Sprawa, w której wyłonił się ten problem, dotyczy wspólnoty obejmującej dwa wyodrębnione lokale. Właściciel jednego z nich (nazywanego dalej „lokalem nr 1”) jest zainteresowany rozbiórką całego budynku, najprawdopodobniej z uwagi na jego stan techniczny i wysokie koszty prac zabezpieczających nakazanych przez organu nadzoru budowlanego. Małżonkowie będący współwłaścicielami drugiego lokalu (zwanego dalej „lokalem nr 2”) optują za przeprowadzeniem remontu budynku i nie zgadzają się na rozbiórkę. Wobec ich sprzeciwu właściciel lokalu nr 1 wystąpił do sądu o udzielenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a polegającej na rozbiórce budynku. Jako podstawę prawną wniosku wskazano art. 199 zd. drugie k.c., który dotyczy zarządu rzeczą wspólną i przewiduje, że w braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, współwłaściciele rzeczy, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych do zarządu nieruchomością wspólną znajduje zastosowanie m.in. właśnie ten przepis (por. art. 19 ustawy o własności lokali).
Sąd I instancji wniosek oddalił. Przy rozpoznawaniu apelacji właściciela lokalu nr 1 sąd okręgowy powziął wątpliwości, które wyraził w pytaniu: „Czy w trybie art. 199 k.c. można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowione są odrębne własności lokali jeżeli stosownie do art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali współwłasność ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali?” (postanowienie Sądu Okręgowego w Suwałkach z 2 września 2025 r., I Ca 88/25, niepubl.).
Wątpliwości sądu
Jak widać, swoje wątpliwości sąd pytający uzasadnia odwołaniem do przepisów ustanawiających tzw. współwłasność przymusową nieruchomości wspólnej. Sąd stwierdza bowiem, że udzielenie takiej zgody mogłoby umożliwić zniesienie współwłasności nieruchomości, na której posadowiony jest sporny budynek, podczas gdy w świetle art. 3 ust. 1 zd. drugie ustawy o własności lokali współwłasność budynku z wyodrębnionymi lokalami ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia współwłasności takiej nieruchomości (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Suwałkach z 2 września 2025 r., I Ca 88/25, niepubl.). Zdaniem sądu okręgowego art. 3 ust. 1 zd. drugie ustawy o własności lokali może być rozumiany na dwa sposoby. Można bowiem wywodzić z niego wyłączenie dopuszczalności podejmowania działań pośrednio zmierzających do zniesienia współwłasności budynku, w którym wyodrębniono lokale, wbrew woli przynajmniej jednego z właścicieli lokali; można też jednak rozumieć ten przepis wąsko, co prowadziłoby do wniosku, że nie dotyczy on sytuacji, w której doszło do unicestwienia budynku, w którym wyodrębnione były lokale.
Problem leży gdzie indziej
Wydaje się jednak, że istota problemu nie leży w przymusowym charakterze współwłasności nieruchomości wspólnej, a w każdym razie nie tu tkwi podstawowa trudność. W postępowaniu właściciele lokalu nr 2 zarzucali, że celem wniosku złożonego przez właściciela lokalu nr 1 jest właśnie to, aby docelowo doprowadzić do zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej i zapewne stąd wzięły się wątpliwości sądu pytającego dotyczące czynności, które mogą „pośrednio” prowadzić do zniesienia współwłasności. Jednakże art. 3 ust. 1 zd. drugie ustawy o własności lokali sam wyraźnie stwierdza, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej tylko dopóki trwa odrębna własność lokali. Ustanie odrębnej własności lokali powoduje zatem, że współwłasność nieruchomości przestaje mieć charakter współwłasności przymusowej i może zostać zniesiona na ogólnych zasadach. Przymusowy charakter współwłasności nieruchomości wspólnej wynika ze służebnej funkcji, jaką ta współwłasność pełni dla odrębnej własności lokali. Innymi słowy, przyczyną „utrzymywania” odrębnej własności lokali nie może być powoływanie się na to, że konieczne jest zachowanie współwłasności nieruchomości wspólnej. Gdy odrębnych lokali nie będzie, to współwłasność nieruchomości wspólnej nie będzie niezbędna.
