Jeszcze tylko przez niecałe pół roku użytkownicy wieczyści gruntów komercyjnych mogą wystąpić z żądaniem ich sprzedaży. Taką możliwość daje nowelizacja z 26 maja 2023 r. do ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), obowiązująca od 31 sierpnia 2023 r. Na jej podstawie użytkownicy wieczyści mogą ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tylko do 31 sierpnia 2024 r.  Przepisy są nieprecyzyjne i budzą kontrowersje. Wykupów jest też niewiele. 

- Z moich obserwacji wynika, że zainteresowanie tym roszczeniem jest niewielkie wśród przedsiębiorców a cześć rezygnuje, gdy pozna warunki zbycia oraz limit pomocy de minimis - mówi  Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Czytaj też: Wykup gruntu z użytkowania wieczystego przez przedsiębiorcę nie taki prosty

Cena nie zawsze taka sama 

To, ile trzeba zapłacić za przekształcenie zależy od tego, czy nieruchomość należy do Skarbu Państwa czy do samorządu. W pierwszym wypadku obowiązują bardziej  „sztywne” zasady. Zgodnie z art. 198i ugn cenę nieruchomości (zapłata jednorazowa) należącej do Skarbu Państwa ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli użytkownik wieczysty będzie chciał rozłożyć cenę na raty, wzrośnie ona do dwudziestopięciokrotności powyższej kwoty. 

Gdy chodzi o nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, jest większa swoboda. To same samorządy ustalają szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości. Przepisy dały im 4 miesiące na wydanie uchwał. Termin upłynął 31 grudnia 2023 r.

Ugn narzuciło samorządom ramy poprzez określenie minimalnej oraz maksymalnej wysokości ceny wykupu. Wiele samorządów, niechętnych wyzbywaniu się gruntów ustanowiło w uchwałach maksymalną dopuszczoną ustawą cenę, w wysokości wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Niektóre gminy zaś zobowiązały, w drodze uchwały, organ wykonawczy, czyli najczęściej wójta, do indywidualnego określenia warunków sprzedaży nieruchomości w drodze zarządzenia. Jednak wiele samorządów nie podjęło w przedmiocie wykupu nieruchomości żadnej uchwały – w tym wypadku ceny nieruchomości będą ustalane w ten sam sposób, jak w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa.

 

Gospodarka nieruchomościami. Komentarz

Adam Bródka, Elżbieta Klat-Górska

Sprawdź  

Urzędnika wiąże żądanie użytkownika wieczystego

Jeszcze przez niecałe sześć miesięcy użytkownicy wieczyści gruntów komercyjnych będą mogli wystąpić z żądaniem sprzedaży tych nieruchomości na ich rzecz. Należy pamiętać o tym, że organ, do którego zwrócą się z żądaniem, jest nim związany, o ile spełnione są wszystkie ustawowe przesłanki, wymienione w art. 198g ust. 2 ugn. Organ nie będzie mógł odmówić zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli:

  1. nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r.,
  2. użytkownik wieczysty wykonał zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
  3. grunt nie jest położony na terenie portów i przystani morskich,
  4. grunt nie jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
  5. nieruchomość jest zabudowana.

Umowy sprzedaży nie będzie można zawrzeć, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przepisy ograniczają wyłącznie czas na wystąpienie z żądaniem sprzedaży, brak jest natomiast regulacji, określających maksymalny termin na zawarcie umowy.

Oznacza to, że umowa sprzedaży może być zawarta po 31 sierpnia 2024 r., jeżeli do tego terminu wystąpi się z roszczeniem sprzedaży. Gorszą wiadomością dla każdego, kto chce skorzystać z uprawnienia nadanego przepisami epizodycznymi jest fakt, że w przypadku bezczynności organu, nie będzie przysługiwało ponaglenie, w związku z czym istnieje poważne ryzyko przewlekania procesu zawierania umów przez organy.

Kiedy bonifikata

Reguły udzielania bonifikaty zostały ustanowione w art. 198k ugn. Podobnie jak w przypadku ustalania cen sprzedaży, ustawodawca uregulował szczegółowo zasady odnoszące się do nieruchomości Skarbu Państwa, pozostawiając samorządom swobodę, by mogły uszczegółowić zasady przyznawania bonifikat do sprzedaży własnych nieruchomości w drodze uchwały. W odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa bonifikata udzielana jest na wniosek. Maksymalna wysokość bonifikaty wynosi 90 proc. od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej. Mogą ją uzyskać osoby fizyczne:

  1. w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym, lub przed ukończeniem 16 roku życia,
  2. które w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży zamieszkiwały z ww. osobami i były ich opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi,
  3. są członkami rodzinny wieloletniej i są uprawnione do posiadania Karty Dużej Rodziny.

Nieprecyzyjne przepisy

Zdaniem ekspertów przepisy są nieprecyzyjne i trudno je stosować w praktyce. 

- Przepisy zawierają wiele luk i niejasności przez co budzą wątpliwości zarówno użytkowników wieczystych, którzy mieliby z nich skorzystać jak i urzędów. Brakuje potrzebnych odwołań do innych przepisów ustawy choćby dotyczących rozłożenia ceny nieruchomości na raty - tłumaczy Piotr Jarzyński. 

Wtóruje mu Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych. -  Celem ustawodawcy nie jest całkowita likwidacja prawa użytkowania wieczystego. Iluzoryczne jest także przyznanie bonifikat, gdyż uchwalone przepisy wykluczają w odniesieniu do osób prawnych, gdy prawo użytkowania wieczystego jest ustanowione na gruncie Skarbu Państwo. W tym bowiem wypadku możliwość uzyskania bonifikaty przyznano jedynie bardzo wąskiemu katalogowi osób fizycznych, które m.in. muszą legitymować się określonym stopniem niepełnosprawności bądź członków rodziny wielodzietnej w dodatku z Kartą Dużej Rodziny - uważa. 

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.