Mijają właśnie trzy dekady od uchwalenia ustawy tworzącej ramy prawne dla TBS (dawniej funkcjonującej pod nazwą „o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Była ona kilkakrotnie zmieniana, w tym w zakresie możliwości wykupu mieszkań. Obecnie TBS-y mogą nadal kontynuować działalność na podstawie ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 1273), choć od 2021 r. nowe podmioty działają jako społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). TBS-y obecnie to ok. 300 podmiotów, które wybudowały łącznie ok. 100 tysięcy mieszkań, czyli margines rynku mieszkalnego, ale ich zaletą jest to, że powstają również tam, gdzie obecność komercyjnych deweloperów jest mniejsza od przeciętnej. Przykładowo, Gorzowskie TBS ma ponad 500 lokali w kilkunastu budynkach. Udziałowcami są głównie gminy, ale mogą też istnieć prywatne spółki TBS.
Społeczne podsumowanie trzech dekad sporządziła w specjalnym raporcie posłanka Jolanta Niezgodzka (Koalicja Obywatelska), przewodnicząca Parlamentarnego Zespołu ds. Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz prezeska Fundacji Obywatel TBS. Jej zdaniem nie jest dobrze. Podstawą dla raportu stały się: wieloletnie doświadczenia i obserwacje działania spółek TBS i SIM w całej Polsce, zgłoszenia mieszkańców, analiza dokumentów i raportów NIK, przepisów prawa, spraw sądowych wytoczonych przez tysiące mieszkańców oraz próby dialogu z przedstawicielami spółek TBS i resortem rozwoju. Najważniejsze mankamenty TBS-ów według pos. Niezgodzkiej to brak nadzoru i kontroli. -Mieszkańcy nie mają prawa do informacji ani wpływu na działalność spółek, zwłaszcza prywatnych TBS-ów. Nieliczne kontrole NIK wykazywały nieprawidłowości, które nigdy nie zostały naprawione – podkreśla pos. Niezgodzka w raporcie. Drugi poważny zarzut, to brak reprezentacji mieszkańców, przez co najemcy nie mają realnego wpływu na decyzje zarządów, pomimo finansowania budowy i spłacania kredytów. Brak ustawowych uprawnień dla organów reprezentujących ich interesy. Spółki TBS zasłaniają się tajemnicą handlową, ukrywają koszty, pobierają zawyżone czynsze oparte na cenach rynkowych. -Mieszkańcy nie mają dostępu do informacji o kredytach, a obiecywany spadek czynszu po spłacie kredytu nie następuje z powodu łączenia inwestycji w jeden "worek kredytowy" – dodaje Niezgodzka.
Konflikty o czynsze
Kilka tygodni temu pojawił się poselski projekt nowelizacji przepisów, który ma uregulować inną kontrowersyjną kwestię, czyli ustalanie wysokości czynszów w TBS. Projekt zakłada, że czynsze w lokalach SIM powinny być ściśle powiązane z ponoszonymi kosztami utrzymania, a wydatki administracyjne spółek dysponujących takimi mieszkaniami nie mogą być nieograniczone. Projekt jest w fazie opiniowania – wszyscy chętni mogą do niego zgłaszać swoje uwagi przy pomocy specjalnej ankiety zamieszczonej na sejmowej stronie internetowej (termin mija 8 listopada br., ale już obecnie do Sejmu wpłynęło prawie 300 obywatelskich ankiet recenzujących bądź popierających tę inicjatywę). Projekt przygotował pos. Bartłomiej Wróblewski (PiS) i złożyli go posłowie tego ugrupowania.
Zgodnie z art. 28 ustawy z 1995 r. stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM mają być ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Górnym limitem jest 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (w niektórych przypadkach więcej – do 5 proc.). -Niestety regularnie zdarzało się, że zarządzający TBS-ami (obecnie SIM-ami) dokonywali błędnej wykładni poprzez: a) zawyżanie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego; b) nieuwzględnianie przy kalkulacji stawki czynszu sumy wszystkich czynszów, jakie uzyskiwał TBS (SIM), prowadząc de facto dwie, różne działalności: społeczną – polegającą na budowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych (…) oraz komercyjną – wynajmu lokali niemieszkalnych. Niestety taką sytuację można zaobserwować w całej Polsce. Ustalanie zawyżonej stawki czynszu drenuje finansowo najemców, których nie stać na zawarcie umowy najmu na rynku komercyjnym. Jednocześnie w ten sposób TBS uzyskuje bezprawnie duże, często nawet wielomilionowe sumy. Tak uzyskane dochody z czynszów nierzadko bywają przekazywane na wskazane przez udziałowca TBS podmioty kapitałowo lub osobowo powiązane z TBS. Zdarza się także, że pomimo istnienia organu nadzorczego TBS w postaci rady nadzorczej, tworzone są pozorne organy wewnętrzne o nazwie „rada programowa”, z osobami powiązanymi jako wspólnikiem – opisują posłowie zjawiska, które chcą wyeliminować.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób rozliczać w TBS zaliczki na media? >
Inicjatywa poselska zakłada, aby czynsze były ustalane w powiązaniu z realnymi kosztami działania SIM-ów. Koszty te nie będą zaś wydumane, ale spółki mają je publikować w internecie, aby można je było łatwo zweryfikować. Czynsze – a konkretnie stawki za 1 mkw. powierzchni użytkowej - miałyby ustalać zgromadzenia wspólników odpowiednich spółek (w spółdzielniach – walne zgromadzenia). Podstawą byłyby właśnie ujawnione wcześniej wyliczenia opracowane przez zarządy tych spółek bądź spółdzielni.
