NSA: Po rozbiórce samowoli, budynek może pozostawać bez dachu

Nakaz rozebrania mieszkalnego poddasza, które powstało jako samowola budowlana jest dopuszczalny, choćby nawet w efekcie demontażu okazało się, że domek jednorodzinny pozostanie bez dachu - orzekli sędziowie. Co więcej, na odbudowę rozebranego przy okazji realizacji samowoli starego dachu, trzeba załatwić odpowiednie formalności budowlane, a nie tylko w praktyce doprowadzić budynek do stanu poprzedniego przez odbudowę starego dachu.

Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie jednego z właścicieli domu jednorodzinnego pod Grodziskiem Mazowieckim, w okolicach Warszawy (wyrok z 25 września br., II OSK 653/23). Sędziowie uznali, że można rozebrać część większego obiektu budowlanego, w tym zwłaszcza kondygnację, jeśli jest ona wystarczająco samodzielna i niezależna od reszty budynku, a wyburzenie odbędzie się bez istotnej ingerencji w pozostałą część obiektu. Finałem rozbiórki może być nawet pozostawienie obiektu budowlanego bez jednego z najważniejszych elementów budynku, czyli dachu. Sędziowie NSA podkreślili, że inwestor nie może stosować swoistego szantażu, że rozbiórka spowoduje uszczerbek w wyglądzie budynku bądź sposobie korzystania z niego. - Rozbiórka kondygnacji nie uniemożliwia w przyszłości późniejszej/następczej budowy dachu, np. w kształcie sprzed dokonania samowoli budowlanej, co oczywiście wymagać będzie uzyskania stosownej zgody budowlanej i jest wyłącznie uzależnione o woli i stosownych działań inwestora/właściciela – stwierdzili sędziowie, przyznając rację Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego, a jednocześnie uchylając korzystny dla inwestora wyrok WSA i oddalając skargę o stwierdzenie nieważności nakazu rozbiórki.

Podnieśli budynek o metr, aby mieszkać na strychu

Chodziło o nadbudowę poddasza w domu jednorodzinnym (oraz dostawienie ganku z niezależnym wejściem na to poddasze) w okolicach Grodziska Mazowieckiego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Inwestor zdjął stary dach, podniósł poddasze o jeden metr i nakrył go nowym poszyciem, z tym że zmienił częściowo geometrię dachu. Cel był jasny – chodziło o to, aby wykorzystać nieużytkowe dotychczas  poddasze na cele mieszkalne. Właśnie odmienna orientacja połaci dachowych sprawiła, że inwestycja po kilku latach przyciągnęła uwagę urzędników - nadzór budowlany nakazał rozbiórkę samowoli budowlanej, a potem nie chciał się zgodzić na stwierdzenie nieważności decyzji w tej sprawie, więc inwestor skierował sprawę na ścieżkę sądową.

Sprawdź również książkę: Prawo budowlane w praktyce. Pytania i odpowiedzi >>

Właściciel budynku argumentował, że nakaz rozbiórki jest nieważny, gdyż zachodzi jego techniczna niewykonalność – sama rozbiórka jest niemożliwa, gdyż po usunięciu nowego dachu i wyburzeniu poddasza, budynek pozostałby w ogóle bez żadnego dachu. Wykonanie rozbiórki oznaczałoby konieczność doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego, czyli kolejną dobudowę rozebranych fragmentów budynku. Co ciekawe, tego rodzaju zastrzeżeń – jak zauważyli sędziowie - inwestor nie zgłaszał w postępowaniu rozbiórkowym (w dwóch instancjach w urzędach i w skardze do WSA).

