W środę 29 marca br. Rada Ministrów przyjęła nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami. - To koniec użytkowania wieczystego - chwalił się po posiedzeniu rządu minister rozwoju Waldemar Buda. Tłumaczył, że ustawa jest kolejnym etapem eliminacji użytkowania wieczystego z systemu prawa. - W ten sposób umożliwimy przedsiębiorcom, ale też osobom fizycznym, spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym, uzyskanie na własność gruntów, które mają od wielu lat w użytkowaniu wieczystym - mówił.
Tymczasem projekt nie jest specjalnie atrakcyjny dla firm. Uwłaszczenie będzie drogie. A i czasu mało. Rząd chce dać bowiem tylko rok na złożenie wniosku. Dla wielu firm to nierealne.
Zbyt krótki termin
Nowy model odpłatności za grunt ma dotyczyć:
- przedsiębiorców (duże firmy, jednoosobowa działalność gospodarcza),
- osób fizycznych np. właścicieli garaży,
- spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych (infrastruktura osiedlowa, pawilony handlowe),
- mieszkańców osiedli – np. parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw.
- Zgodnie z nowymi przepisami organy publiczne nie będą już mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika, w tym przedsiębiorcy, który złoży wniosek w terminie roku od wejścia w życie ustawy – tłumaczy minister rozwoju Waldemar Buda.
Czytaj w LEX: Dopuszczalność ustanowienia użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości >>
Zdaniem prawników 12 miesięcy na uwłaszczenie to zdecydowanie za mało. Wielu firm, które będą chciały się uwłaszczyć nie uda się zmieści w tym terminie. - Moje zastrzeżenie budzi ograniczenie w czasie. Nabycie nieruchomości stanowi najczęściej dużą inwestycję, do której użytkownik wieczysty musi przygotować się finansowo, chociażby w zakresie źródła finansowania. Tym samym rok może być zbyt krótkim okresem - uważa Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. sam pomysł przekształcenia na wniosek ocenia pozytywnie, ale co do terminu również ma zastrzeżenia. - Wprowadzenie ograniczeń czasowych stałoby w sprzeczności z celem jakim jest doprowadzenie do likwidacji prawa użytkowania wieczystego. Dlatego musi budzić zdziwienie zapowiedź, że spod roszczenia wyłączone będą m.in. grunty: niezabudowane, „czy oddane w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., a więc w okresie, kiedy prawo to stało się dla inwestorów jedną z alternatywnych form korzystania z gruntów publicznych”. Rozwiązania systemowe powinny dotyczyć wszystkich gruntów bez względu na okres, w którym powstało prawo lub formę zagospodarowania terenu. Oczywiście wyjątki od zasady są dopuszczalne, ale muszą być one uzasadnione szczególnym znaczenie funkcjonalnym gruntów, tak jak np. terenu portów, a nie sposobem zagospodarowania, czy datą ustanowienia prawa - wyjaśnia.
Czytaj w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności >>
Natomiast Konrad Młynkiewicz, radca prawny zwraca uwagę na konsekwencje jakie wiążą się z niedochowaniem terminu. - Żądanie przekształcenia będzie można zgłosić jedynie w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Jeżeli w tym terminie użytkownik wieczysty złoży wniosek, przy założeniu że spełnione są wszystkie przesłanki do nabycia, jego żądanie będzie musiało być rozpatrzone pozytywnie. Po tym czasie zasady nabywania nieruchomości będą określone przez wojewodę w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa bądź przez radę gminy, radę powiatu lub sejmik województwa w przypadku nieruchomości należących do gminy, powiatu lub województwa. Podmioty te ustalą w drodze zarządzenia lub uchwały, zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Krótko mówiąc nie znamy jeszcze zasad na jakich możliwe będzie nabycie nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste po upływie roku od wejścia w życie ustawy - tłumaczy.