Podstawowy problem w sprawie polega natomiast na tym, że art. 199 k.c. to przepis regulujący zarząd rzeczą wspólną. W przypadku wyodrębnienia lokali „rzeczą wspólną” jest nieruchomość wspólna. Składa się na nią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Tymczasem z uzasadnienia postanowienia o przedstawieniu Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego wynika, że wniosek właściciela lokalu nr 1 o udzielenie zgody na rozbiórkę nie dotyczył tylko „rzeczy wspólnej”, bo nie dotyczył jedynie rozbiórki „części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali”, ale dotyczył rozbiórki całego budynku, a zatem również lokalu nr 2, który „rzeczą wspólną” nie jest. Wątpliwe wydaje się, aby art. 199 zd. drugie k.c. mógł być podstawą, w oparciu o którą sąd może udzielić jednemu ze współwłaścicieli zgody na dokonanie czynności, która byłaby nie tylko czynnością zarządu nieruchomością wspólną, ale także czynnością zarządu inną nieruchomością – nieruchomością lokalową, będącą przedmiotem odrębnej własności, a co więcej – taką czynnością zarządu, która w świetle stanowiska prezentowanego w orzecznictwie Sądu Najwyższego (o którym niżej), mogłaby unicestwiać tę nieruchomość lokalową. Z uzasadnienia postanowienia o przedstawieniu Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego wynika, że właściciel lokalu nr 1 żądał także udzielenia zgody na rozbiórkę lokalu nr 2, którego nie jest współwłaścicielem. Jeśli tak w istocie było, to w sprawie trzeba będzie rozstrzygnąć przede wszystkim to, czy na podstawie art. 199 zd. drugie k.c. sąd może udzielić zgody na dokonanie czynności zarządu nieruchomością, która będzie jednocześnie czynnością zarządu inną nieruchomością, niebędącą przedmiotem współwłasności wnioskodawcy i uczestników postępowania, przy sprzeciwie właścicieli tej innej nieruchomości.
Z uzasadnienia postanowienia o przedstawieniu Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego wynika, że w postępowaniu przed sądem I instancji weryfikowano, czy technicznie możliwe jest dokonanie rozbiórki tylko lokalu nr 1 i nieruchomości wspólnej, a więc w sposób nieobejmujący lokalu nr 2. Ustalono, że jest to możliwe, chociaż wymagałoby szczegółowego projektu i opracowania precyzyjnych warunków zabezpieczenia konstrukcji budynku. Bez szczegółowej analizy sprawy trudno rozstrzygnąć, czy ewentualne poprzestanie na udzieleniu przez sąd zgody na rozbiórkę w tylko takim zakresie mogłoby zostać uznane za niewykraczające poza zarząd rzeczą wspólną, skoro prace rozbiórkowe dotyczące lokalu nr 1 i części wspólnych i tak mogłyby stwarzać zagrożenie dla substancji lokalu nr 2. Jednak rozbiórka również lokalu nr 2 wykracza poza „zarząd rzeczą wspólną”.
Cena promocyjna: 202.3 zł
|Cena regularna: 289 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 202.3 zł
Skutki rozbiórki jednego z dwóch lokali
Dodatkowe problemy w omawianej sprawie stwarza stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 16 maja 2019 r. (III CZP 1/19), do której odwołał się też sąd pytający, uzasadniając postanowienie o przedstawieniu zagadnienia prawnego. W uchwale tej, również podjętej w sprawie dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej obejmującej dwa wyodrębnione lokale, SN stwierdził, że „wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal”. Słusznie sąd pytający zwraca uwagę na tę uchwałę, ponieważ w świetle przyjętego w niej stanowiska rozbiórka nawet tylko samego lokalu nr 1 prowadziłoby automatycznie do tego, że właściciele lokalu nr 2 przestaliby być wyłącznymi właścicielami tego lokalu (wygasłaby nie tylko odrębna własność lokalu nr 1, ale także lokalu nr 2), zaś nieruchomość (już teraz tylko gruntowa, o „jednolitym” statusie, w której budynek jako całość stanowiłby część składową gruntu) stałaby się współwłasnością dotychczasowych właścicieli obu lokali, co oznacza, że także lokal nr 2 (już teraz niewyodrębniony), który jako jedyny nie zostałby zburzony, stałby się współwłasnością właściciela lokalu nr 1, chociaż dotychczas nie miał on do niego żadnych praw. W dalszym kroku dotychczasowy właściciel lokalu nr 1 mógłby więc rzeczywiście, tak jak przewiduje Sąd Okręgowy, doprowadzić do zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej. To dodatkowo wzmacnia przekonanie, że rozbiórka całego budynku wykraczałaby poza „zarząd rzeczą wspólną” w rozumieniu art. 199 k.c. i stanowiłaby w istocie również „zarząd nieruchomością cudzą” (lokalem nr 2).
Trzeba jednocześnie przypomnieć, że Sąd Najwyższy dopuszczał już stosowanie przepisów o współwłasności w sposób, który w istocie prowadził do ingerencji nie tylko w rzecz wspólną, ale zarazem w prawo własności wyodrębnionych lokali. W niektórych przypadkach dopuszczono bowiem zniesienie odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności (zob. uchwałę SN z 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06, oraz postanowienie SN z 7 maja 2008 r., II CSK 664/07). W omawianej tu sprawie sytuacja nie jest oczywiście tożsama, ale przywołane orzecznictwo pokazuje, że przepisy o współwłasności są niekiedy interpretowane ekstensywnie. Czy w taki sposób Sąd Najwyższy zinterpretuje również art. 199 zd. drugie k.c.? Dowiemy się już wkrótce. Sprawa oczekuje na wyznaczenie posiedzenia przed Sądem Najwyższym.
dr Julita Zawadzka, adwokat, partner kancelarii KKG Legal Kubas Kos Gałkowski i Wspólnicy, adiunkt w Katedrze Prawa Cywilnego Uniwersytetu Jagiellońskiego
Zobacz również: NSA: Po rozbiórce samowoli, budynek może pozostawać bez dachu