To jednak nie wszystko – posłowie proponują, aby koszty funkcjonowania SIM nie mogły przekraczać od 0,2 proc. do 15 proc. (w zależności od liczby mieszkań w zasobie SIM, ten górny limit dotyczyłby jedynie SIM-ów mających w zasobach do 100 lokali). Transparentność ma zapewnić prezentacja dość szczegółowych danych o kosztach na stronie internetowej SIM-u. Nie chodzi tylko o aktualne dane, ale również archiwalne, aby można byłoby je porównywać i analizować. Posłowie-wnioskodawcy postulują, aby upubliczniać koszty wynagrodzeń (z podaniem płac na konkretnych stanowiskach), jak również wydatki na umowy cywilnoprawne.
Można wykupić tylko niektóre mieszkania
W niektórych TBS-ach nowe mieszkania powstają w dopuszczalnej formalnie od 2011 r., ale realnie dopiero od 2022 r. formule „od najemcy do właściciela”. 60 rodzin wprowadzi się niedługo do takiego bloku wybudowanego przez Augustowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Kodrem kosztem 18,7 miliona złotych. Miasto pozyskało na ten cel dotację w kwocie 6,3 mln zł z BGK oraz kredyt w wysokości 6,3 mln zł. Dodatkowo 2 mln zł pochodziło z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Najemcy musieli wpłacić 30 proc. wartości mieszkania. Po upływie 10 lat obowiązywania umowy będzie można dokonać jej przekształcenia w umowę najmu instytucjonalnego z prawem dojścia do własności. Wyodrębnienie mieszkania na własność może nastąpić po upływie 15 lat od dnia zakończenia budowy. To drugi blok wybudowany w Augustowie w tej formule.
Sprawdź również książkę: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz >>
Nadal jednak możliwość wykupu mieszkań w TBS na własność nie jest regułą, ale wyjątkiem. Są one budowane z publicznych środków i mają służyć długoterminowemu najmowi. Jednak w niektórych przypadkach istnieje możliwość wykupu (o ile lokalny TBS i gmina wyrażą na to zgodę). Takie sytuacje zdarzają się rzadko i zazwyczaj dotyczą starszych zasobów TBS-ów, gdzie spłacone zostały już kredyty inwestycyjne. Warto jednak podkreślić, że wykup mieszkania TBS to nie prawo najemcy, a jedynie opcja, która może pojawić się w konkretnych warunkach. Osoby zainteresowane taką możliwością powinny skontaktować się bezpośrednio z administratorem danego TBS i sprawdzić, czy dana nieruchomość znajduje się w grupie lokali przewidzianych do sprzedaży. -Możliwość wykupu mieszkania po spłacie kredytu okazała się iluzją – pisze pos. Niezgodzka w swoim raporcie.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady wykupu mieszkań na własność >
Złe emocje, zarówno kiedyś w TBS, jak i obecnie w SIM, wywołują przydziały lokali – dlaczego te, a nie inne osoby stały się najemcami? Mieszkańcy pytają już na etapie planowania inwestycji czy są listy przyszłych beneficjentów. -Nie ma listy. Najpierw rada gminy musi przyjąć regulamin naboru. Ramy daje ustawa (m.in. brak innego mieszkania, kryteria dochodowe, wkład własny), a szczegółowe zasady i kolejność ustali uchwała rady – podkreśla Magdalena Maison, wójt gminy Białe Błota graniczącej z Bydgoszczą w odpowiedzi na zarzuty niektórych mieszkańców. Gmina jest obecnie na etapie wyboru działki pod budowę bloku SIM. Zasady przeprowadzania naboru wniosków i przyznawanych punktów nie są dowolne, ale określa je rada gminy w uchwale wydawanej na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz. U. z 2024 r. poz. 506).
