Najem mieszkania opodatkowany ryczałtem nie wpływa na VAT
Małżonek rozliczający VAT od całości najmu apartamentów należących do majątku wspólnego małżonków może odliczyć w całości VAT naliczony od ich zakupu, jeżeli apartamenty są wykorzystywane do najmu opodatkowanego VAT. Rozliczanie przychodów z najmu po połowie na gruncie ryczałtu nie ma wpływu na to prawo, ponieważ nie decyduje o statusie podatnika VAT ani o zakresie wykorzystania nieruchomości do czynności opodatkowanych.
Pozostaję wraz z małżonkiem we wspólności majątkowej małżeńskiej. W naszym majątku wspólnym znajdują się nieruchomości - apartamenty - które są wykorzystywane do odpłatnego najmu. Przychody z najmu tych nieruchomości dla celów podatku dochodowego rozliczamy po połowie, jako przychody każdego z małżonków. Natomiast dla celów podatku od towarów i usług całość usług najmu rozlicza jeden z małżonków. To ten małżonek występuje jako podatnik VAT z tytułu świadczenia usług najmu, wykazuje obrót z najmu oraz rozlicza podatek należny od całości wynajmowanych nieruchomości. Apartamenty zostały nabyte do majątku wspólnego małżonków i są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego najmu. Faktury dokumentujące zakup apartamentów zostały wystawione w związku z nabyciem nieruchomości przeznaczonych do tego najmu. Czy w opisanej sytuacji małżonek, który rozlicza VAT należny od całości usług najmu apartamentów należących do majątku wspólnego małżonków, ma prawo do odliczenia w całości VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zakup tych apartamentów - na pytanie Czytelnika odpowiada Rafał Styczyński, doradca podatkowy.
Kto odliczy VAT od zakupu
Tak, małżonek rozliczający VAT od całości najmu może odliczyć w całości VAT naliczony od zakupu apartamentów, jeżeli apartamenty są wykorzystywane do najmu opodatkowanego VAT. Nie ma znaczenia, że na gruncie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychody z najmu małżonkowie rozliczają po połowie, ponieważ zasady rozliczenia podatku dochodowego nie przesądzają o statusie podatnika VAT ani o zakresie prawa do odliczenia.
Prawo do odliczenia VAT naliczonego od zakupu apartamentów należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o VAT, w szczególności art. 86 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Dla prawa do odliczenia decydujące są więc dwa elementy: po pierwsze, odliczenia dokonuje podmiot mający status podatnika VAT, a po drugie, zakupiony towar lub usługa służy wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT.
W opisanej sytuacji apartamenty należą do majątku wspólnego małżonków, którzy pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomości są wykorzystywane do najmu. Dla celów podatku dochodowego, tj. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, małżonkowie rozliczają przychody z najmu po połowie. Natomiast dla celów VAT całość najmu rozlicza jeden z małżonków — to on występuje jako podatnik VAT, świadczy usługę najmu, rozlicza podatek należny i wykazuje obrót z całego najmu.
Rozliczanie przychodów z najmu po połowie na gruncie ryczałtu nie wpływa na zakres prawa do odliczenia VAT. Są to dwa odrębne podatki, oparte na innych zasadach.
W podatku dochodowym znaczenie ma przypisanie przychodu z majątku wspólnego małżonków. Natomiast w VAT znaczenie ma to, kto wykonuje czynność opodatkowaną jako podatnik. Jeżeli więc jeden z małżonków występuje wobec najemców jako wynajmujący, zawiera umowy najmu, wystawia faktury i rozlicza VAT należny od całego czynszu, to na gruncie VAT właśnie ten małżonek jest podatnikiem z tytułu całości najmu. Nie można zatem przenosić zasad podziału przychodów z ryczałtu na prawo do odliczenia VAT.
Najem stanowi odpłatne świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika natomiast, że świadczeniem usług jest każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. Oddanie apartamentu do używania za wynagrodzeniem spełnia tę definicję. Wynajmujący udostępnia nieruchomość najemcy, a najemca płaci czynsz. Taki czynsz jest wynagrodzeniem za świadczenie usługi najmu.
Najem wykonywany w sposób ciągły i zarobkowy stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Apartamenty wykorzystywane do odpłatnego najmu są więc wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.
