. Zatem kupujący, którzy nie mają prawa do odliczenia VAT lub jest ono ograniczone, będą obciążeni ekonomicznie dwoma podatkami – VAT i PCC – zwraca uwagę dr Grzegorz Keler, adwokat w Kancelarii SPCG.
Wątpliwości budzi także sam tryb wprowadzenia proponowanej zmiany. Jak podkreśla dr Grzegorz Keler, dodanie zmiany na etapie prac w komisji sejmowej w praktyce uniemożliwia przeprowadzenie konsultacji co do treści nowych przepisów i wypowiedzenie się w tym zakresie przez zainteresowane podmioty. Jest to szczególnie naganne zważywszy na fakt, iż zmiany te prowadzą do zwiększenia obciążeń podatkowych – nie mają więc charakteru technicznego czy doprecyzowującego.
Sprawdź w LEX: Jak księgować zakup oraz sprzedaż mieszkań, jeżeli firma zakupiła je w celu odsprzedaży? >>
Zmiana uderzy w fundusze PRS, ale nie tylko
Nowe przepisy są wymierzone głównie w fundusze PRS (kupujące często wiele mieszkań w jednym budynku), o czym świadczy ograniczenie opodatkowania do zakupu mieszkań w inwestycji zlokalizowanej na jednej nieruchomości gruntowej. Jednak rykoszetem uderzą też w mniejszych inwestorów.
- W praktyce zmiana zapewne nie zniechęci ich do nabywania lokali mieszkalnych, jednak zamiast kupować większą liczbę mieszkań znajdujących się w budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą musieli dywersyfikować inwestycje pomiędzy różnymi lokalizacjami. Może to wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności mniejszych inwestycji. Można się również spodziewać prób wyodrębniania nieruchomości, aczkolwiek zważywszy na poziom skomplikowania tego procesu, gra może nie być warta świeczki – komentuje dr Grzegorz Keler.
Czytaj też: Opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie - omówienie orzecznictwa >>
Także zdaniem Piotra Prokockiego, doradcy podatkowego, szefa praktyki podatkowej w Kancelarii Penteris, dodatkowy 6-proc. PCC od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań, to pierwsza tego typu konstrukcja, która spowoduje jednoczesne opodatkowanie tej samej transakcji VAT i PCC.
- Wysoki PCC podważy opłacalność „hurtowego” zakupu mieszkań w jednej lokalizacji. Jego działanie będzie miało jednak bardzo selektywny charakter – uderzy w inwestorów, którzy kupują mieszkania (w tym samym lub w sąsiednich budynkach) z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Przedsiębiorcy stosujący ten model biznesowy będą musieli przestawić się na zakup nieruchomości zlokalizowanych na różnych nieruchomościach. To ograniczy im jednak możliwość wypływania na ceny nabywanych mieszkań – twierdzi Piotr Prokocki.
Uważa również, że nowy podatek nie powinien w istotny sposób wpłynąć na fundusze PRS i szeroko rozumiany rynek najmu nieruchomości mieszkalnych. W dalszym ciągu posiadanie większej liczby nieruchomości mieszkalnych (przeznaczonych pod wynajem) nie będzie skutkowało dodatkowym opodatkowaniem.
Dodatkowe 6 proc. podatku ma obowiązywać od 1 stycznia 2024 r. Zwolnienie z PCC od zakupu pierwszego mieszkania ma wejść w życie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Zobacz również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku >>
WZORY DOKUMENTÓW w LEX:
- Darowizna z ustanowieniem służebności mieszkania i prawa użytkowania gruntu >
- Wniosek właściciela lokalu o wyrażenie zgody na podział (połączenie) lokalu >
- Umowa najmu mieszkania >
- Umowa służebności mieszkania >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
