Dziki lokator będzie musiał wpuścić kontrolerów

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów ma przesądzić, na kim będzie spoczywała odpowiedzialność za uniemożliwienie usunięcia awarii albo przeprowadzenia okresowych kontroli w mieszkaniu zajmowanym wbrew woli właściciela. Duże wątpliwości budzi, kto ma dostać grzywny i kary administracyjne, na jakiej podstawie prawnej i od którego organu.

Projekt dużej nowelizacji ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) przygotowało Ministerstwo Finansów i Gospodarki, a konkretnie Departament Mieszkalnictwa, który podlega wiceministrowi Tomaszowi Lewandowskiemu (projekt ma numer RCL – UD313). Do projektu od lutego br. cały czas napływają kolejne uwagi, ostatnie zgłosiła Marzena Okła-Drewnowicz, pełnomocniczka rządu ds. polityki senioralnej.

Musisz otworzyć drzwi, nawet gdy wojujesz w właścicielem

Przedstawione przed podwładnych wiceministra Lewandowskiego propozycje dotyczą m.in. postępowania w sytuacjach nagłych – podczas kontroli, awarii, pożarów, zagrożenia bezpieczeństwa itp.

Zmierzają do doprecyzowania zasad udostępniania lokali we wspólnotach lub spółdzielniach mieszkaniowych w celu dokonania kontroli instalacji i urządzeń czy interwencji w przypadku powstania zagrożenia bezpieczeństwa pożarowego bądź sanitarnego. Co więcej zmiany przewidują dodanie instrumentu prawnego, pozwalającego na wyegzekwowanie obowiązku udostępnienia lokalu mieszkalnego w powyższych przypadkach – czytamy  w uzasadnieniu projektu nowelizacji.

Ministerstwo proponuje m.in. dodanie art. 10 ust. 2a. Na żądanie właściciela lokalu lub zarządcy budynku, lokator (legalny albo dziki) byłby obowiązani udostępnić lokal celem przeprowadzenia w nim okresowej bądź doraźnej kontroli stanu technicznego instalacji oraz wykonać zalecenia pokontrolne. W przypadku uporczywego uchylania się takiej osoby od tych obowiązków (czyli wpuszczenia kontrolerów do lokalu, a następni wykonania ich zaleceń), właściciel lokalu lub zarządca budynku mógłby zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny na zobowiązanego.

Chodzi o to, aby jak najrzadziej dochodziło do sytuacji, gdy – nawet pomimo wcześniejszego, pisemnego zawiadomienia – nikt nie udostępnia mieszkania do okresowego przeglądu instalacji, w jakie lokal jest wyposażony (w szczególności wentylacji, gazu i elektryczności). To typowe, że w prawie każdym budynku jest jedno (lub nawet kilka) takich „problematycznych” mieszkań. Brak wiedzy wynajmującego (lub zarządcy budynku) o stanie poszczególnych instalacji w takim mieszkaniu uniemożliwia podjęcie działań zabezpieczających (czy naprawczych) i może prowadzić do powstania ryzyka np. pożaru lub katastrofy budowlanej. Stąd też propozycja zaostrzenia przepisów.

I właśnie pełnomocniczka ds. polityki senioralnej podkreśla, że to może być za mało. Postuluje ona rozszerzenie katalogu takich nagłych ingerencji o sytuacje, gdy dochodzi do uciążliwego sposobu użytkowania dla innych mieszkańców.

Użytkowanie np. generujące hałas czy wibracje również może wymagać wejścia do lokalu (np. celem ustalenia źródła hałasu czy wibracji, choćby w niedostępnych inaczej częściach wspólnych), a taka uciążliwość jest szczególnie dotkliwa dla osób starszych, którzy z racji ograniczeń mobilności stanowią kategorię użytkowników mieszkań najdłużej w nich przebywających w ciągu doby, nierzadko stale. Narażenie na hałas czy wibracje, może uniemożliwiać spoczynek nocny, regenerację, prowadząc do zaburzenia zdrowia, tak psychicznego, jak i fizycznego – argumentuje Okła-Drewnowicz.

Pełnomocniczka podkreśla, że byłby to zdecydowanie lepszy sposób niż obecne teoretyczne możliwości, jakie dają środki cywilnoprawne (np. związane z immisjami), gdyż nie są ekwiwalentne.

Okła-Drewnowicz podkreśla, że nie chodzi w tym przypadku o zadrażnianie relacji międzyludzkich i dawanie narzędzia do kolejnych sąsiedzkich wojenek.

Uciążliwość może bowiem wynikać nie tylko z intencjonalnego działania użytkownika mieszkania, ale także z losowych zdarzeń technicznych (np. uszkodzenie urządzenia generujące wibracje czy hałas). Nadto proponowana konstrukcja obejmuje uciążliwość oddziałującą nie tylko indywidualnie, imiennie, ale i na mieszkańców postrzeganych jako pewien ogół – przekonuje.

Za rozszerzeniem przesłanek żądania udostępnienia mieszkań – tym razem o przypadki jego dewastacji lub porzucenia – opowiada się też Związek Powiatów Polskich (ZPP).

