Rząd chce stworzyć dostępny dla wszystkich Portal Cen Mieszkań. Pomysł na pierwszy rzut oka wygląda na dobry. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Okazuje się bowiem, że podobny rejestr już istnieje. Nie ma więc sensu tworzenia portalu od podstaw, skoro wystarczyłby lifting tego, który już działa. Duże wątpliwości budzą również zasady finansowania Portalu Cen Mieszkań. Pieniądze mają pochodzić z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). DFG powstał, by chronić kupujących mieszkania na rynku pierwotnym w razie upadłości deweloperów. Składki na niego płacą deweloperzy i są one wkalkulowane w cenę mieszkań. Klienci deweloperów, którzy kupili mieszkanie sfinansują więc państwowy portal tym, którzy mieszkań szukają. Takich kontrowersyjnych rozwiązań jest znacznie więcej. Eksperci nie mają też wątpliwości, że propozycja jest ściśle związana z nadchodzącymi wyborami parlamentarnymi. Przepisów najprawdopodobniej nie uda się uchwalić. Zostało już tylko jedno posiedzenie Sejmu w tej kadencji.
Czytaj też: Zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi do mieszkań już obowiązuje, ale jest kulawy
Portal cen dla wszystkich
Zasady powołania do życia portalu zawiera propozycja noweli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Zmiany do ustawy deweloperskiej wchodzą w skład pakietu nowelizacji zawartych w projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ulepszenia środowiska prawnego i instytucjonalnego dla przedsiębiorców. Aktualnie rządowa propozycja czeka w Sejmie na pierwsze czytanie.
- Portal Cen Mieszkań to kolejny element działań uzdrawiających rynek mieszkaniowy. Chcemy skończyć z brakiem transparentności na rynku nieruchomości. Każdy zainteresowany kupnem mieszania lub domu będzie miał dostęp do danych statystycznych o cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym zarówno o rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku to większa przejrzystość cen, ułatwienie w podejmowaniu decyzji zakupowych oraz ochrona przed działaniami spekulacyjnymi – tak o projekcie po posiedzeniu rządu mówił Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.
Portal ma prowadzić Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Dane do niego będą częściowo pobierane z prowadzonej już przez UFG Ewidencji DFG. Uzupełnią je informacje przekazywane bezpośrednio przez podmioty profesjonalnie działające na rynku mieszkaniowym, w tym deweloperów. Natomiast dane z rynku wtórnego będą pozyskiwane od Krajowej Administracji Skarbowej, która gromadzi dane pochodzące z aktów notarialnych dokumentujących transakcje sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.pl i RynekPierwotny.pl, uważa, że taki portal jest potrzebny. - Obecnie tego typu dane publikuje Narodowy Bank Polski, ale obejmują one tylko kilkanaście największych miast. Po drugie, są to dane bardzo ogólne, które z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań, są raczej kiepskim punktem odniesienia. Pamiętajmy, że cena mieszkania zależy od wielu czynników, m.in. lokalizacji (dzielnicy, a nawet jej rejonu), wieku i stanu technicznego budynku, kondygnacji - tłumaczy.
Kupujący złożą się na portal
Inni eksperci również nie negują pomysłu powołania do życia portalu. Mają jednak sporo zastrzeżeń. Największe budzą zasady jego finansowania.
- Idea utworzenia takiego portalu jest dobra. Zastanawia nas jednak źródło finansowania tego portalu. Projekt przewiduje, że środki na powstanie i rozwój mają pochodzi z DFG. Jest to dla mnie niezrozumiałe. Przecież fundusz powstał po to, by chronić klientów deweloperów w razie ich upadłości, nie żeby ze zgromadzonych w nim pieniędzy finansować powstanie państwowego portalu - mówi Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
I wyjaśnia, że składka na DFG jest wkalkulowana w cenę mieszkań. Na składki wnoszone do DFG przez deweloperów składają się więc nabywcy lokali. - Niezrozumiałe jest więc, dlaczego ze środków funduszu będzie prowadzony portal dostępny dla wszystkich. Klienci deweloperów, którzy kupili mieszkanie, sfinansują portal tym, którzy mieszkań szukają - podkreśla.
