Senat bez poprawek przyjął w czwartek nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, która zakłada objęcie rękojmią deweloperów wad mieszkań i domów nabytych również na podstawie umów deweloperskich. Nowela czeka już teraz tylko na podpis prezydenta, mimo kontrowersji co do jej zapisów wśród prawników.
Przepisy zgłosili posłowie Polski 2050. Dotychczas nabywca mieszkania lub domu, którego własność jest przenoszona jako skutek wcześniej zawartej umowy deweloperskiej lub rezerwacji zawartej z deweloperem, znajduje się – zdaniem pomysłodawców nowelizacji - w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialności dewelopera niż nabywca w wyniku umowy sprzedaży bezpośrednio przenoszącej własność. Co istotne, obowiązująca w latach 2011-2022 poprzednia ustawa deweloperska była bardziej precyzyjna. Zgodnie z jej art. 27 ust. 6, w zakresie nieuregulowanym w przepisach dotyczących odbioru gotowego lokalu lub domu, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosowane były zawsze przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi. Takiego odesłania zabrakło w obecnej ustawie, stąd – zdaniem pomysłodawców nowelizacji - konieczność zmiany przepisów. Pod rządami nowej ustawy deweloperskiej uznawano, iż nie została przewidziana wprost odpowiedzialność dewelopera za wady w tym reżimie w przypadku umów niebędących umowami sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych - odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.).
Celem noweli jest przyznanie nabywcy lokalu możliwości zgłaszania deweloperowi wad w ramach rękojmi również wtedy, jeśli między stronami zawarta została umowa deweloperska. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego i dotyczy przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym po zakończeniu tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego.
Senackie biuro legislacyjne zwróciło uwagę, że w noweli braku przepisu przejściowego i wątpliwości, które przepisy stosować do których stanów faktycznych, gdyż wady ujawniają się w różnym czasie i nie wiadomo, co się powinno stać z trwającymi już procesami reklamacyjnymi. Co wynika z wyjaśnień projektodawców? Nowe zasady mają być stosowane jedynie do umów zawartych po dacie wejścia w życie nowelizacji (po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw).
Adwokat Rafał Dębowski – podczas obrad senackiej Komisji Infrastruktury – podkreślał, że po zmianach, paradoksalnie, część klientów deweloperów może nie mieć popularnych obecnie uprawnień, jak żądanie do obniżenia ceny. Dębowski zarzucił także nowelizacji, że nie rozstrzyga problemu wad części wspólnych, z czym boryka się wiele wspólnot mieszkaniowych powstających w nowych inwestycjach deweloperskich. Mimo tych kontrowersji i niejasności Senat jednak nie zdecydował się na wprowadzenie do noweli żadnych poprawek.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
