Chcą zablokować podwyżki czynszów w TBS-ach

Czynsze w lokalach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych powinny być ściśle powiązane z ponoszonymi kosztami utrzymania, a wydatki administracyjne spółek dysponujących takimi mieszkaniami nie mogą być nieograniczone – to główne postulaty poselskiego projektu ustawy dotyczącego kontroli czynszów w Towarzystwach Budownictwa Społecznego.

Projekt jest w fazie opiniowania – wszyscy chętni mogą do niego zgłaszać swoje uwagi przy pomocy specjalnej ankiety zamieszczonej na sejmowej stronie internetowej (termin mija 8 listopada br.). W tym roku przypada 30-lecie ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1273). Towarzystwa Budownictwa Społecznego (obecna nazwa to Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe - SIM) na trwale wpisały się w krajobraz wielu miast, zwłaszcza tych mniejszych. To niby jedynie ok. 300 podmiotów, które wybudowały łącznie ok. 100 tys. mieszkań, czyli margines rynku mieszkalnego, ale powstają również tam, gdzie obecność komercyjnych deweloperów jest mniejsza od przeciętnej. Przykładowo Gorzowskie TBS ma ponad 500 lokali w kilkunastu budynkach. Nie oznacza to, że TBS-y nie mają problemów – jednym z nich są nieprecyzyjne zasady ustalania czynszów, opisane w dotychczasowym art. 28 ustawy.

Sprawdź również książkę: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz >>

Czynsze naliczane w inny sposób

Zgodnie z tym przepisem stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM mają być ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Górnym limitem jest 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (w niektórych przypadkach więcej – do 5 proc.). - Niestety regularnie zdarzało się, że zarządzający TBS-ami (obecnie SIM-ami) dokonywali błędnej wykładni poprzez: a) zawyżanie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego; b) nieuwzględnianie przy kalkulacji stawki czynszu sumy wszystkich czynszów, jakie uzyskiwał TBS (SIM), prowadząc de facto dwie, różne działalności: społeczną – polegającą na budowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych (…) oraz komercyjną – wynajmu lokali niemieszkalnych. Niestety taką sytuację można zaobserwować w całej Polsce. Ustalanie zawyżonej stawki czynszu drenuje finansowo najemców, których nie stać na zawarcie umowy najmu na rynku komercyjnym. Jednocześnie w ten sposób TBS uzyskuje bezprawnie duże, często nawet wielomilionowe sumy. Tak uzyskane dochody z czynszów nierzadko bywają przekazywane na wskazane przez udziałowca TBS podmioty kapitałowo lub osobowo powiązane z TBS. Zdarza się także, że pomimo istnienia organu nadzorczego TBS w postaci rady nadzorczej, tworzone są pozorne organy wewnętrzne o nazwie „rada programowa”, z osobami powiązanymi jako wspólnikiem – opisują posłowie zjawiska, które chcą wyeliminować.

Dlatego pojawił się poselski projekt nowelizacji ustawy, który ma to zmienić. - Celem projektu jest wzmocnienie transparentności i uczciwości zarządzania – deklarują posłowie. - W wielu miejscach w Polsce od wielu lat mieszkańcy mają poczucie krzywdy przez niesprawiedliwe i niejasne zasady określania wysokości czynszów i gospodarowania w TBS-ach (SIM-ach). Konieczne jest więc dokonanie zmian i zagwarantowanie przejrzystych zasad ich funkcjonowania – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Ma być tanio i transparentnie

Co proponują posłowie? Czynsze mają być ustalane w powiązaniu z realnymi kosztami działania SIM-ów. Koszty te nie będą zaś wydumane, ale spółki mają je publikować w internecie, aby można je było łatwo zweryfikować. Przykładowo, stosowne wyliczenia należałoby upublicznić najpóźniej na dwa tygodnie przed datą posiedzenia organu mającego zdecydować o wysokości obciążeń lokatorów. Czynsze – a konkretnie stawki za 1 mkw. powierzchni użytkowej - miałyby ustalać zgromadzenia wspólników odpowiednich spółek (w spółdzielniach – walne zgromadzenia). Podstawą byłyby właśnie ujawnione wcześniej wyliczenia opracowane przez zarządy tych spółek bądź spółdzielni.

To jednak nie wszystko – posłowie chcą doprecyzować liczenie kosztów czynszowych, tak aby suma obciążeń za najem wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM, pozwoliła na pokrycie: kosztów eksploatacji i remontów, spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu, a także kosztów funkcjonowania SIM. W tym ostatnim przypadku, posłowie proponują, aby koszty funkcjonowania SIM nie mogły przekraczać od 0,2 proc. do 15 proc. (w zależności od liczby mieszkań w zasobie SIM, ten górny limit dotyczyłby jedynie SIM-ów mających w zasobach do 100 lokali).

Transparentność ma zapewnić prezentacja dość szczegółowych danych o kosztach na stronie internetowej SIM-u. Nie chodzi tylko o aktualne dane, ale również archiwalne, aby można byłoby je porównywać i analizować. Posłowie-wnioskodawcy postulują, aby upubliczniać koszty wynagrodzeń (z podaniem płac na konkretnych stanowiskach), jak również wydatki na umowy cywilnoprawne.

W budownictwie jest inna arytmetyka sejmowa

Projekt złożyli posłowie opozycyjnego PiS, co nie oznacza, że nie znajdzie sejmowej większości. Podczas wakacyjnych prac nad nowelizacją całego pakietu ustaw dotyczących mieszkalnictwa społecznego (w tym SIM-ów, ale tez spółdzielni), wiele rozwiązań zaproponowanych poselskimi poprawkami znalazło się bowiem w przepisach dzięki głosom posłów klubu „Polska 2050”, a wbrew przedłożeniom rządowym.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.