Mieszkania: stare lokatorskie wykupisz, nowego nie będziesz mógł

Projektowana nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma rozstrzygnąć o losie mieszkań lokatorskich. Jeśli pod rządami planowanych przepisów spółdzielnia ustanowi nowe prawo lokatorskie, to nie będzie go można wykupić. Lokale w starych zasobach nadal jednak będzie można przekształcić w odrębną własność.

Tak wynika z opublikowanego właśnie projektu nowelizacji ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 558). Projekt (numer RCL – UD311) zakłada, że zniknie możliwość przekształcenia na wniosek członka spółdzielni spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność, ale tylko w przypadku mieszkań, które będą wybudowane po wejściu w życie nowelizacji. Obecnie możliwość przekształcania mieszkań lokatorskich w odrębną własność jest zablokowana jedynie w przypadku lokali budowanych z wykorzystaniem tzw. finansowania zwrotnego. Blokada ta została wprowadzona przez ustawę z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2025 r. poz. 1077). Ponadto - w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - spółdzielnia będzie mogła ustanowić to prawo ponownie na rzecz innej osoby.

Sprawdź również książkę: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz >>

Warto podkreślić, że w starych zasobach mieszkaniowych sprawa przekształceń własnościowych (mieszkań lokatorskich w pełną własność) ma zostać rozwiązana przepisami przewidującymi uregulowanie statusu prawnego gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło niedawno główne założenia projektu ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (numer RCL – UD335). Pozwoliłoby to wznowić wykupy mieszkań na własność i zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych i lokatorskich praw do lokali (pisaliśmy o tym w tekście spółdzielnie lokale użytkowanie wieczyste).

Bat na dłużników

Inne istotne zmiany, to przywrócenie członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych osobom, które utraciły je na skutek nowelizacji z 2017 r. Chodzi m.in. o tych, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, który znajduje się w budynku posadowionym na gruncie mającym nieuregulowany stan prawny lub też spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z projektem nowelizacji członkostwo w spółdzielni będzie im przyznane z mocy prawa. -Nowela niesłusznie pozbawiła określone grupy osób członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej odbierając im tym samym możliwość udziału w podejmowaniu decyzji podczas głosowań na walnych zgromadzeniach spółdzielni i wpływu na działania podejmowane przez spółdzielnię, w której zasobach zamieszkują – usprawiedliwia zmianę Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Nowela zakłada też zdyscyplinowanie dłużników, którzy dotychczas czekają do ostatniej chwili ze spłatą swoich zobowiązań za mieszkania lokatorskie. Uchylone zostaną bowiem przepisy stanowiące, że nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a przypadku wniesienia apelacji – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty. Uchylony ma zostać również przepis stanowiący, że osobie, której z powodu zalegania z opłatami wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne jego ustanowienie, o ile zadłużenie zostanie spłacone wraz z odsetkami.

Projekt proponuje też wykreślenie z ustawy przepisu przewidującego roszczenie o ponowne przyznanie prawa lokatorskiego  osobom które utraciły je ze względu na nieuiszczanie opłat przed 9 września 2017 r.

Władze spółdzielni po nowemu

Projekt zakłada też wprowadzenie obowiązku określenia w statucie spółdzielni wymogów dotyczących kandydata na członka zarządu. Ma to – w założeniu - gwarantować, że prezesami zostaną osoby posiadające kwalifikacje do pełnienia takiej funkcji. Członkostwo w zarządzie będzie kadencyjne (ale bez ograniczeń co do liczby czteroletnich kadencji). Zniknie też ograniczenie pozwalające zasiadać w radzie nadzorczej jedynie przez dwie kadencje.

Inna propozycja, to przywrócenie możliwości zastępowania walnego zgromadzenia członków spółdzielni zebraniem przedstawicieli. Taka decyzja będzie musiała zostać podjęta przez członków spółdzielni. Ponadto spółdzielni mające ponad 500 członków będą mogły dzielić swoje walne zgromadzenia na części.

Największe spółdzielnie – liczące ponad 500 członków – będą musiały prowadzić strony internetowe. Mniejsze tez będą miały taki obowiązek, ale członkowie w statucie będą mogli do zlikwidować. Na stronie www publikowane mają być: statut spółdzielni, regulaminy, uchwały i protokoły obrad jej organów, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe.

Projekt jest obecnie w konsultacjach publicznych i opiniowaniu i z pewnością wzbudzi emocje, gdyż mocno zderzają się w nim różne (nierzadko sprzeczne) interesy różnych grup spółdzielczych.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.