Pierwszego lipca startuje rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2 proc." (dalej jako: BK 2 proc.). Tego dnia wchodzi w życie podstawa prawna tego programu. Zainteresowanie jest ogromne. W blokach startowych stoją już tysiące potencjalnych kredytobiorców. A kampania reklamowa rządu, banków i deweloperów ruszyła na długo przed tym, jak przepisy zostały uchwalone. Bo jest się o co bić, od lat nie było tak atrakcyjnej oferty na rynku.
I choć nie został jeszcze udzielony, ani jeden tego typu kredyt to nie brakuje już pomysłów, jak się "załapać" na nowy program. Nie wszystkie są zgodne z prawem, co trudno będzie udowodnić, bo w nowych przepisach brakuje mechanizmów kontrolnych. Swój patent na przyciągnięcie kredytobiorców mają też deweloperzy. Ustawa narzuca maksymalną wysokość kredytu Dlatego część ceny mieszkania planują przerzucać w koszty wykończenia mieszkania.
Czytaj też: Kredyt 2 proc. - kto i na jakich zasadach otrzyma >
Kto i na co może liczyć
Podstawą prawną nowego rządowego programu jest ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U z 2023 r. poz. .1114). W wypadku wcześniejszych rządowych programów trzeba było poczekać na uruchomienie programu po wejściu w życie przepisów. Teraz tak nie będzie. - Banki kredytujące od kilku miesięcy przygotowują się do obsługi potencjalnych kredytobiorców. BGK wspólnie z bankami wypracował szablony oświadczeń i warunki korzystania z BK 2 proc., które kredytobiorca będzie zobowiązany podpisać, aby uzyskać dopłaty w programie. Opublikujemy je na stronie BGK 1 lipca, w dniu wejścia w życie przepisów ustawy - zapewnia Katarzyna Fortuna, menedżer w Departamencie Funduszy Mieszkaniowych BGK.
Z deklaracji banków wynika, że z chwilą wejścia w życie przepisów wnioski kredytowe zaczną oficjalnie przyjmować cztery banki: PKO BP, Pekao SA, Alior i Velo a i zainteresowanie ze strony kredytobiorców jest ogromne. - Rząd szacuje, że do końca roku powinno być udzielonych 10 tys. tego rodzaju kredytów. Moim zdaniem może to być nawet 40-60 tys. - tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Czytaj komentarz praktyczny w LEX: Dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach „Pierwsze mieszkanie” >>
W wypadku kredytu nie ma limitów dochodów kredytobiorców. Mogą więc z niego skorzystać także osoby zamożne. Przepisy narzucają jednak maksymalną kwotę kredytu.
- Niestety program nie pomoże na pożądaną skalę zniwelować problem braku mieszkań, o ile w ogóle Polakom wykluczonym z rynku nieruchomości z powodu zbyt niskich zarobków pomoże - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Według niego zamożni kredytobiorcy mogą być największymi beneficjentami rządowego programu BK 2 proc. , choć często dysponują gotówką na zakup mieszkania, nie muszą brać kredytu. - Teraz bez problemy znajdą środki na wkład własny a państwo z publicznych pieniędzy będzie im dopłacało do kredytu preferencyjnego a przecież nie o to chodziło w tym programie - ostrzega.
- Przy maksymalnym wkładzie własnym 200 tys. zł. w wypadku singla kredyt na mieszkanie może wynieść do 500 tys., rodziny – 600 tys. Za kredyt 2 proc. można więc kupić mieszkanie warte do 800 tys. zł. Nie jest to więc cena luksusowego apartamentu, ale raczej mieszkania w dobrym standardzie. Gdy chodzi o budowę domu, to przepisy, jako wkład własny, traktują również wartość działki. Kredytobiorca, którego jedynym wkładem własnym jest działka budowlana, może przekroczyć limit 200 tys. zł wkładu własnego. W takim przypadku suma wartości działki i kwoty kredytu może wynieść maksymalnie do 1 mln zł. Jeśli więc ktoś zaciąga kredyt np. na 600 tys. zł, to wartość działki może wynosić do 400 tys. zł. Jeśli jednak wkładem będzie nie tylko działka, ale również np. własne oszczędności, obowiązuje standardowy limit wkładu własnego, czyli maksymalnie do 200 tys. zł - wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Eksperci ostrzegają, jeśli program będzie się cieszył szczególnie dużą popularnością, zarezerwowane w budżecie środki na BK 2 proc. szybko się wyczerpią. Niewykluczone, że po Nowym Roku już ich nie będzie i trzeba będzie czekać na kolejną transzę.
BGK odpowiedział natomiast Prawo.pl, że złożone wnioski o udzielenie BK 2 proc. w bankach kredytujących od 1 stycznia 2024 r. będą podlegały dodatkowej weryfikacji pod kątem dostępności limitów środków przeznaczonych na wypłaty dopłat w poszczególnych latach zgodnie z prognozowanym harmonogramem dopłat do spłat kredytu.
