Od 1 lipca wchodzi w życie zakaz handlowania dla zysku umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich. Wiele osób świetnie na tym zarabia. Rząd chce z tym skończyć. W opinii deweloperów robi to jednak nieudolnie i, zamiast uderzyć w spekulujących cesjami, uderza w zwykłych Kowalskich, pozbawiając ich ochrony z ustawy deweloperskiej. Eksperci nie są natomiast jednomyślni. Część z nich uważa, że nowe uregulowania uzdrowią rynek oraz są niezbędne jako "bezpiecznik" dla kredytu 2 proc. Część jednak uważa, że taki zakaz to gruba przesada i jedynie skomplikuje obrót nieruchomościami. Nie obniży też horrendalnie wysokich cen mieszkań.
Czytaj też: Projektowany zakaz flippingu nie ukróci patologii budowlanych, bo nie dotyczy....flippingu
Zakaz tak, ale bez najbliższej rodziny
Zakaz dotyczący cesji umów zawiera zmiana ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako: ustawa deweloperska). Znajduje się ona w przepisach końcowych ustawy o Bezpiecznym Kredycie 2 proc.
Nowela przewiduje zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich. Można będzie sprzedać tylko jedną cesję raz na trzy lata. I jedynie I i II grupa podatkowa będzie wyłączona z proponowanej regulacji, czyli najbliższa rodzina. Wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej będą mogły być sprzedawane wyłącznie w formie aktu notarialnego.
- Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za słoną opłatą – przenosi je na właściwych nabywców, to zmora polskiego rynku mieszkaniowego. Tak zwani flipperzy dosłownie za nic pobierają wygórowane „prowizje”. Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – tak tłumaczy powody wprowadzenia tych przepisów Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.
Zakaz uderzy, ale w nie w tych co trzeba
Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że zakaz handlu cesjami nie uderza w spekulantów i we flipperów, tylko w osoby fizyczne, które akurat rządzący chcieli chronić.
- Nowa ustawa deweloperska nie obejmuje osób prowadzących działalność gospodarczą, ale jedynie osoby fizyczne, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem większość filipperów prowadzi działalność gospodarczą, a jeżeli jeszcze nie prowadzi, po wejściu w życie nowych przepisów założy firmę, bo to się im opłaca. Wystarczy bowiem, że podpisując umowę przedwstępną oświadczą, że są przedsiębiorcą. Wówczas nie muszą zawierać umowy deweloperskiej, tylko zwykłą pisemną umowę przedwstępną, nie wymagającą aktu notarialnego, obowiązkowego w wypadku umowy deweloperskiej. Osób, które kupią od nich lokale nie obejmie, niestety, ochrona z ustawy deweloperskiej - ostrzega Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników PZFD.
Ponadto wchodzące w życie przepisy dotyczą tylko cesji umów deweloperskich zawieranych na podstawie nowej ustawy deweloperskiej obowiązującej od 1 lipca 2022 r. - Tymczasem większość deweloperów jeszcze przez rok będzie budowała na podstawie starej ustawy deweloperskiej. W tym wypadku więc zakaz również nie będzie obowiązywał - dodaje.
To za duża ingerencja, a gdzie swoboda umów?
Opinia ekspertów co do tego, że zakazane jest handlowanie cesjami, są mocno podzielone. Jedni chwalą nowe rozwiązania, drudzy ganią, a jeszcze inni uważają, że nic nie jest czarno - białe.
Wśród przeciwników wprowadzenia zakazu jest Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. - Nie jestem zwolennikiem ograniczenia możliwości przeniesienia praw i obowiązków z umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej na osobę trzecią. Jest to zbyt daleka ingerencja w stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą, który choćby z przyczyn losowych (np. zmiana planów życiowych, konieczność innego przeznaczenia pieniędzy) może być zainteresowany wyjściem z umowy bez ponoszenia konsekwencji jej niedotrzymania. Zaskakujące jest wprowadzenie znaczącego ograniczenia cesji z umów rezerwacyjnych, które służą jedynie zablokowaniu dalszego oferowania przez dewelopera lokalu lub domu np. osobom ubiegającym się o uzyskanie kredytu w banku - uważa.
