Jedna z największych nie tylko w stolicy, ale i w Polsce spółdzielni mieszkaniowych, SM Bródno, co kilka miesięcy ogłasza przetargi nieograniczone na mieszkania. Najbliższy ma się odbyć 3 grudnia. Na liście lokali mieszkalnych jest 20 pozycji, w tym aż osiem z nich to umowy przyrzeczenia. To mieszkania znajdujące się w blokowiskach z czasów PRL, stojących na gruntach o niejasnym stanie prawnym. Ich ceny wywoławcze (w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy) też są z reguły niższe od tych stanowiących odrębną własność. Mapa własnościowa osiedla mieni się wieloma różnymi kolorami, przecięta jest wąskimi paskami działek, które przechodzą przez spółdzielcze bloki i hamują wykupy na odrębna własność. Niektóre działki należą do Skarbu Państwa, niektóre do miasta, inne są prywatne, rzadko która jest w użytkowaniu wieczystym, część budynków przy ul. Żuromińskiej ma działki wyodrębnione po ich obrysach. Wąskie paski, które kiedyś były ziemią rolną albo polnymi drogami (jak dawny ślad ulicy świętego Wincentego), teraz przecinają bloki. Ten sam problem mają komornicy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi Północ - w wielu ogłoszeniach są w stanie podać jedynie, że lokal figuruje w spółdzielczym rejestrze lokali własnościowych albo ma zbiór dokumentów. Komornik Dawid Paleczny od 26 bm. będzie prowadził elektroniczną licytację udziału w ekspektatywie lokalu położonego przy ulicy Markowskiej w zasobach innej dużej stołecznej spółdzielni – RSM Praga.

To się może zmienić. Po latach bierności decydenci chcą przygotować projekt specjalnej ustawy regulującej stany prawne nieruchomości, na których stoją budynki spółdzielcze. Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło główne założenia projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (numer RCL – UD335).

Czytaj też w LEX: Nowe zasady wykupu mieszkań na własność >

 

Ponad dwie dekady niepewności

Zgodnie z ustawą z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 558) SM mogą co do zasady ustanawiać spółdzielcze prawa jedynie w budynkach stanowiących ich własność bądź współwłasność. Kwestie własnościowe gruntów muszą więc tez być jasne – albo będą one stanowią one własność spółdzielni, albo będzie ona ich użytkownikiem wieczystym. To zresztą nie tylko problem Warszawy, ale wielu innych dużych miast mających blokowiska z okresu PRL.

Grunty te trudno też zasiedzieć, wiele z nich to reprywatyzacyjne trupy w szafie. Od 2000 r. było kilka prób uwłaszczenia w spółdzielni na tych gruntach, ale kończyły się one fiaskiem. Znaczna liczba wniosków uwłaszczeniowych zgłoszonych przez spółdzielnie pozostaje nadal nierozpatrzona. -Jako jedną z barier identyfikuje się brak skutecznych instrumentów zapobiegania bezczynności organów – czytamy w uzasadnieniu założeń do projektu.

 

Sprawdź również książkę: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz >>


Od 24 maja 2013 r., z powodu uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (III CZP 104/12) pojawiły się kolejne ryzyka dla mieszkających w takich budynkach i chętnych na nabycie lokum w tych zasobach. Sędziowie stwierdzili, że jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 par. 2 kodeksu cywilnego). Nie jest też dopuszczalne zakładanie księgi wieczystej dla ujawnienia takiego prawa. Nie można też założyć KW dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Co to w praktyce oznacza dla nawet kilkuset tysięcy osób mieszkających w takich blokach? -Brak księgi wieczystej (oraz brak możliwości jej założenia) w istotny sposób ograniczył obrót tymi prawami, uniemożliwiając zabezpieczenie wierzytelności banku lub innych instytucji finansujących zakup lokalu hipoteką. Hipoteki takiej nie można uzyskać również w sposób przymusowy – czytamy w uzasadnieniu do projektowanych zmian. Inna bariera to zbyt małe środki spółdzielni na wykup gruntów. -Konsekwencją nieuregulowanego stanu prawnego gruntów jest ograniczenie możliwości prowadzenia przez spółdzielnie działalności inwestycyjnej oraz dokonywania nakładów w interesie członków tych spółdzielni – dostrzeżono w uzasadnieniu także praktyczny, codzienny problem wielu SM.

Czytaj też w LEX: Szczególne formy ustanawiania odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych >

 

Użytkowanie wieczyste wróci do łask

Pomóc spółdzielcom ma przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Użytkowanie wieczyste było stopniowo likwidowane (zwłaszcza w 2019 r.) przez rząd Zjednoczonej Prawicy – główny argument, to wywodzenie się tej instytucji prawnej z okresu PRL. -Rezygnacja z możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego bez względu na umówiony przez strony cel, które funkcjonowało z powodzeniem przed 1 stycznia 2019 r., bez wprowadzenia do systemu prawnego nowego, adekwatnego do aktualnych uwarunkowań społeczno-gospodarczych prawa rzeczowego, była przedwczesna. Przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego także na cele mieszkaniowe, zagwarantuje inwestorom trwały i stabilny tytuł prawny do gruntów będących własnością publiczną, umożliwiający podmiotowi publicznemu sprawowanie kontroli nad realizacją inwestycji mieszkaniowej – to jeden z pomysłów jak rozwiązać pat nieruchomościowo-własnościowy w spółdzielniach mieszkaniowych. Możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego ma dotyczyć także innych podmiotów, np. TBS-ów, inwestorów prywatnych i instytucjonalnych.  

Kolejny pomysł to odejście od umownego ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz procedury administracyjnej – ma to zapewnić spółdzielniom instrumenty prawne do przeciwdziałania przewlekłości takich spraw.

Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu - wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków - wiązało się będzie z zobowiązaniem spółdzielni mieszkaniowej, na rzecz której będzie ono ustanowione, do uiszczania właścicielowi pierwszej opłaty i opłat rocznych za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Pierwsza propozycja stawki to 0,3 proc. ceny gruntu jako opłata roczna, a pierwsza opłata nie więcej niż 10 proc. ceny nieruchomości.

Ostateczne wersje propozycji poznamy jednak dopiero w pierwszym kwartale przyszłego roku, gdy ministerialne zapowiedzi zamienią się w projekt konkretnych rozwiązań.

Czytaj też w LEX: Zbycie lokalu po jego przekształceniu z lokatorskiego prawa spółdzielczego – skutki w podatku dochodowym >

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.