Czytaj w LEX: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >>
Cena niezbyt atrakcyjna
Okazuje się również, że uwłaszczenie nie dla wszystkich firm będzie atrakcyjne. Projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że :
- cena wykupu przy jednorazowej wpłacie to tylko 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
- cena za grunt docelowo to równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu;
- możliwość płatności w ratach przez maksimum 10 lat – wtedy cena to 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej;
- bonifikata dla grup szczególnie wrażliwych społecznie np. osób niepełnosprawnych i ich opiekunów;
- samorządy będą mogły przyjąć te same zasady odpłatności lub określić je samodzielnie;
- dla przedsiębiorców preferencje w ramach limitu pomocy de minimis.
Nabywcę może jednak spotkać niemiłe zaskoczenie. - Projekt przepisów określając cenę nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu odnosi się do iloczynu dotychczasowej „stawki procentowej” opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej „na dzień zawarcia umowy sprzedaży”. Tym samym, w większości przypadków cena nabycia nieruchomości nie będzie stanowiła równowartości 20, 25 czy 30 krotności obecnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, albowiem podstawą ustalenia ceny stanowiła będzie aktualna wartość nieruchomości - mówi Konrad Młynkiewicz. Według niego to z kolei oznacza, że wskazane ceny, o ile nie przekroczą z całą pewnością wartości nieruchomości, to mogą być wysokie. - Jest to o tyle istotne, że nie możemy zapomnieć, że wielu użytkowników wieczystych nabyło prawo użytkowania wieczystego za cenę zbliżoną do wartości prawa własności gruntu a dodatkowo uiściła przez szereg lat opłaty za użytkowanie wieczyste. W przypadku nieruchomości należących do przedsiębiorstw może ponadto dochodzić konieczność dopłaty, o ile „korzyść” związana z nabyciem nieruchomości przekroczy uzyskaną pomoc de minimis - tłumaczy.
Czytaj w LEX: Wieczyste użytkowanie gruntów w księgach rachunkowych >>
Także mec. Rafał Dębowski ma zastrzeżenia co do zasad ustalenia ceny nabycia prawa własności gruntów. - Powinno uwzględnić się nie tylko cenę rynkową gruntu (to bezdyskusyjne) ale również wartość prawa użytkowania wieczystego. Nie można stracić z pola widzenia faktu, że prawo użytkowania wieczystego posiada swoją wartość. Użytkownicy wieczyści, opłacający opłaty roczne według stawki 3 proc. i wpłacający 25 proc. pierwszej opłaty rocznej często już z nawiązką spłacili właścicielowi wartość rynkową gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Tak więc bardzo często przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie będzie pozbawiało dotychczasowego właściciela ekwiwalentu pieniężnego prawa własności, a jedynie pozbawi przyszłych przychodów z tytułu opłat rocznych - twierdzi.
Z tych powodów uważa, że pominięcie tych kwestii prowadzić będzie do błędnych wniosków, jak chociażby, że przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za cenę niższą niż wartość rynkowa prawa własności, przedsiębiorca korzysta z pomocy państwa. W rzeczywistości nie ma żadnej pomocy, bo użytkowanie wieczyste też ma wartość, która w rzeczywistości pomniejsza wartość prawa własności. Widać to na prostym przykładzie zawartym w retorycznym pytaniu: za ile właściciel gruntu może sprzedać grunt obciążony prawem użytkowania wieczystego?
Czytaj w LEX: Upływ okresu trwania prawa użytkowania wieczystego gruntu i jego wpływ na odrębną własność lokalu >>
- Nie bardzo rozumiem z komunikatu na stronach rządowych, dlaczego w założeniach mówi się o obliczaniu wartości rynkowej prawa własności, skoro według tych samych założeń „cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika wieczystego w umowie, będzie ustalana jako co najmniej 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste”. Przecież każdy właściciel i użytkownik wieczysty (poza tymi, którzy uiścili opłatę jednorazowo) wie jaką opłatę ponosi - dodaje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.