Czytaj w LEX: Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny >
Podobne zastrzeżenia ma również Michał Bera, radca prawny w BSS Bera Salwa Świderski. - Mam wątpliwości co do ustawowego przymusu uczestnictwa deweloperów i nabywców mieszkań w finansowaniu Portalu Cen Mieszkań. Ten portal wykracza poza zakres zadań państwa i jest kolejnym przykładem coraz szerszego wkraczania regulacji prawnych w sferę prywatną firm i obywateli. Każdy, kto jest zainteresowany zakupem nieruchomości, może iść do pośrednika obrotu nieruchomościami i uzyskać równie wiarygodne informacje o rzeczywistych średnich cenach transakcyjnych, a nie ofertowych, zatem moim zdaniem argument użyty w uzasadnieniu projektu ustawy („oderwanie” od rzeczywistości cen wskazywanych w prywatnych portalach informacyjnych) jest chybiony. To trochę tak jakby ze składek kierowców na polisy OC finansować koszty oglądania aut w salonach przez potencjalnych klientów - twierdzi.
Czytaj w LEX: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >
Nowa armia urzędników
Projekt mówi również o rozwoju portalu, nie precyzuje jednak, co kryje się pod tym pojęciem. Może to być więc praktycznie wszystko, nie wiadomo przecież, w jakim kierunku pójdzie rozwój portalu, czym będzie się on jeszcze w przyszłości zajmował.
Rząd chce także, by danymi do portalu z rynku wtórnego zajmowała się Krajowa Administracja Skarbowa, co również budzi wątpliwości.
- Moim zdaniem to nierealne. Jak urzędnicy skarbowi mają wprowadzać dane z tysięcy aktów notarialnych z całej Polski, jak mają sprawdzać ceny, powierzchnię lokalu itd. ? Nie do tego urząd ten został powołany. Poza tym trzeba byłoby zatrudnić tysiące nowych urzędników i wdrożyć specjalny system informatyczny. Skąd na ten cel będą pochodzić środki, również z DFG? - zastanawia się mec. Przemysław Dziąg.
Czytaj w LEX: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >
Odkrywanie Ameryki, podobny rejestr już istnieje
Portal Cen Mieszkań to też żadna nowość. Obecnie istnieje Rejestr Cen Nieruchomości, którego zakres opisany został szczegółowo w par. 40 rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
- Dwa akty prawne przewidują wymóg tworzenia rejestrów cen o zbliżonej, o ile nie tożsamej zawartości. Wadą takiego pomysłu jest fakt, że do sfinansowania obu rejestrów zmuszeni będą w ostateczności polscy podatnicy oraz dodatkowo nabywcy różnych typów nieruchomości mieszkaniowych wyszczególnionych w projekcie Portalu Cen Mieszkań - tłumaczy Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy.
Według niego znacznie korzystniejszy jest już istniejący Rejestr Cen Nieruchomości. Aktualnie jest to instrument rzadko wykorzystywany w praktyce przez organy publiczne. Głównym tego powodem jest fakt, że rejestry prowadzone przez Powiatowe Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej nie są zestandaryzowane, przez co nie nadają się jeszcze w obecnej formie do utworzenia krajowego rejestru cen. Ich zaletą jest jednak fakt, że stanowią własność państwową i mogą być przez wszelkie instytucje publiczne swobodnie wykorzystywane do dowolnych, publicznie uzasadnionych celów. Nielimitowane jest także ich udostępnianie zainteresowanym podmiotom.
Wtóruje mu Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. - Portal Cen Mieszkań ma upubliczniać informacje o liczbie transakcji oraz cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w lokalizacji, okresie i przekroju rodzajowym wybranych przez użytkownika portalu. Zatem będzie to pokrywało się częściowo z funkcjonującym Rejestrem Cen Nieruchomości. Warto, aby ustawodawca zastanowił się, po co i w jakim celu mają one dalej funkcjonować po utworzeniu nowego portalu - dodaje.
Czytaj w LEX: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków w ustawie deweloperskiej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