Zakaz da się jednak w praktyce ominąć. - Cesje z umów rezerwacyjnych i deweloperskich będą bowiem możliwe bez ograniczeń jedynie w przypadku, gdy zostanie dokonane przeniesienie wierzytelności wynikających z umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w stosunku do zbywcy. To może rodzić nadużycia i obchodzenie ograniczeń z pomocą osób najbliższych - podkreśla.
Maciej Obrębski adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie zwraca uwagę, że doszło do niepotrzebnego spłycenia problemu. Tymczasem flipping to nie tylko patologia.
- Coraz powszechniej lansuje się pogląd, że flipping jest, co do zasady, zjawiskiem patologicznym. To trochę jak z reprywatyzacją. Owszem, tu i tu są pewne zjawiska wymagające wyeliminowania, ale całkowicie nieuzasadnione jest uogólnianie oceny. Trzeba mieć na uwadze, że w większości przypadków flipping sprowadza się do nabycia nieruchomości w atrakcyjnej cenie i jej dalszej sprzedaży w odstępie co najmniej kilkunastu miesięcy, przy czym w tym okresie nieruchomość ta zostaje wyremontowana, względnie uregulowany zostaje jej stan prawny. Tym samym niezaprzeczalnie nabywca dokonuje nakładów na nią, co uzasadnia jej zbycie za wyższą cenę - zauważa.
Nie brakuje też głosów krytycznych nie tylko wśród prawników, ale i pośredników w obrocie nieruchomościami.
- Ustawodawca, wprowadzając tego rodzaju zakaz zakłada, że ceny nieruchomości będą rosły i trzeba zaingerować w swobodę obrotu nieruchomościami aż tak ostrymi przepisami. Dobrze byłoby zadać sobie pytanie: a co, jeśli ceny nieruchomości przestaną rosnąć. Bo kiedyś taki moment przecież nastanie - zastanawia się Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
I przypomina, że w latach 2002-2005, gdy powstało "Miasteczko Wilanów", znacząca część substancji mieszkaniowej została wykupiona "na pniu" przez inwestorów z Hiszpanii, którzy zakładali świetlaną passę w nieruchomościach w Polsce. Podobnie, jak inwestycja "Floryda" na Ochocie. Tymczasem w 2007 r., gdy inwestorzy myśleli o "odsprzedaży", rynek zaczął wchodzić w potężny kryzys. Mieszkania finalnie zostały sprzedane, ale po mocnej korekcie cen. I niestety, złotego interesu nie było.
Trzeba ukrócić patologie
Nie brakuje jednak zwolenników nowego zakazu.
- Bez ograniczenia cesji wierzytelności z umów rezerwacyjnych łatwa do przeprowadzenia byłaby operacja, w której kilku znajomych flippera uzyskuje tańsze kredyty 2 proc. i przekazuje mu prawa z umowy rezerwacyjnej, za zwrotem tych tańszych kosztów. . W ten sposób idea bezpiecznego kredytu 2 proc. zostałaby zaprzepaszczona - twierdzi Michał Bera, radca prawny w BSS Bera Salwa Świderski.
Wtóruje mu Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości. - Moim zdaniem słusznie wprowadzono te ograniczenia do ustawy BK 2 proc. Kredyt ten ma w swoim założeniu służyć osobom młodym średnio zarabiającym, których nie stać na zakup mieszkania, a nie osobom szukającym łatwych zysków z obrotu nieruchomościami. Po co tworzyć dodatkowe furtki dla osób, które będą chciały próbować wykorzystywać ten kredyt, jako źródło taniego finansowania swoich działań inwestycyjnych. Znając kreatywność Polskich inwestorów z pewnością dalej będą szukać rozwiązać dających możliwości finansowania swoich projektów biznesowych z puli Kredytu 2 proc. - kwituje.
Natomiast Adrianna Charkiewicz, prawniczka z Kancelarii Prawnej Zając i Wspólnicy podkreśla, że gdyby ustawodawca zaniechał wprowadzenia tego konkretnego zakazu, mogłoby to prowadzić do dalszego nasilenia problemu stale rosnących cen nieruchomości, zwłaszcza, że dzięki ustawie BK 2 proc. wzrosło zainteresowanie nabyciem nieruchomości.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.