Teraz czas na SIM
Arkadiusz Urban, były prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, zaznaczał podczas sobotniej konferencji "Myśląc Polska", że dzięki radykalnym zmianom w przepisach, od kilku lat rolę TBS przejęły SIM-y. Dzięki temu budownictwo społeczne może się tez rozwijać na terenach małomiasteczkowych i wiejskich. -Co czwarta polska gmina uczestniczy w SIM-ach – podkreślał Urban. Dostępność do budownictwa społecznego zwiększyła perspektywa trzymilionowej kwoty dotacji z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), którą gminy mogą otrzymać na dołączenie do SIM. Pieniądze te są przeznaczone na objęcie przez gminę udziałów w spółce SIM i stanowią wsparcie na starcie projektu. -O ile TBS-y powstawały początkowo w dużych i średnich miastach, to małe, biedne i wyludniające się gminy potrzebowały wsparcia, żeby tego rodzaju inwestycje u siebie przeprowadzać i to inwestycje „na papierze” bardzo małe, nieraz nawet 10-20 lokali. W takie miejsca rynek deweloperski nie wchodzi i to tam powinno trafiać państwowe wsparcie – podkreślał Urban. Nie wszystkie samorządy potrafią jednak tę szansę wykorzystać. W Bodzentynie od stycznia br. działa rządowa komisarz Anna Leżańska. Burmistrz i rada zostali zawieszeni z powodu braku współpracy i paraliżu decyzyjnego, który uniemożliwił przyjęcie planu naprawczego finansów gminy, zleconego przez kielecką Regionalną Izbę Obrachunkową. Samorząd musiał zwrócić trzy miliony złotych, które pierwotnie przeznaczono na objęcie udziałów w spółce SIM KZN Świętokrzyski, a następnie wykorzystano niezgodnie z celem dotacji – na pokrycie deficytu budżetowego.
Inny problem budownictwa społecznego – z którym zmagają się też TBS-y - to bariery w pozyskiwaniu gruntów przez SIM, możliwość wnoszenia do nich aportów przez KZN nie zawsze wystarcza. -KZN miał problem dostępem do dużej ilości dobrych gruntów pod takie inwestycje. Jest karłem przy takich nieruchomościowych gigantach jak np. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Polskie Koleje Państwowe, czy Lasy Państwowe. Te pulę dostępnych gruntów do ewentualnego wykorzystania przez SIM można powiększyć głównie przez zmiany ustawowe – przekonuje Urban.
Czytaj też w LEX: Nowe funkcje czynnika społecznego w zarządzaniu SIM/TBS >
Samo prawo nie wystarczy, potrzebne pieniądze
Nawet najlepsze rozwiązania prawne nie wystarczą, gdy brakuje pieniędzy. Dlatego rząd chce zwiększyć środki na program Budownictwa Społecznego i Komunalnego (BSK). Do połowy października na inwestycje mieszkaniowe prowadzone przez samorządy, SIM/TBS i organizacje pozarządowe rząd przeznaczył już ponad 1,9 miliarda złotych. Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański zdecydował jednak, że do końca roku budżet programu zostanie zwiększony o kolejne 760 mln zł. Dodatkowe środki umożliwią przyznanie bezzwrotnych grantów na prawie 100 inwestycji mieszkaniowych, w ramach których powstanie lub zostanie wyremontowanych niemal 2400 mieszkań i miejsc noclegowych (w 2025 r. będzie to razem ok. 2,7 miliarda złotych i 10,5 tysiąca lokali). -Finansowanie z budżetu państwa otrzymają między innymi inwestycje obejmujące budowę mieszkań o wysokim standardzie efektywności energetycznej, dzięki czemu najemcy będą ponosić niższe koszty za energię – zapowiada resort finansów.
To jednak nie wszystko. Komitet Monitorujący Program Fundusze Europejskie dla Polski Wschodniej 2021-2027 zdecydował też kilka dni temu o przesunięciu 110 milionów euro na stworzenie długoterminowego systemu wspierania SIM na prawym brzegu Wisły i na Kielecczyźnie. Za budowę i udostępnianie takich mieszkań odpowiadają TBS/SIM, spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki gminne. W programie przewidziano dla nich dotacje na uzupełnienie wkładu własnego do preferencyjnych kredytów. Beneficjenci będą mogli zainwestować te pieniądze m.in. w budowę, przebudowę, modernizację mieszkań czy też w przekształcenie istniejących obiektów na cele mieszkaniowe. Za jego wdrażaniem będzie odpowiadał Bank Gospodarstwa Krajowego. Po zakończeniu procedur krajowych, projekt zmian zostanie jeszcze przekazany do akceptacji Komisji Europejskiej.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
