Chodzi o ulgę mieszkaniową, która pozwala uniknąć zapłaty 19 proc. podatku dochodowego, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Właściciel nie rozlicza się z fiskusem, jeśli pieniądze ze sprzedaży zainwestuje w zakup nowej nieruchomości, w której będzie realizował własne cele mieszkaniowe. Powstaje jednak pytanie, czy tę nową nieruchomość można wynająć komuś innemu, a jeśli tak – to po jakim czasie.
Kiedy grozi utrata ulgi
Stanowisko fiskusa jest ostatnio pozytywne. Przykładem jest interpretacja z 11 sierpnia 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.447.2023.3.KR). Z pytaniem wystąpił mężczyzna, który w 2022 r. sprzedał mieszkanie po upływie pięciu lat od zakupu. Na początku 2023 r. sfinalizował transakcję zakupu nowego mieszkania. Nie zapłacił podatku, ponieważ skorzystał z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Wszystkie pieniądze ze sprzedaży starej nieruchomości przeznaczył na zakup nowej, do której wprowadził się w styczniu 2023 r. Od tego momentu nieruchomość była wykorzystywana na jego cele mieszkaniowe.
Napisał, że obecna sytuacja zmusza go, by rozważyć wynajem nowego lokalu. Nie znalazł jednak żadnej informacji o tym, ile ma trwać własny cel mieszkaniowy. Dlatego zapytał, czy wynajęcie obecnie lokalu będzie wiązało się z utratą ulgi mieszkaniowej. A to oznaczałoby konieczność zapłaty podatku wraz z odsetkami. Jego zdaniem, nie. Przepisy nie precyzują bowiem, ile ma trwać cel mieszkaniowy i nie zostało nigdzie wskazane, że po jego realizacji nie można wynajmować nieruchomości. Należy wiec przyjąć, iż w okresie od stycznia 2023 r. do dnia obecnego (wniosek o interpretację został złożony w czerwcu) cel mieszkaniowy został zrealizowany. Tym samym można wynajmować nieruchomość bez utraty ulgi.
Czytaj również: Fiskus zarabia na rozstaniach - chce podatku od podziału mieszkania z kredytem>>
Przepisy nie określają, jak długo trwa cel mieszkaniowy
Dyrektor KIS zgodził się z podatnikiem. - Fakt czasowego wynajmowania przez pana lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w sytuacji, gdy lokal mieszkalny nabył pan w celu realizacji w nim własnych celów mieszkaniowych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości lub lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego - wyjaśnił dyrektor KIS.
Według skarbówki mężczyzna ma prawo do ulgi, ponieważ spełnił wymagane w przepisach warunki. Dyrektor KIS przypomniał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu według stawki 19-proc. PIT. Dopiero po upływie pięciu lat od nabycia jest zwolniony z daniny. Podatnik może jednak skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o o PIT. W katalogu tym znajduje się m.in. zakup nowej nieruchomości. Inwestycji trzeba dokonać nie później, niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Mężczyzna zainwestował w nowy lokal przed upływem trzech lat od zakupu starego, więc nie płaci podatku.
Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >
Podobne korzystne stanowisko zawiera również m.in. interpretacja z 3 września 2020 r. (nr 0113-KDWPT.4011.100.2020.1.MG). Dyrektor KIS stwierdził w niej, że ustawa o PIT nie przewiduje utraty prawa do ulgi w przypadku czasowego wynajmu nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe.
Lepiej mieć własną interpretację
- Należy zgodzić się ze stanowiskiem fiskusa. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie uzależniają bowiem prawa do zwolnienia z podatku od tego, jak długo podatnik będzie mieszkał w nowej nieruchomości. Nie zawierają też co do zasady żadnych ograniczeń czy zakazów dotyczących najmu w tym zakresie. Trzeba jednak mieć świadomość, że wcześniej stanowisko fiskusa było bardziej restrykcyjne w zakresie interpretacji tych przepisów. Obecne bardziej liberalne stanowisko wydaje się być już ugruntowaną linią orzeczniczą. Należy jednak pamiętać, że indywidualna interpretacja podatkowa chroni tylko tego podatnika, który o nią wystąpił. Dlatego w razie wątpliwości zalecane jest wystąpienie o własną interpretację - mówi Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce.
Linia orzecznicza: Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT >
Jeszcze w interpretacji z 19 kwietnia 2019 r. (nr 0115-KDIT2-3.4011.31.2019.4.AD) fiskus twierdził, że wynajęcie części nowego domu sprawi, że podatnik tylko częściowo skorzysta z ulgi. Chodziło o kobietę, która chciała sprzedać mieszkanie nabyte 2 lata wcześniej, by kupić dom. Przyznała, że wydzieli i będzie wynajmować trzy pokoje na parterze. Sama chce mieszkać z rodziną na górze.
Fiskus jej odpowiedział, że zwolnienie dotyczy więc tylko tych wydatków, które zostały przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie nieruchomości. Konieczne jest, aby nastąpiło to w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W 2019 r. r. dyrektor KIS był zdania, że warunków korzystania z preferencji nie spełnia osoba, która kupuje dom w celu zaspokojenia potrzeb innych osób, np. na wynajem. W efekcie wydatki poniesione na nabycie domu jednorodzinnego, którego parter przystosowany zostanie na potrzeby najmu na rzecz osób trzecich, mogą być uznane za własne cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została przeznaczona na wynajem.
Czytaj też w LEX: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >
Kiedy można sprzedać
Wątpliwości powstają też w sytuacji, gdy podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej, a potem sprzedaje nową nieruchomość. Przepisy nie określają, jak długo trzeba tam mieszkać.
Co w sytuacji, gdy właściciel np. po roku czy dwóch latach znów zmieni mieszkanie? - Będzie miał wówczas prawo do nowej ulgi mieszkaniowej, na zakup nowego mieszkania. Musi jednak pamiętać, że nową ulgę rozlicza się niezależnie od tej „starej” – mówi Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy&Partners.
Przykładowo jeśli ktoś kupił w 2020 r. mieszkanie i sprzedał w 2023 r. za 400 tys. zł, to skorzysta z ulgi, jeśli całą tę kwotę przeznaczy na zakup drugiego lokalu. Jeśli kupi w 2023 r. drugi lokal i sprzeda np. w 2025 r. za 600 tys. zł, to aby skorzystać z ulgi, musi całe 600 tys. zł przeznaczyć na zakup trzeciego lokalu.
Czytaj też w LEX: Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych >
Zobacz też linię orzeczniczą: Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
