Zdarzają się sytuacje, że decydujemy się na nabycie nieruchomości na współwłasność, posiłkując się kredytem hipotecznym. W takich przypadkach często kwota hipoteki obciążająca zakupioną nieruchomość przewyższa jej wartość rynkową. A ponieważ życie pisze różne scenariusze, możemy dojść do wniosku, że chcemy podarować swój udział w nieruchomości, w zamian za zobowiązanie do spłaty kredytu.
W takiej właśnie sytuacji znalazł się podatnik będący współwłaścicielem nieruchomości, której obecna wartość rynkowa wynosi około 900 tys. zł. Udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszą po ½. Nieruchomość jest obciążona hipoteką do kwoty 1,2 mln zł, wynikającą z zaciągniętego przez współwłaścicieli kredytu. Współwłaściciele zamierzają dokonać zniesienia współwłasności i nieodpłatnie nabyć od darczyńcy (drugiego współwłaściciela) jego udział. Wartość udziału, który ma być przedmiotem darowizny strony ustaliły na kwotę 450 tys. zł. W drodze umowy cywilnoprawnej, którą podatnik zamierza zawrzeć z darczyńcą, zamierza też zobowiązać się względem darczyńcy, że będzie spłacał zaciągnięty kredyt. Niemniej jednak, pomimo tego zobowiązania, podatnik i drugi kredytobiorca nadal pozostaną zobowiązani solidarnie względem banku do spłaty kredytu. Podatnik i darczyńca nie są spokrewnieni, są zatem w III grupie podatkowej.
Zobacz procedurę w LEX: Bartosiewicz Adam, Podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn - darowizna >
Hipoteka przewyższa wartość nieruchomości
Powstała wątpliwość, czy od takiej transakcji trzeba będzie zapłacić podatek od spadków i darowizn.
W interpretacji z 25 stycznia br., nr 0111-KDIB2-2.4015.169.2022.1.MZ, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Oznacza to z kolei, że w sytuacji, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej darowizny nieruchomości nie wystąpi, tym bardziej więc nie wystąpi w sytuacji darowizny udziału w tej nieruchomości.
Czytaj w LEX: Goettel Aleksy, Przedmiot opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w zakresie darowizny >
Wartość zadłużenia nie ma znaczenia
- Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, przy ustalaniu podstawy opodatkowania, w związku zawarciem umowy darowizny nieruchomości, nie ma znaczenia fakt ewentualnego przejęcia przez podatnika kosztów spłaty kredytu, a także wysokość kwoty kredytu, jaka pozostała do spłacenia oraz wartość zadłużenia – zauważa Paulina Biskup-Nawrot, radca prawny w Kancelarii J.K.P Legal.
Czytaj w LEX: Goettel Aleksy, Podstawa opodatkowania przy darowiźnie >
Ekspertka wyjaśnia, że organy skarbowe podkreślają, że znaczenie ma wyłącznie kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomości, przy czym wartość udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności zostaje pomniejszona o odpowiadającą jej część kwoty hipoteki.
- Jeżeli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. W takim przypadku powstanie obowiązek podatkowy, ale nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego. Innymi słowy, podatnik nie będzie musiał płacić podatku od spadków i darowizn – podkreśla Paulina Biskup-Nawrot.
Zobacz również: Darowizna od ciotki w ramach rodziny zastępczej bez podatku >>
Korzystna linia interpretacyjna
Kolejna ekspertka zauważa, że interpretacja kontynuuje dotychczasową korzystną linię interpretacji indywidualnych, zgodnie z którą hipoteka obciążająca nieruchomość stanowi ciężar darowizny, który podlega odliczeniu od wartości darowanej nieruchomości.
- Ponieważ przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Podobne stanowisko zajął dyrektor KIS przykładowo w interpretacjach indywidualnych z 20 października 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.126.2021.1.MM oraz z 14 lutego 2022 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.151.2021.2.MM – zauważa Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w Kancelarii LTCA Zarzycki, Niebudek, Kubicz.
Czytaj w LEX: Krywan Tomasz, Wysokość podatku od spadków i darowizn przy darowiznach >
Ekspertka wyjaśnia, że organ podtrzymał również stanowisko, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia kosztów spłaty kredytu, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia.
- Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Warto więc pamiętać, że jeśli wartość darowanej nieruchomości lub udziału w niej jest niższa niż wartość hipoteki obciążającej tę nieruchomość w części przypadającej na darowany udział, zobowiązanie podatkowe nie powstanie – podkreśla Agnieszka Fijałkowska-Wocial.
Zobacz procedury w LEX:
Ziółkowski Paweł, Darowizny dla najbliższych zwolnione od podatku >
Bartosiewicz Adam, Podatek od spadków i darowizn - aspekt terytorialny >
Krywan Tomasz, Zakres opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
