Do końca sierpnia br. użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości gruntowej po korzystnej dla niego cenie. Możliwość ta dostępna jest dla wszystkich posiadaczy gruntów zabudowanych, na których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed końcem 1997 r. Wyłączenie dotyczy jedynie gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich oraz ogrodów działkowych.
Przepisy nie wprowadzają żadnych ograniczeń w gronie uprawnionych, co oznacza, że z żądania sprzedaży gruntu mogą skorzystać również przedsiębiorcy – niezależnie od tego, czy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą, czy też osobami prawnymi.
Czytaj też: Ruszył wykup komercyjnych gruntów. Firmy czekają jednak problemy
Preferencyjna cena sprzedaży dla przedsiębiorców – jak ją wyliczyć?
Cena, jaką będzie musiał zapłacić użytkownik wieczysty nieruchomości należącej do Skarbu Państwa uzależniona jest od kilku czynników. Pierwszym z nich jest wartość rynkowa nieruchomości. Najczęściej będzie ona ustalona przez organ w oparciu o operat szacunkowy, czyli dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, zawierający wycenę nieruchomości.
Nic nie stoi na przeszkodzie, by przed złożeniem wniosku o wykup użytkownik wieczysty zlecił sporządzenie operatu we własnym zakresie. Dzięki temu nie będzie on zaskoczony wartością nieruchomości ustaloną na zlecenie organu, a tym samym wysokością kwoty, do zapłaty której będzie potencjalnie zobowiązany. Dodatkowo, jeśli wartość nieruchomości określona przez organ będzie dużo wyższa niż ta z operatu prywatnego, użytkownik wieczysty będzie miał gotową podstawę do kwestionowania ceny ustalonej przez organ.
Nowy operat nie musi być przygotowywany w dwóch przypadkach: jeśli po 1 września 2022 r. użytkownik wieczysty porozumiał się z organem w zakresie zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, albo jeśli po tej dacie wartość nieruchomości została określona na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wówczas obowiązuje wartość nieruchomości ustalona podczas tych czynności.
Drugim czynnikiem mającym wpływ na cenę nabycia nieruchomości jest wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jest to wartość stała, którą można znaleźć w dokumencie ustanawiającym prawo użytkowania wieczystego. Uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Reguluje ją art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn). Najczęściej wynosi 3 proc., ale dla przykładu, jeśli nieruchomość jest przeznaczona na działalność turystyczną będzie to 2 proc., a jeśli na działalność rolniczą – tylko 1 proc.
Sprawdź w LEX: Czy roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega VAT? >
Wreszcie istotne dla ustalenia ceny będzie to, czy użytkownik wieczysty planuje dokonać zapłaty jednorazowo, czy też będzie wnioskował o rozłożenie płatności na raty. W pierwszym przypadku cena wyniesie 20-krotność wysokości stawki procentowej opłaty rocznej pomnożonej przez wartość nieruchomości. Oznacza to, że ceną ostateczną będzie najczęściej 60 proc. rynkowej wartości nieruchomości. Przy sprzedaży ratalnej cena wzrośnie natomiast do 25-krotności wartości stawki procentowej opłaty rocznej, co w konsekwencji spowoduje wzrost ceny do 75 proc. wartości rynkowej.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób należy ustalić oprocentowanie rat od ceny nieruchomości sprzedawanej na rzecz użytkownika wieczystego? >
Sytuacja może kształtować się odmiennie przy nieruchomościach należących do jednostek samorządu terytorialnego. Do końca 2023 r. mogły one bowiem przyjąć uchwałę określającą warunki sprzedaży, odmienne od tych opisanych powyżej. Maksymalna cena, jakiej jednak mogą spodziewać się użytkownicy wieczyści nieruchomości należących do samorządu, nie może przekroczyć wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce większość jednostek przyjęło właśnie taką stawkę. Przed złożeniem wniosku zalecana jest więc weryfikacja, czy dana jednostka w ogóle podjęła tego rodzaju uchwałę, czy też obowiązywać będą warunki ustawowe.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób należy rozpatrzyć roszczenie użytkownika wieczystego w przypadku gdy rada gminy nie podjęła uchwały? >
Jak formalnie wystąpić o sprzedaż gruntu?