USTAWA z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe >>
Dwoje singli, dwa kredyty i dwa mieszkania, czyli jak się ustawić
Polak potrafi. Kreatywnych pomysłów na skorzystanie z kredytu, nie brakuje.
- Jeden z nich jest taki, że dwójka singli złoży dwa wnioski kredytowe a następnie kupią dwa mieszkania. Po wzięciu ślubu, do jednego mieszkania będą mogli się wprowadzić, a drugie wynajmą, co powinno pokryć koszty więcej niż jednego z zaciągniętych długów - mówi Bartosz Turek.
Jarosław Sadowski potwierdza, że przepisy pozwalają na takie działanie. Kupujący nie stracą z tego powodu dopłat. Warunkiem jest jednak to, że nie mogli wcześniej prowadzić wspólnie gospodarstwa domowego. W praktyce jednak trudno będzie sprawdzić, czy tak faktycznie będzie.
Inny pomysł polega na zbudowaniu zdolności kredytowej dziecku przez rodziców. - Rodzic, który prowadzi firmę, zatrudniłby dziecko, a ono następnie wystąpiłoby o tani kredyt. Może to być o wiele bardziej opłacalne, aniżeli np. najem mieszkania dla studiującego dziecka - wyjaśnia Bartosz Turek.
Sposób na przyciągniecie klientów z kredytem 2 proc. mają też deweloperzy. Przy poprzednich programach rządowych nie wliczali do ceny mieszkania komórki lokatorskiej i miejsca postojowego w garażu. Teraz, żeby zmieścić się w limicie kredytu, proponują, żeby część ceny mieszkania wrzucić do kosztów wykończenia lokalu.
Przepisy nie pozwalają z tańszego kredytu skorzystać małżeństwu, jeżeli jeden z małżonków w przeszłości posiadał mieszkanie. W opinii dr Piotra Pałki, radcy prawnego i wspólnika DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych jest, to niesprawiedliwe.
- Rządowy program pozwala na to, żeby jego beneficjentami były również osoby, które aktualnie posiadają połowę nieruchomości czy single. Niezrozumiałe jest więc, dlaczego nie mogą z niego skorzystać małżonkowie, którzy nigdy nie posiadali nieruchomości, a zawarli związek małżeński z osobami, które w przeszłości posiadały nieruchomość - często przed wielu laty i małej wartości - tłumaczy.
A gdzie kontrola? Chyba zabrakło przepisów
Ustawa o BK 2 proc. nie przewiduje mechanizmów kontrolnych. Eksperci nie wyobrażają też sobie, żeby pracownik banku składał wizyty w domu i sprawdzał, kto z kim mieszka, czyli prowadzi gospodarstwo domowe.
- Poważnym mankamentem ustawy jest brak przepisów o kontroli. Ustawa niestety daje możliwości nadużyć, a więc tworzenia fikcyjnych sytuacji i stanów faktycznych, aby wyłudzić preferencyjny kredyt. Oczywiście takie umowy traktować będzie trzeba jako czynności pozorne, ale tą wadliwość czynności dopiero stwierdzać będzie sąd, a przecież skuteczna weryfikacja wniosków powinna następować już na etapie procedowania wniosków kredytowych - zauważa dr Piotr Pałka.
BGK twierdzi zupełnie inaczej. - Banki kredytujące mają ustawowe uprawnienie do przeprowadzania kontroli kredytobiorców korzystających z dopłat do BK 2 proc. Będą też umocowane do dochodzenia roszczeń zwrotów dopłat. - ostrzega Katarzyna Fortuna z BGK.
Ryzyko utraty dopłaty
Część ekspertów uważa jednak, że nie da się napisać tego typu ustawy w taki sposób, by w 100 proc. wyeliminować próby obchodzenia przepisów lub wyłudzeń dofinansowania. Dopiero więc w praktyce się okaże, czy wprowadzenie dodatkowych mechanizmów kontrolnych jest konieczne. Widzą też dużo większe problemy, gdzie indziej.
Według portalu RynekPierwotny.pl. niepokojąco wygląda perspektywa uruchomienia BK 2 proc. już na dniach, w sytuacji gdy procedury udzielania tych kredytów oraz zasady rozliczania banków z BGK są dopracowywane w pośpiechu, pozostawiając być może wiele do życzenia. - Z kolei KNF niemal w ostatniej chwili poluzowała Rekomendację S, pozostawiając bankom sporo swobody przy obliczaniu zdolności kredytowej w ramach programu BK 2 proc. Może to wywindować zdolność kredytową beneficjentów programu nawet o 30-40 proc. - zauważa Jarosław Jędrzyński.
Tymczasem ustawa przewiduje kilkanaście przypadków, kiedy dopłaty wygasają. - KNF przy nowelizacji Rekomendacji S nie określiła zasad postępowania banków w takich przypadkach, kiedy to z dnia na dzień osoba z preferencyjnie policzoną zdolnością kredytową pod BK 2 proc. będzie musiała spłacać raty na zasadach komercyjnych - podkreśla Jarosław Jędrzyński.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