NSA zauważył, że inwestor wpadł we własne sidła – aby zrobić nielegalną nadbudowę, rozebrał legalnie wykonane elementy budynku, w tym tak kluczowy element, jak poprzedni dach. Teraz - po dokonaniu nakazanej rozbiórki - nie może jakby nigdy nic, bez żadnych formalności odbudować rozebranych fragmentów, w tym przykryć budynku starym (przynajmniej co do wymiarów i kształtu) dachem, w praktyce zrobionym już z nowych materiałów budowlanych. Tym samym, tryb likwidacji samowoli budowlanej określony w art. 48 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), może mieć zastosowanie wszędzie tam, gdzie w wyniku samowoli doszło do takiej zmiany budynku (ingerencji w jego strukturę), że po rozbiórce budynek nie zostanie przywrócony do pierwotnego stanu legalnego. Nie chodzi przy tym o sytuację, w której przez np. dobudowę, wykuto także w pierwotnej ścianie otwór drzwiowy łączący starą i nową część budynku, a o taką sytuację, w której doszło do tego rodzaju ingerencji, że nie jest możliwe - w drodze jedynie samej rozbiórki - przywrócenie tego, co było na początku.

Przepisy o rozbiórkach bezwzględne

Sądy zauważyły, że procedura likwidacji samowoli budowlanej opisana w art. 48-49e prawa budowlanego różni się znacząco od opisanych w art. 50-51 prawa budowlanego procedur. Art. 48 i następne opisują, co się dzieje po wstrzymaniu budowy po wykryciu samowoli budowlanej, przez procedurę legalizacyjna, aż do – będącej ostatecznością – decyzji rozbiórkowej. Natomiast art. 50 i 51 prawa budowlanego chodzi o postanowienie o wstrzymaniu wykonywania robót budowlanych (pojęcia szerszego od budowy, w tym dotyczącego również inwestycji, nie będących typową budową), nakazanie zaniechania dalszych robót, bądź rozbiórkę całości bądź części albo doprowadzenie do stanu poprzedniego.

NSA uznał, że z art. 48 ust. 1 prawa budowlanego wynika wprost, że nakaz rozbiórki może być zastosowany także do części obiektu budowlanego. Przepis ten stanowi, że organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W orzecznictwie co prawda wyklucza się zastosowanie rozbiórki wtedy, gdyby miało to prowadzić także do wyburzenia legalnie wybudowanej części tego obiektu budowlanego. Taka sytuacja w tej sprawie jednak nie zachodziła, albowiem zakres rozbiórki obejmuje wyłącznie roboty stanowiące efekt samowoli budowlanej, czyli nowo wybudowaną kondygnację o wysokości większej niż pierwotna. Wcześniej był to bowiem mały nieużytkowy strych bez ścian. Nie ma więc przeszkód, aby nakaz rozbiórki tej nadbudowy polegał na odwrotnym wykonaniu poszczególnych robót budowlanych, które złożyły się na nadbudowę. Samodzielność i niezależność przejawiają się w tym, że taka część obiektu może być rozebrana bez istotnej ingerencji w pozostałą jego część. Nie ma więc znaczenia, że norma prawna wynikająca z art. 48 prawa budowlanego nie przewiduje obowiązku przywrócenia rozbudowanego budynku do stanu poprzedniego, tj. tak aby przedmiotowy budynek uzyskał parametry zabudowy sprzed dokonania samowoli budowlanej (czyli w tej konkretnej sprawie „odzyskał” też stary dach). W okolicznościach tej konkretnej sprawy jest to wręcz niemożliwie, skoro samowolna nadbudowa wiązała się w pierwszej kolejności z faktycznym rozebraniem dotychczasowego nieużytkowego poddasza, a więc i dachu. - Rozbiórka kondygnacji nie uniemożliwia w przyszłości późniejszej/następczej budowy dachu, np. w kształcie sprzed dokonania samowoli budowlanej, co oczywiście wymagać będzie uzyskania stosownej zgody budowlanej i jest wyłącznie uzależnione o woli i stosownych działań inwestora/właściciela – podkreślił sąd.

NSA podkreślił też, że brak zadaszenia jako potencjalny skutek rozbiórki nie jest też przesłanką niewykonalności decyzji, czyli nie prowadzi do stwierdzenia jej nieważności (czyli nie jest spełniona przesłanka zawarta w art. 156 par. 1 pkt 5 kodeksu postępowania administracyjnego).

Wyrok NSA z 16 września 2025 r., II OSK 653/23

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.