Ugn nie reguluje, jakie warunki formalne musi spełniać wniosek o wykup gruntu z użytkowania wieczystego. Według zasad ogólnych, powinien zawierać więc dane użytkownika wieczystego, dane właściciela nieruchomości, datę, podpis, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz wyraźne żądanie jej sprzedaży. By ułatwić organowi pracę oraz przyspieszyć postępowanie, do wniosku można dołączyć umowę oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste bądź ewentualnie inne dokumenty, na mocy których prawo zostało ustanowione (np. decyzję administracyjną). Jeśli na przestrzeni lat dochodziło natomiast do zmian osobowych w kręgu użytkowników wieczystych, warto przedłożyć także dokumenty wykazujące przesunięcia majątkowe (np. umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, akty poświadczenia dziedziczenia, czy nawet aktualny wypis z księgi wieczystej).
Wniosek składa się do właściciela nieruchomości. Jeśli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, wniosek należy kierować do niej. Jeśli z kolei nieruchomość należy do Skarbu Państwa – wniosek powinien być zaadresowany do właściwego starosty, który wykonuje zarząd nad nieruchomością. W miastach na prawach powiatu takim organem jest urząd miejski.
W tym kontekście pozostaje jeszcze kwestia tego, jak ustalić kto jest właścicielem nieruchomości? Informację tę można znaleźć np. w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste, w dziale II księgi wieczystej, ewentualnie w bieżących pismach od organu dotyczących opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Wniosek o sprzedaż należy złożyć najpóźniej 31 sierpnia 2024 r. Jeżeli użytkownik wieczysty zdąży ze złożeniem wniosku przed tą datą, organ będzie zobowiązany do zbycia nieruchomości na jego rzecz.
Uwaga na niespodzianki!
Żądając sprzedaży nieruchomości, przedsiębiorca musi być jednak przygotowany na ryzyko wystąpienia pewnego rodzaju „niespodzianek”, które mogą utrudnić sfinalizowanie transakcji.
Przede wszystkim, organ może odmówić sprzedaży tych nieruchomości, co do których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w pierwotnej umowie z organem. Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, w których użytkownik wieczysty zobowiązany był do budowy określonego obiektu i z tego obowiązku się nie wywiązał. Innym powodem może być niepłacenie opłat rocznych.
Umowa sprzedaży nie zostanie również zawarta, jeśli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty co prawda może złożyć wniosek – ale zostanie on rozpatrzony pozytywnie tylko wtedy, gdy postępowanie zakończy się utrzymaniem w mocy użytkowania wieczystego.
Czytaj też w LEX: Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych >
Należy również pamiętać o tym, że zakup nieruchomości po preferencyjnej cenie będzie traktowany jako otrzymanie przez przedsiębiorcę tzw. pomocy publicznej de minimis. Oznacza to, że przedsiębiorca, który w ciągu ostatnich 3 lat korzystał już ze wskazanej formy pomocy, będzie musiał dodatkowo uiścić dopłatę wynoszącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości i rzeczywistą ceną uiszczoną za nieruchomość, a limitem wynikającym z przepisów o pomocy de minimis. Na szczęście od początku 2024 r. limit pomocy został zwiększony z 200 tys. do 300 tys. euro, więc konieczność dopłaty pojawi się tylko w wyjątkowych przypadkach.
Na złożenie wniosku o sprzedaż nieruchomości przedsiębiorcy mają jeszcze tylko kilka miesięcy. Jeśli przedsiębiorca planuje wykup gruntu z użytkowania wieczystego ważne jest, aby dobrze się do tego przygotował. Pozwoli to uniknąć zaskoczenia działaniem organu i zwiększy szanse na powodzenie. Tym bardziej że ta okazja jest niepowtarzalna.
Malwina Kołodziej, radca prawny oraz Jakub Klimowicz z Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k.
Czytaj też w LEX: Roszczenie o sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego (czyli drugi etap reformy uwłaszczeniowej) >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
