Rząd przedstawił projekt zmian we wspólnotach mieszkaniowych

Projektowana nowelizacja ustawy o własności lokali ma wprowadzić jasne zasady dotyczące balkonów, uprościć dochodzenie roszczeń od deweloperów, ułatwić podejmowanie uchwał w we wspólnocie. Zmiany mają doprecyzować odpowiedzialność finansową wspólnoty i właścicieli nieruchomości oraz wprowadzić sankcję dla tych, którzy nie udostępnią lokalu na potrzeby okresowych kontroli. To będzie pierwsza tak znaczna korekta przepisów, od 30 lat.

Projekt zmian w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu został upubliczniony już na stronach Rządowego Centrum Legislacyjnego. Ministerstwo Finansów i Gospodarki uzasadnia podstawowym celem projektowanych zmian jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami w ciągu 30 lat. Projektowane przepisy mają uwzględnić orzecznictwo, praktykę zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych.

Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej

Projekt definiuje wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nieposiadającej osobowości prawnej, ale posiadającą zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku – odrębnego od majątków właścicieli lokali. Majątek ten będzie związany wyłącznie z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Projekt nowelizacja przewiduje również istotną zmianę w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła wytoczyć powództwo na rzecz właścicieli lokali, co dziś nie jest możliwe. Obecne przepisy wymagają bowiem cesji roszczeń przez właścicieli, co wiąże się z koniecznością uzyskania ich zgody w formie uchwały oraz pokrycia kosztów ekspertyz i obsługi prawnej. W praktyce uzyskanie pełnej zgody wszystkich właścicieli jest trudne, co uniemożliwia dochodzenie pełnego odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej.

Przeczytaj także:  Liczmy głosy tylko aktywnych właścicieli lokali

Resort likwiduje lukę w patodeweleperce

Ministerstwo wskazuje, że obecnie przepisy nie zakazują wprost wyodrębniania lokali w budynkach zaprojektowanych jako obiekty zamieszkania zbiorowego, mimo że zgodnie z pozwoleniem na budowę i użytkowanie nie mogą one pełnić funkcji mieszkań. Luka prawna jest wykorzystywana przez inwestorów do omijania regulacji planistycznych i budowlanych, co skutkuje powstawaniem lokali mieszkalnych w obiektach nieprzystosowanych do stałego zamieszkania. Takie praktyki prowadzą do naruszeń wymogów techniczno-budowlanych (m.in. minimalnej powierzchni, nasłonecznienia, izolacji akustycznej, miejsc parkingowych) oraz przeciążenia infrastruktury miejskiej i erozji ładu przestrzennego.

Projekt nowelizacji proponuje wprowadzenia zasady, że wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego będzie możliwe wyłącznie, gdy:

• spełniają one wymogi techniczno-budowlane określone w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego,
• oraz warunki określone w uchwale rady gminy (akt prawa miejscowego), która zdecyduje o dopuszczalności i zasadach takiego wyodrębniania na swoim obszarze.

Nowelizacja planuje wyjątek dla inwestycji rozpoczętych przed 1.01.2027 r. Dla budynków wybudowanych lub objętych prawomocnym pozwoleniem na budowę przed tą datą przewiduje się wyjątek, aby chronić prawa nabyte i zapewnić pewność prawa, umożliwiając kontynuację inwestycji na dotychczasowych zasadach.

Przeczytaj również:  Czy sąd może się zgodzić na rozebranie całego budynku, w którym wyodrębniono lokale?

Status balkonu – wspólnota czy właściciel?

Nowela ma rozwiązać też wątpliwości dotyczące przynależności elementów balkonu, loggii czy tarasu. Projektowane przepisy jednoznacznie wskazują, że elementy konstrukcyjne – takie jak dźwigary, płyta balkonowa z izolacją, balustrada oraz inne części będące fragmentem elewacji – stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu będzie traktowana jako część lokalu, a więc pozostanie w zakresie wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela.

Szerszy katalog kosztów

Projekt rozszerza możliwość podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo będzie musiała wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości będzie mogła  – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Projekt doprecyzuje, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności będą spoczywać na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami.

Wprowadzony zostanie obowiązek uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

Nowela chce wprowadzić pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli.

Ministerstwo chce doprecyzowania, że właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, tj. gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Jak rozumieć czynność zwykłego zarządu?

W noweli zostanie wskazane, że zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, tj.

• poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, albo
• poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych.

Nowe przepisy mają też uciąć spory, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu. Będą to czynności wykonywane samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty, poprzez przyjęcie, iż są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Zmiany w sposobie głosowania

Dziś w wielu przypadkach działanie wspólnot mieszkaniowych paraliżuje brak zdolności do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości. Nowela proponuje wprowadzenie wymogu uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50 proc. sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu (2 miesiące). Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Łatwiej zmienić  zarząd

Ministerstwo Finansów i Gospodarki chce też uprościć formę zarządzania wspólnotą poprzez alternatywę w postaci możliwość powołania zarządcy bądź zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu. Obecna konieczność zachowania formy notarialnej dla ww. czynności ogranicza możliwość podjęcia decyzji (nie tylko zmiany umowy, ale też uchwały) w trybie obiegowym; forma notarialna wymaga bowiem obecności notariusza przy jej podejmowaniu. Dlatego przewiduje się zniesienie obowiązku protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy.

Przy okazji ustawodawca chce przyznać właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje, szczególnie gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Inne planowane zmiany w przepisach:

• wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we wspólnotach. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną,
• doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu,
• dookreślenie prawa kontroli działalności zarządu -obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty. Projekt wprowadza pojęcie księgi protokołów uchwał wspólnoty, za której prowadzenie odpowiada zarząd/zarządca. Ministerstwo uzasadnia, że jest to istotne dla pełnego udokumentowania procesu decyzyjnego, także w kontekście możliwości zaskarżenia uchwały przez właścicieli.
• wskazanie, iż sprawozdanie zarządu/zarządcy wspólnoty ma obowiązkowo formę pisemną, a termin jego złożenia na rocznym zebraniu przypada do końca kwietnia (zostaje zatem wydłużony o miesiąc). Wydłużenie terminu na przeprowadzenie przez zarząd/zarządcę rocznego zebrania uzasadnione jest potrzebą sporządzenia bilansu na podstawie faktur otrzymanych od dostawców usług na rzecz wspólnoty, oraz logistyką związaną z techniczną stroną organizacji zebrania.