Drugi etap reformy niewiele ma wspólnego z pierwszą częścią. Wówczas ustawowo przekształcono prawo użytkowania pod blokami i domami jednorodzinnymi. W wypadku "mieszkaniówki" uwłaszczyło się kilka milionów użytkowników. Teraz skala będzie mniejsza. Wnioski będą składać głównie małe firmy, które nie korzystały z pomocy publicznej, i duże bogate zagraniczne podmioty, które są właścicielami biurowców i hoteli w centrach miast. Tych ostatnich obawiają się samorządy. I mówią po cichu, że szykuje się wyprzedaż "sreber rodowych".
Czytaj też: Firmy nie będą się masowo uwłaszczać - nowe zasady niezbyt atrakcyjne
Likwidacja użytkowania wieczystego do gruntów komercyjnych opublikowana
Przekształcenie na wniosek- jakie zasady
Reformę uwłaszczeniową przewiduje nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wchodzi ona w skład pakietu zmian znajdujących się w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463).
Użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstałego przed 1 stycznia 1998 r., będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży. W takim wypadku organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy.
Cena wykupu w przypadku gruntów Skarbu Państwa przy jednorazowej wpłacie wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ustawa przewiduje też możliwość płatności w ratach przez maksimum 10 lat – wtedy cena wyniesie 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej. W przypadku gruntów samorządów o cenie wykupu będą decydować władze gminy.
Nie każda firma będzie zainteresowana zakupem
Przedsiębiorcy i prawnicy uważają wnioski będą składać przede wszystkim mniejsze firmy, które nie korzystały z pomocy publicznej. Wielu przedsiębiorców po prostu nie będzie stać na tak duży wydatek.
- Znaczna część użytkowników wieczystych nie będzie w stanie pokryć kosztów nabycia. W większości przypadków kwota wykupu będzie bowiem stosunkowo wysoka. Cenę sprzedaży w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej rocznej opłaty oraz wartości nieruchomości. W większości wypadków zastosowanie ma stawka 3 proc. W takim wypadku cena nabycia ustalana będzie na poziomie 60 proc. wartości nieruchomości. Odmiennie niż dotychczas, wartość użytkowania wieczystego nie będzie zaliczana na poczet ceny - tłumaczy Michał Siembab, radca prawny w GKR Legal.
Różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością nieruchomości stanowi pomoc publiczną, której dopuszczalna wysokość w okresie trzech lat nie może być wyższa niż 200 tys. euro. Jeśli przekroczy ona tę kwotę, nadwyżka będzie musiała zostać pokryta przez użytkownika wieczystego. Zatem realna kwota do zapłaty przekroczy w takich wypadkach 60 proc. wartości nieruchomości.
- Najlepiej zobrazuje to przykład. Jeśli mielibyśmy do czynienia z nieruchomością wartą 5 mln zł, to przy stawce opłaty wynoszącej 3 proc., cena sprzedaży wyniosłaby 3 mln zł. Kwota dopuszczalnej pomocy publicznej de minimis to niecałe 900 tys. zł. Reszta będzie musiała zostać dopłacona. Oznacza to, że warunki sprzedaży są niespecjalnie preferencyjne, skoro użytkownik wieczysty (w tym przykładzie) będzie musiał zapłacić 4,1 mln zł. Jest to kwota zbliżona do wartości rynkowej, a przecież w przeszłości użytkownik poniósł już istotne koszty związane z użytkowaniem wieczystym, na które składały się opłata wstępna i opłaty roczne - wyjaśnia mec. Siembab.
Czytaj w LEX: Wieczyste użytkowanie gruntów w księgach rachunkowych >>
Wtóruje mu Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członek zarządu Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. Według niej duża część podmiotów z branży nieruchomości ma w pełni wykorzystane, bądź w znacznym stopniu wykorzystane limity pomocy de minimis lub ma już sporządzone plany inwestycyjne, związane z wykorzystaniem dotacji (a poprzez to i pomocy de minimis) na przyszłe lata. - Wykorzystanie zniżki może być więc atrakcyjne wyłącznie dla małych podmiotów wykupujących niewielkie działki. Uważam, że zaproponowane rozwiązania zostaną wykorzystane przez bardzo niewiele podmiotów - dodaje.
