Inwestor zwrócił się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Spór o zasadę dobrego sąsiedztwa
Organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Wydana w tym przedmiocie decyzja została utrzymana w mocy przez samorządowe kolegium odwoławcze. Uznano bowiem, że zamierzona inwestycja nie kontynuuje funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym, więc nie została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa. Tym samym nie można było wydać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Wniesiona skarga została oddalona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Nie zakończyło to jednak sporu, ponieważ inwestor złożył skargę kasacyjną. W piśmie podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym.
Czytaj też w LEX: Kościuk Dominik J., Dom jednorodzinny na wsi - dopuszczalność lokalizowania zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej a zasada dobrego sąsiedztwa>
Warunki muszą zostać spełnione łącznie
W myśl art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Zgodnie z jednym z nich, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Naczelny Sąd Administracyjny podzielił ocenę, że w realiach niniejszej sprawy zlokalizowanie planowanej zabudowy wielorodzinnej było nie do pogodzenia z dotychczasową funkcją zabudowy na obszarze analizowanym, czyli z funkcją zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.
Czytaj też w LEX: Bursztynowicz Michał, Budowa przydomowej oczyszczalni i zbiornika na ścieki>
Zabudowa plombowa była niedopuszczalna
Sąd podkreślił, że w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zwykle zabudowa jednorodzinna może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową wielorodzinną. Odmiennie należy jednak ocenić sytuację, w której zabudowa wielorodzinna ma być wprowadzona na zasadzie tzw. zabudowy plombowej na terenie, który był dotychczas jednolicie zagospodarowany zabudową jednorodzinną. NSA podkreślił, że z taką sytuacją mamy do czynienia w realiach niniejszej sprawy. W takim przypadku zabudowa wielorodzinna godzi w ład przestrzenny, ponieważ nie tworzy harmonijnej całości z otoczeniem. Sąd zwrócił uwagę, że wynikające z tego ograniczenia nie uderzają w istotę prawa własności. Inwestor zachowuje bowiem prawo do zabudowy mieszkalnej, tyle że może to być zabudowa jednorodzinna. Mając powyższe na uwadze, skarga kasacyjna została oddalona.
Wyrok NSA z 29 maja 2025 r., sygn. akt II OSK 2350/24
Czytaj też w LEX: Makuch Jakub, Czy postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wiążą organ przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy>
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
