Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Stanowi tak zasada ogólna określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT.
- Ulga mieszkaniowa daje możliwość zmniejszenia podstawy opodatkowania w sytuacji, gdy dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczone zostaną przez sprzedającego na własne cele mieszkaniowe. Dzięki tej preferencji podatnik może zmniejszyć wysokość podatku, który musi zapłacić lub w ogóle pozbyć się obowiązku podatkowego – wyjaśnia Michał Rulewicz, radca prawny w Business Law House Lenczewski, Szlawski, Godyń Adwokaci i Radcowie Prawni Spółka Partnerska.
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku >>
Trzy lata na inwestycję
Katalog celów mieszkaniowych jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
- Ustawa wskazuje, że celem mieszkaniowym jest m.in. zakup mieszkania, budynku mieszkalnego, budowa domu, ale również nabycie gruntu lub udziału w gruncie związanych z budynkiem mieszkalnym bądź lokalem mieszkalnym, pod budowę domu lub jeżeli nabyty inny grunt w ciągu trzech lat zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego - mówi Urszula Sałacińska-Matwiejczyk, doradca podatkowy z Północno-Wschodniej Grupy Podatkowej, ekspert Tax Alert.
Inwestycji należy dokonać nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Przykład: Pan Adam sprzedał mieszkanie w lipcu 2023 r. Jeśli chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi do 30 kwietnia 2024 r. złożyć zeznanie PIT-39 i zadeklarować w nim chęć skorzystania z ulgi. Trzyletni termin liczy się od końca 2023 r. i upływa on 31 grudnia 2026 r. Pan Adam musi wydać pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe do końca 2026 r.
Ulga na meble i sprzęt AGD
W interpretacji ogólnej z 13 października 2021 r. (nr DD2.8202.4.2020) Ministerstwo Finansów złagodziło stanowisko dotyczące mebli i sprzętu AGD. Zgadza się, że do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT, zalicza się wydatki poniesione na zakup i montaż:
- kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki - w zabudowie lub wolno stojących,
- szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
- oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolno stojących,
- okapów kuchennych - wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
- mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
- mebli w zabudowie kuchennej.
Korekta za poprzednie lata
Z ulgi można skorzystać również składając korektę. Warunkiem jest jednak, że wydatek został poniesiony w odpowiednim czasie (przed upływem trzyletniego terminu), ale nie został odliczony.
W interpretacji z 19 stycznia 2022 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1284.2021.1.MK) dyrektor KIS zgodził się, że podatnicy, którzy w poprzednich latach nie skorzystali z ulgi, mogą teraz skorygować zeznania za te lata i otrzymać zwrot. Chodziło o mężczyznę, który sprzedał mieszkanie w 2017 r., przed upływem pięciu lat od nabycia. W zeznaniu PIT-39 za 2017 r. wykazał wydatki na remont domu jako stanowiące realizację własnego celu mieszkaniowego. Dzięki temu część przychodów ze sprzedaży mieszkania została zwolniona z podatku na podstawie ulgi mieszkaniowej. Podatnik nie wykazał jednak w PIT-39 wydatków na zakup i montaż wyposażenia domu, w tym m.in: piekarnika w zabudowie, okapu kuchennego, zmywarki w zabudowie, lodówki w zabudowie, szafki stanowiącej element mocowania umywalki, mebli w zabudowie kuchennej trwale przymocowanych do ściany. Dyrektor KIS potwierdził, że mężczyzna ma prawo do złożenia korekty zeznania PIT-39.
Można odliczyć wydatki na spłatę kredytu
Michał Rulewicz zwraca też uwagę na zmianę stanowiska MF w sprawie wydatków na spłatę kredytu. Chodzi o interpretację ogólną nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r., gdzie wprost podniesiono, biorąc pod uwagę zmianę przepisów wprowadzoną 1 stycznia 2022 r., że „wyraźną intencją ustawodawcy było zwolnienie od podatku dochodowego przychodu przeznaczonego na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość”. Ministerstwo potwierdza, że również w stanie prawnym obowiązującym do końca 2021 r. wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Pytanie o dom z działką rolną
Urszula Sałacińska-Matwiejczyk wskazuje, że wątpliwości mogą się pojawić, jeśli w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej poza budynkiem mieszkalnym podatnik nabywa również grunty, o których nie ma mowy w przepisach ustawy. WSA w Gdańsku w prawomocnym wyroku z 24 października 2023 r. (sygn. I SA/Gd 801/23) rozpatrywał sprawę mężczyzny, który wykorzystując pieniądze ze sprzedaży mieszkania nabył działkę o powierzchni ponad 6,4 ha, zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem inwentarskim. Zakupiona nieruchomość w rejestrze gruntów i budynków widniała jako grunty rolne zabudowane oraz grunty orne i pastwiska trwałe. Podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że cała kwota zakupu (bez konieczności rozdzielania wartości domu oraz wartości gruntów) może być rozliczona w ramach ulgi mieszkaniowej.
Sprawa była dwukrotnie rozpatrywana przez dyrektora KIS – za pierwszym razem organ uznał, że zwolnienie obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny. Rozpatrując sprawę po raz drugi, organ stwierdził, że podatnikowi przysługuje ulga także na zakup budynku gospodarczego. Wykluczył jednak możliwość zastosowania ulgi w odniesieniu do wydatków na nabycie gruntów ornych i pastwisk.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy przez dyrektora KIS, sprawa znów trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który po raz drugi uchylił zaskarżoną interpretację. WSA orzekł, że działka jest objęta jedną księgą wieczystą, nie ma zatem podstaw do wyodrębnienia wartości trzech elementów składowych nieruchomości – gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
