Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowelizacji ustawy o PIT, CIT i ustawy ryczałtowej, który ma uszczelnić system podatkowy. Jedna ze zmian dotyczyć będzie ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przypomnijmy, że zgodnie z zasadą ogólną, sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po upływie pięciu lat od nabycia, chyba że podatnik skorzysta z ulgi, czyli przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, np. kupi kolejną nieruchomość. 

Koniec z ulgą dla inwestorów

Jak uzasadnia MF, zmiany polegają na wyraźnym wskazaniu, że ulga mieszkaniowa ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe podatnika poprzez określone wydatki oraz spełnienie dodatkowych warunków.

- Zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe będą wydatki na nabycie nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym oraz gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, pod warunkiem, że podatnik w tym samym czasie nie będzie właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym - uzasadnia resort.

Zgodnie z projektem podatnik ponosi wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jeżeli spełnia łącznie następujące warunki:

  1. nie jest właścicielem i nie posiada co najmniej 50 proc. udziału we współwłasności innej nieruchomości, albo będąc nim, w tym samym okresie, przeniesie ich własność na rzecz osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, Skarbu Państwa lub gminy,
  2. nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, i nie posiada co najmniej 50 proc. udziału w tych prawach, a w razie dysponowania tymi prawami lub udziałami w tych prawach, przekaże je, w tym samym okresie, osobom zaliczonym do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn lub do dyspozycji spółdzielni

– przy czym w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej przyjmuje się, że udziały małżonków są równe.

Projekt stanowi, że warunki te muszą być spełnione w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W praktyce, jeśli sprzeda nieruchomość np. w lipcu 2026 r., to musi je spełniać do końca 2029 r. nie może być właścicielem innej nieruchomości do końca 2029 r. 

- Będzie to duża zmiana w stosunku do obecnej dość liberalnej linii interpretacyjnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Dotychczas KIS zgadzał się, że podatnik może skorzystać z ulgi, nawet posiadając kilka nieruchomości, w tym np. jednej za granicą – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.

Tylko własne cele mieszkaniowe, nie cudze

Zgodnie z projektem wyrazy „na cele mieszkaniowe" zastępuje się wyrazami „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.

- Sformułowanie "na cele mieszkaniowe" było dotychczas przedmiotem sporów. Wątpliwości dotyczyły m.in. tego, czy dana osoba nie traci prawo do ulgi, jeśli wynajmuje lokal nabyty na cele mieszkaniowe, albo mieszkają w nim członkowie jej rodziny. Ostatnio organy podatkowe zgadzały się w interpretacjach, że przepisy nie określają, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Skarbówka zgadzała się więc, by podatnik skorzystał z ulgi na cele mieszkaniowe, a następnie np. wynajmował nowe mieszkanie innym osobom. Nowe brzmienie przepisów ma wykluczyć taką możliwość - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.

Ministerstwo wyjaśnia, że pierwotnym założeniem ulgi było wsparcie podatników przy realizacji ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jednak obecnie jest ona wykorzystywana przez osoby, które inwestują w zakup nieruchomości, z czym resort chce skończyć. 

- Z biegiem czasu ulga ta zaczęła tracić swój pierwotny charakter. Wpływ na to miały zachodzące zmiany gospodarcze w Polsce oraz postrzeganie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej. Wskutek tego podatnicy nabywają coraz więcej mieszkań. Dodatkowo ukształtowane w ostatnim okresie orzecznictwo przy interpretacji pojęcia „cele mieszkaniowe” pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, budynkach mieszkalnych. Stąd podatnicy kupują kolejne nieruchomości mieszkalne, np. mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają z ulgi mieszkaniowej - czytamy w uzasadnieniu. 

 

Sprawdź również książkę: PIT. Komentarz 2025 >>


Wyłączenie dla spadkowych nieruchomości

Projekt przewiduje jednak kilka wyłączeń. Na potrzeby ustalenia, czy podatnik nie jest właścicielem albo współwłaścicielem innej nieruchomości, nie uwzględnia się:

  1. nieruchomości i praw majątkowych, które zostały nabyte w drodze spadku;
  2. jednej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską albo jednego prawa majątkowego objętego wspólnością majątkową małżeńską.

- To oznacza, że osoba korzystająca z ulgi mieszkaniowej będzie mogła - w określonych przypadkach - posiadać również inną nieruchomość. Będzie tak np. w przypadku, gdy otrzyma lokal w spadku. Wydaje się, że takie wyłączenia - chociaż potrzebne - mogą skomplikować zasady korzystania z ulgi i w efekcie prowadzić do sporów. W każdym przypadku konieczne będzie weryfikowanie, czy dana osoba nie posiada innej nieruchomości, a jeśli posiada, to czy wpływa to na prawo do ulgi - mówi Grzegorz Grochowina.

Zwraca też uwagę, że zgodnie z projektem osoba posiadająca już jedną nieruchomość może skorzystać z ulgi, jeśli w odpowiednim czasie przeniesie własność na rzecz osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, Skarbu Państwa lub gminy. Do I grupy podatkowej zalicza się m.in. rodziców, dziadków, dzieci, wnuki, rodzeństwo i małżonka. 

- Może to spowodować, że wzrośnie liczba darowizn motywowanych chęcią korzystania z ulgi. Część osób zdecyduje się na przekazanie darowizny np. dziecku, by przy sprzedaży innej nieruchomości móc skorzystać ze zwolnienia z podatku - mówi Grzegorz Grochowina.

Przepisy przejściowe do końca roku

Projekt przewiduje też przepisy przejściowe. Do przychodów (dochodów) ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2025 r., stosuje się zasady określone w ustawie PIT, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2026 r. - Oznacza to, że po 31 grudnia 2025 r. podatnicy będą korzystali z ulgi mieszkaniowej na dotychczasowych zasadach - uzasadnia MF.

- Ten przepis sprawi zapewne, że część osób podejmie decyzje o zakupie nieruchomości przed końcem 2025 r., by móc korzystać z dotychczasowych bardziej liberalnych przepisów. Należy jednak pamiętać, że także obowiązujące obecnie przepisy były w poprzednich latach niejednolicie interpretowane. Niewykluczone więc, że linia interpretacyjna ponownie ulegnie zaostrzeniu - mówi Agata Malicka.

Przypomnijmy, że zgodnie z ogólną regułą, przewidzianą w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku, przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pozwala uniknąć daniny, nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat. Zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to być m.in. zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę. Można też zainwestować w budowę, adaptację czy remont własnego domu lub mieszkania albo spłacić kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.