Komu się opłaca
Zainteresowani przekształceniem mogą być natomiast użytkownicy wieczyści, który mają problem z określeniem celu użytkowania wieczystego. - Przed 1997 r. często nieprecyzyjnie określano cel użytkowania wieczystego i jest to spotykany problem. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność może stanowić jedno z jego rozwiązań - uważa Natalia Matysiewicz-Kirejczyk, prawnik w Kancelarii Prawnej Zając i Wspólnicy.
Podobnie twierdzi Krzysztof Mielech, radca prawny, managing senior associate w GPLF Górski & Partners Law Firm. - Przekształcenie może się okazać szybszą drogą do inwestycyjnego „odblokowania” nieruchomości niż długotrwała procedura zmiany celu użytkowania wieczystego - twierdzi.
Rok na wniosek to za mało
Nikt nie ma też wątpliwości, że rok na złożenie wniosku to zdecydowanie za mało. O tym problemie wiadomo było od dawna. W trakcie prac nad nowelą pojawiła się propozycja wydłużenia terminu na składanie wniosków z 12 do 36 miesięcy. Sejm odrzucił jednak poprawkę senacką w tej sprawie.
Co ciekawe, w wypadku gruntów będących własnością gmin termin jest jeszcze krótszy. Nowe przepisy dają samorządom cztery miesiące na przygotowanie swoich zasad przekształcenia. - Składanie wniosków przed ustaleniem tych zasad nie ma większego sensu. Poza tym, nie sądzę, że zasady będą bardzo atrakcyjne, samorządy nie chcą pozbywać się majątku - studzi emocje Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich.
- Wprowadzony termin realizacji roszczenia - 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy - jest bardzo krótki, chociażby z powodu praktycznego. Zdobycie finansowania na wykup gruntu, na przykład w Warszawie, w ciągu niespełna roku dla wielu podmiotów jest dużym wyzwaniem - twierdzi Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz.
Podobnie myślą też inni. -Ustawodawca jednostronnie narzuca terminy przedsiębiorcom. Nie gwarantuje jednak żadnych terminów na rozpatrzenie wniosku i podpisanie umowy sprzedaży. Co więcej, jako że procedura ta nie będzie prowadzona w trybie postępowania administracyjnego, nie będą przysługiwać środki prawne mające zapobiec przewlekłości. Nie będzie można wnieść ponaglenia czy skargi na bezczynność organu - uważa Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
I wylicza, co musi zrobić przedsiębiorca, zanim złoży wniosek. - Zebrać dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym ustalić z gminą, właścicielami dróg, Wodami Polskimi, czy nie są planowane inwestycje na danej nieruchomości i czy w związku z tym przedmiot przekształcenia nie powinien zostać ograniczony. Następnie konieczne będzie sporządzenie operatu szacunkowego.
Czytaj w LEX: Ocena operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu administracyjnym >
W opinii mec. Ewy Lewandowskiej, senior associate w DWF Poland, Jamka sp.k., dodatkowych komplikacji można się spodziewać w wypadku gruntów gminnych. - Nowela nakłada na władze lokalne obowiązek określenia, w terminie czterech miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Brak wypełnienia tego obowiązku we wskazanym terminie spowoduje, że zastosowanie będzie miał przepis o cenach nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Pytanie zatem, w jaki sposób organy podejdą do wniosków złożonych przed wydaniem takich szczegółowych warunków.
Mankamenty ustawy
Nowela przewiduje przekształcenie tylko w wypadku gruntów zabudowanych. Nie definiuje jednak pojęcia nieruchomości zabudowanej ani niezabudowanej. - Oczywiście dorobek orzeczniczy w tym zakresie jest bogaty, ale na gruncie innych instytucji prawa. Rodzi się pytanie, czy wystarczające będzie faktyczne zabudowanie nieruchomości, w jakiej części, co z inwestycjami w toku - zastanawia się mec. Maciej Obrębski.
Ustawa zawiera także szereg ograniczeń, które powodują, że nie wszyscy użytkownicy będą mogli skorzystać z jej dobrodziejstw. - W szczególności nie ma ona zastosowania do gruntów niezabudowanych, do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., jak również jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał swojego zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste - wylicza mec. Michał Siembab.
Czytaj też w LEX: Użytkowanie wieczyste a podatek od towarów i usług >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.