Mocno sceptyczni do rozszerzania możliwości wchodzenia do mieszkań są zaś urzędnicy biura Rzecznika Praw Obywatelskich (RPO). Mają wątpliwości, czy nie jest to sprzeczne z art. 50 Konstytucji RP. Nienaruszalność mieszkania  – niezakłócone korzystanie z niego - to jeden z elementów prawa do prywatności, a projekt nie precyzuje wyraźnych granic tej ingerencji. Jak bowiem rozumieć „bezpieczeństwo sanitarne”?

Nie został także określony cel wejścia do lokalu oraz zakres uprawnień i działań możliwych do podjęcia przez właściciela lokalu lub zarządcę budynku po wejściu do lokalu. W konsekwencji proponowana regulacja może, jak się zdaje, stanowić potencjalne pole do nadużyć – to uwaga zgłoszona przez Stanisława Trociuka, zastępcę RPO.

Lokator karany zamiast właściciela

Grzywna za niedopełnienie obowiązków udostępnienia mieszkania do kontroli i wykonania zaleceń pokontrolnych byłaby nakładana w trybie art. 93 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524). Zastrzeżenia do tej propozycji zgłasza Rządowe Centrum Legislacji (RCL), które podkreśla, że „dzicy lokatorzy” tak naprawdę byliby karani za naruszenie powinności przewidzianych w prawie budowlanym dla właścicieli mieszkań bądź zarządców. Artykuł 93 dotyczy bowiem egzekwowania obowiązków wymienionych w art. 62 Prawa budowlanego.

Obowiązki, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1–4a (…) zostały nałożone na właściciela lub zarządcę, a nie na lokatora lub osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego ani nie na użytkownika oraz że za niespełnienie tych obowiązków przez właściciela lub zarządcę jest przewidziana kara w art. 93 pkt 8 tej ustawy. Ponadto zauważa się, że wśród obowiązków, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1–4a (…) nie ma obowiązku przeprowadzania doraźnej kontroli stanu technicznego instalacji ani wykonania zaleceń pokontrolnych (o zaleceniach pokontrolnych stanowi ust. 1a art. 62 tej ustawy i ich wykonanie jest weryfikowane podczas kontroli, ale nie ma przepisu przewidującego sankcję karną za ich niewykonanie) – pisze w swojej opinii do projektu Piotr Ołdak, wiceprezes RCL.

Zdaniem RCL, nie można niejako „w zastępstwie” obciążać użytkowników lokali (chociażby bezprawnych) odpowiedzialnością za brak spełnienia obowiązków nałożonych ustawowo na inne podmioty. RCL sugeruje więc ponowną analizę i gruntowną poprawę tej propozycji.

Strażacy to nie ślusarze

W ministerialnej propozycji jest też przepis, że to właściciel bezprawnie okupowanego przez „dzikich lokatorów” mieszkania miałby donosić do nadzoru budowlanego, aby urzędnicy nałożyli na nich grzywny w razie niedopuszczenia do kontroli. Budzi on zastrzeżenia RCL (zwłaszcza, że analogiczna propozycja jest też w ustawie o własności lokali oraz w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych), choć legislatorzy nie formułują tutaj jakiś konkretnych postulatów, jak – ich zdaniem – powinien być rozwiązany ten problem.

Projekt przewiduje również, że w razie awarii wywołującej szkodę (lub tylko zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody) lokator lub osoba zajmująca mieszkanie bez tytułu prawnego musieliby niezwłocznie udostępnić lokum w celu jej usunięcia. Jeżeli byliby oni nieobecni albo odmawiali udostępnienia lokalu, to właściciel lokalu lub zarządca budynku mieliby prawo tam wejść w obecności policjantów, strażników miejskich, albo strażaków. Analogiczne zasady obowiązywałyby w razie zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego albo przeciwpożarowego.

Doprecyzowania tych zapisów żąda Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), które zaznacza, że nie jest zadaniem strażaków doraźne otwieranie drzwi do prywatnych mieszkań (poza przypadkami pożaru bądź innej interwencji wymagającej przybycia wozu strażackiego). Od tego jest inna profesja.

Wskazane w projektowanych przepisach siłowe, awaryjne otwieranie drzwi nie mieści się w definicji działań ratowniczych. Właściwe w tym zakresie są np. podmioty zajmujące się usługami ślusarskimi – brzmi uwaga MSWiA.

Właściciel albo zarządca - wchodząc w ten sposób do mieszkania zajmowanego chociażby przez „dzikiego lokatora” - nie mógłby jednak zostawić lokalu i mienia na pastwę losu. Musiałby go zabezpieczyć (i znajdujące się w nim rzeczy) do czasu przybycia lokatora lub osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Z czynności tych sporządzałoby się odpowiedni protokół.

Na odpowiednie zabezpieczenie proceduralne przy wejściu do mieszkania pod nieobecność zajmujących go osób zwraca też uwagę ZPP.

Uprawnienie to ingeruje w sferę miru domowego, dlatego powinno być obwarowane jasnymi zasadami, w szczególności obowiązkiem uprzedniego wezwania i wyznaczenia terminu (z wyjątkiem awarii nagłej) – podkreśla Związek Powiatów Polskich.

Projekt nowelizacji jest obecnie – po zebraniu uwag, opinii i po konsultacjach – w opracowaniu kolejnej wersji. Prawdopodobnie jeszcze przed wakacjami dowiemy się, które sugestie poprawek zostaną  uwzględnione w poprawionej wersji nowelizacji.