W praktyce często dochodzi do sytuacji, że cel użytkowania wieczystego jest bardzo ogólnie formułowany w umowie, bądź nie ustanawia się go wcale. Wiele osób, którym znana jest istota tego prawa, może powziąć wątpliwości, co do ważności tak skonstruowanej umowy. Obecna regulacja oraz poglądy wyrażone w orzecznictwie sądów nie pozostawiają jednak wielu wątpliwości co do tego, że brak określenia celu użytkowania wieczystego nie powoduje nieważności umowy, wyraźny jest jednak postulat, by takie postanowienie umowne znalazło się w umowie.
Czytaj też: SN: Grunt przemysłowy i taka opłata za użytkowanie wieczyste
To prawo rzeczowo - celowe
Dzięki prawu użytkowania wieczystego ustawodawca stworzył możliwość zagospodarowania nieruchomości gruntowych państwa przez podmioty prywatne, jednocześnie pozostawiając Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego prawo własności do tych nieruchomości. Prawo to powstało w czasach systemu socjalistycznego, gdy z jednej strony dążono do prymatu własności państwowej, z drugiej zaś strony - państwo nie było w stanie należycie zabudować swoich nieruchomości gruntowych, sprawiając, że wiele potrzeb obywateli, przede wszystkim mieszkaniowych, nie mogło być w dostatecznym stopniu zaspokojonych. Państwo przekazuje nieruchomość gruntową osobie trzeciej w konkretnym celu, którego ono samo nie jest w stanie zrealizować.
Z tego powodu prawo użytkowania wieczystego jest prawem celowym – przysługuje użytkownikowi wieczystemu, dlatego że ma on obowiązek w pewien określony sposób zabudować nieruchomość gruntową, realizując tym samym wskazany przez państwo cel. Obecne regulacje mają na celu odejście od prawa użytkowania wieczystego na rzecz prawa własności, nie zmienia to jednak faktu, że w praktyce prawo użytkowania wieczystego wciąż stwarza wiele niejasnych sytuacji.
Umowa to podstawa
Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 kodeksu cywilnego.
Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 9 maja 2017 r. wyjaśnił, że należy rozróżnić pojęcia "celu", na jaki nieruchomość ma być wykorzystywana oraz "sposobu" korzystania z nieruchomości". Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania. Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi, co do zasady, odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości (sygnatura akt I ACa 901/16).
Można więc dojść do wniosku, że kluczowym elementem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest cel użytkowania wieczystego, gdyż to od niego zależy okres użytkowania wieczystego oraz sposób jego wykonywania. W judykaturze podkreśla się, że cel użytkowania wieczystego powinien być jasno określony w umowie.
Rozwiązanie przed terminem
Określenie celu użytkowania wieczystego w umowie wpływa na możliwość jej rozwiązania przed upływem terminu. Z tego powodu wykładnia celu użytkowania wieczystego nabiera dużego znaczenia w praktyce. W myśl art. 240 kodeksu cywilnego (k.c.) umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Co jednak w wypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie zostanie określony w umowie? Orzecznictwo i doktryna nie dają w tym zakresie jednoznacznej odpowiedzi, warto jednak przyjrzeć się stanowisku Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 8 grudnia 2010 r., zgodnie z którym brak ustanowienia celu użytkowania wieczystego w umowie sprawia jedynie, że nie można jej rozwiązać powołując się na przesłankę korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem, ponieważ sprzeczność musi być oczywista, a nie będzie taka wtedy, gdy cel użytkowania wieczystego nie zostanie jasno określony w umowie (sygnatura akt V CSK 168/10).
Czytaj też w LEX: Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
