Potwierdzenie takiego stanu rzeczy uzyskał mężczyzna, który kupił mieszkanie w 2020 r. i sprzedał w marcu 2023 r., a więc przed upływem pięciu lat od nabycia. Co do zasady, powinien więc zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Chce jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli zainwestować pieniądze ze sprzedaży w zakup nowego mieszkania i uniknąć dzięki temu podatku dochodowego. Zamierza kupić nowy lokal od dewelopera, w którym – po wykończeniu i urządzeniu – chce się zameldować i zamieszkać.
Mężczyzna napisał, że obecnie mieszka na wsi w miejscowości A., a nowy lokal ma kupić w B. Szkopuł w tym, że w B. ma już trzy inne mieszkania. Z wniosku o interpretację wynika też, że nie zamierza pozbywać się domu w A.
Zapytał, czy mimo to może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Jego zdaniem, tak, bo liczba posiadanych nieruchomości nie ma znaczenia.
Zobacz procedurę: Wydatki na własne cele mieszkaniowe >
Pytanie o liczbę mieszkań
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał mu rację. W interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP potwierdził, że cele mieszkaniowe można realizować w więcej niż jednej nieruchomości.
- Ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Zatem osoba, która posiada miejsce zamieszkania, może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych – stwierdził dyrektor KIS.
Zgodził się, że podatnik ma prawo do zwolnienia z podatku, pomimo tego, że jest właścicielem innych nieruchomości mieszkalnych. Dyrektor KIS nie odniósł się natomiast do tego, w jaki sposób podatnik wykorzystuje inne należące do niego mieszkania.
Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >
-To bez wątpienia korzystne rozstrzygnięcie dla właścicieli nieruchomości. Dotychczas organy podatkowe w podobnych sprawach twierdziły, że własne cele mieszkaniowe można realizować, co do zasady, w przypadku jednej nieruchomości – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.
Zobacz linię orzeczniczą: Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej >
Bez znaczenia najem czy działalność gospodarcza
Według Adama Allena, doradcy podatkowego, wspólnika w kancelarii Thedy & Partners, interpretacja jest przykładem dobrej praktyki. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie odnoszą się w ogóle do liczby posiadanych przez podatnika nieruchomości.
- Należy wiec zgodzić się z dyrektorem KIS, że podatnik może skorzystać z ulgi, nawet gdy jest właścicielem innych mieszkań, które może np. wynajmować czy wykorzystywać w działalności gospodarczej. Fakt posiadania innych nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinien mieć znaczenia. Każdy ma prawo się przeprowadzić. Kluczowe jest natomiast, by to w nowej nieruchomości realizował własne cele mieszkaniowe – wyjaśnia Adam Allen.
Zobacz linię orzeczniczą: Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT >
-Ta interpretacja ma bardzo ważne znaczenie praktyczne. To dobra wiadomość dla osób inwestujących na rynku nieruchomości - mówi Paweł Lewandowski, doradca biznesowy. Grzegorz Grochowina zaznacza, że przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie zawierają ograniczeń co do liczby nieruchomości. Takie ograniczenia wprowadził fiskus w swojej wykładni tych przepisów.
Zobacz linię orzeczniczą: Prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy do przeniesienia własności nieruchomości nabytego lokalu mieszkalnego doszło po upływie ustawowego terminu >
Adam Allen wyjaśnia, że w poprzednich latach fiskus odmawiał prawa do ulgi osobom posiadającym inne nieruchomości, co oznaczało de facto tworzenie nowych warunków. - Co więcej, sam fakt posiadania kilku nieruchomości oznaczał ryzyko, że właściciel zostanie uznany za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, np. w zakresie ich wynajmu. Przypomnijmy zaś, że ulga mieszkaniowa przysługuje tylko przy sprzedaży nieruchomości „prywatnych”, czyli poza działalnością gospodarczą – mówi ekspert.
Zobacz procedurę: Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części - opodatkowanie PIT >
Spór o liczbę mieszkań
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Katalog tych celów jest szeroki i obejmuje m.in. zakup mieszkania, domu czy działki pod budowę.
- Dotychczas kwestią sporną było to, ile nowych nieruchomości można kupić za sprzedaż "starej". Jednak interpretacje były co do zasady niekorzystne dla osób, które miały ich więcej, niż jedna - mówi Paweł Lewandowski.
Przykładem takiego niekorzystnego rozstrzygnięcia może być interpretacja z marca 2018 (nr 0112-KDIL3-2.4011.97.2018.1.TR). Fiskus odmówił w niej prawa do zwolnienia z podatku kobiecie, która pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zainwestowała w zakup dwóch nowych - w jednym zamieszkała sama, drugie oddała dzieciom. Dyrektor KIS stwierdził, że ulga przysługuje jej tylko na jeden lokal - ten, w którym sama mieszka.
A jednocześnie zaznaczył wówczas, że zwolnienie nie przysługuje inwestorom. - Nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny - twierdził dyrektor KIS w 2018 r.
Również w interpretacji ze stycznia 2018 r. (nr 0115-KDIT2-2.4011. 381.2017.1.BK) dyrektor KIS zastrzegł, że prawa do ulgi nie daje zakup w celach inwestycyjnych. W innej interpretacji z października 2019 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.448.2019.1.MK) fiskus zgodził się, że sprzedający nieruchomość nie zapłaci podatku, jeśli kupi za to dwie inne - jedną blisko pracy, a drugą na weekend. Musi jednak udowodnić, że w obu realizuje własne cele mieszkaniowe.
Również wyroki sądów administracyjnych są niejednolite. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w orzeczeniu z 4 lipca 2018 r. (sygn. II FSK 1935/16), że trudno mówić, aby zakup trzech mieszkań był realizacją celu mieszkaniowego. Taka inwestycja nie daje prawa do zwolnienia z PIT.
Natomiast w wyroku z 17 maja 2017 r. (sygn. II FSK 1053/15) NSA orzekł, że każdy przypadek powinien być rozstrzygany indywidualnie. Ustawodawca nie zastrzegł bowiem, że własne cele mieszkaniowe można realizować w jednym lokalu.
Można zmienić lokal
Fiskus zgadza się jednak z podatnikami, że przepisy nie określają, jak długo trzeba mieszkać w nowym lokalu.
Co w sytuacji, gdy właściciel np. po roku czy dwóch latach znów zmieni mieszkanie? - Będzie miał wówczas prawo do nowej ulgi mieszkaniowej, na zakup nowego mieszkania. Musi jednak pamiętać, że nową ulgę rozlicza się niezależnie od tej „starej” – mówi Adam Allen.
Przykładowo jeśli ktoś kupił w 2020 r. mieszkanie i sprzedał w 2023 r. za 400 tys. zł, to skorzysta z ulgi, jeśli całą tę kwotę przeznaczy na zakup drugiego lokalu. Jeśli kupi w 2023 r. drugi lokal i sprzeda np. w 2025 r. za 600 tys. zł, to aby skorzystać z ulgi, musi całe 600 tys. zł przeznaczyć na zakup trzeciego lokalu.
Czytaj w LEX: PIT 2023 - przewodnik po zmianach >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