Wspólność majątkowa małżeńska nie powoduje, że podatnikiem VAT staje się małżeństwo jako takie. Małżeństwo nie jest podatnikiem VAT. Podatnikiem może być konkretny małżonek, jeżeli to on wykonuje czynność podlegającą opodatkowaniu. Wynika to z autonomii prawa podatkowego. Przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące majątek wspólny małżonków nie przesądzają o tym, kto jest podatnikiem VAT z tytułu określonej czynności. Dla VAT znaczenie ma to, który z małżonków działa we własnym imieniu jako wynajmujący.
Z art. 31 par. 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Wspólność ta ma charakter łączny i bezudziałowy. Z art. 36 par. 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika natomiast, że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Jeżeli więc jeden z małżonków faktycznie wykonuje czynności związane z najmem apartamentów należących do majątku wspólnego, może występować jako podatnik VAT z tytułu tej działalności.
Takie stanowisko potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 24 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.846.2024.1.ESZ. Stan faktyczny tej interpretacji zakładał, że nieruchomości stanowiły majątek wspólny małżonków, stroną umów najmu był wyłącznie mąż, natomiast od 2020 r. małżonkowie rozliczali podatek dochodowy od najmu po połowie, w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Mimo takiego podziału rozliczeń w podatku dochodowym organ uznał, że dla celów VAT decydujące znaczenie ma to, który z małżonków faktycznie wykonuje czynności najmu we własnym imieniu. Dyrektor KIS wskazał, że status podatnika VAT wynika z dokonania czynności opodatkowanej, a więc podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który dokonał czynności najmu. Skoro zatem stroną wynajmującą nieruchomość będącą składnikiem majątku wspólnego jest tylko jeden małżonek, to tylko ten małżonek dokonuje najmu i tylko on jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
Jeden z małżonków rozlicza VAT
W konsekwencji, jeżeli jeden małżonek rozlicza VAT należny od całości usług najmu, to ten sam małżonek powinien mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z tym najmem. Prawo do odliczenia nie powinno być ograniczane do połowy tylko dlatego, że apartamenty należą do majątku wspólnego albo że przychody z najmu są rozliczane po połowie na gruncie ryczałtu. Dla VAT decydujące jest to, że apartamenty służą działalności opodatkowanej prowadzonej przez konkretnego podatnika VAT.
Stanowisko to potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 2 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2024.3.AWY. Organ uznał, że małżonek ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do jego działalności opodatkowanej VAT. Sam fakt, że nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego, nie wyłącza ani nie ogranicza prawa do odliczenia VAT, jeżeli zakup pozostaje w związku z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez tego małżonka.
Odmienne podejście prowadziłoby do naruszenia zasady neutralności VAT. Podatnik, który wykonuje czynności opodatkowane, nie powinien ponosić ekonomicznego ciężaru podatku naliczonego związanego z tymi czynnościami. Jeżeli jeden małżonek rozlicza VAT należny od całego najmu, a zakup apartamentów służy temu najmowi, to odmowa odliczenia całości podatku naliczonego wyłącznie z powodu wspólności majątkowej albo podziału przychodów na gruncie ryczałtu byłaby nieuzasadniona.
Należy jednak pamiętać o warunkach formalnych i materialnych odliczenia. Małżonek odliczający VAT powinien być podatnikiem VAT czynnym, posiadać fakturę dokumentującą zakup apartamentów oraz wykorzystywać te apartamenty do czynności opodatkowanych VAT. Nie może także występować przesłanka negatywna z art. 88 ustawy o VAT. Jeżeli apartamenty byłyby wykorzystywane do najmu zwolnionego z VAT, np. najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, prawo do odliczenia nie przysługiwałoby w zakresie związanym z czynnościami zwolnionymi. Jeżeli natomiast apartamenty służą wyłącznie najmowi opodatkowanemu VAT, małżonek rozliczający VAT od całości najmu może odliczyć cały podatek naliczony od ich zakupu.
Podsumowując, małżonek rozliczający VAT od całości najmu apartamentów należących do majątku wspólnego małżonków może odliczyć w całości VAT naliczony od ich zakupu, jeżeli apartamenty są wykorzystywane do najmu opodatkowanego VAT. Rozliczanie przychodów z najmu po połowie na gruncie ryczałtu nie ma wpływu na to prawo, ponieważ nie decyduje o statusie podatnika VAT ani o zakresie wykorzystania nieruchomości do czynności opodatkowanych.
Rafał Styczyński, doradca podatkowy
