Zabezpieczenie hipoteczne, mówiąc w skrócie, pozwala wierzycielowi na zaspokojenie swoich należności z nieruchomości, na której zostało ono ustanowione, bez względu na to, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości. Dlatego jest to tak popularny sposób zabezpieczenia wierzytelności, zwłaszcza kredytowych. Jest to jedna z okoliczności, ze względu na które skorzystanie z usług agenta może być dobrym rozwiązaniem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Jak oblicza się jego prowizję i pozostałe składniki wynagrodzenia?
Pośrednictwo przy zaciąganiu kredytu hipotecznego – najważniejsze zasady
Zgodnie z art. 47 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami działalność polegająca na świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów. Tym samym nikt, kto nie jest pośrednikiem kredytu hipotecznego albo agentem – a do uzyskania tego statusu konieczne jest m.in. uzyskanie wpisu do określonego rejestru – nie może pośredniczyć w zawarciu umowy kredytu hipotecznego.
Stosownie do art. 54 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy, agent wykonuje działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem kredytu hipotecznego. Warto podkreślić, że pośrednik kredytu hipotecznego ponosi pełną i bezwarunkową odpowiedzialność za wszelkie działania lub zaniechania jego agenta podejmowane w imieniu i na rzecz tego pośrednika kredytu hipotecznego (art. 53 ust. 2).
Sprawdź w LEX: Jakie warunki powinien spełniać partner aby bank mógł z nim zawrzeć umowę o współpracy? >
Obliczanie prowizji agenta
Jednym z obowiązków zarówno pośrednika kredytu hipotecznego, jak i agenta – wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 6 i 7 wskazanej powyżej ustawy – jest przekazanie konsumentowi, na trwałym nośniku, informacji m.in. o:
- prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny. Gdyby przed zawarciem umowy ta kwota nie była znana, musi zostać podana konsumentowi w formularzu informacyjnym;
- opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta za świadczone usługi, a w przypadku niemożności ustalenia tej opłaty – informację o sposobie jej obliczania.
Tym samym prowizja na rzecz agenta lub pośrednika kredytu hipotecznego jest wypłacana przez kredytodawcę, konsument ponosi co najwyżej opłaty za jego działalność. Jednocześnie ustawodawca nie uregulował maksymalnej wysokości tych świadczeń, co z kolei oznacza, iż zwłaszcza konsumenci powinni zachować daleko idącą ostrożność przy zawieraniu umowy z agentem kredytowym. Przede wszystkim poprzez kontrolę jej postanowień w zakresie wysokości opłat ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta na rzecz agenta lub pośrednika hipotecznego.
Zobacz również: Czy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu?
Ochrona konsumenta i przedsiębiorcy przed nieuczciwymi umowami
Oczywiście w realiach umów zawieranych przez konsumentów z agentami czy pośrednikami kredytu hipotecznego funkcjonuje ochrona konsumentów, w tym zwłaszcza zakaz stosowania przez przedsiębiorców klauzul niedozwolonych (abuzywnych). Gdyby więc okazało się, że w omawianej tu umowie są takie klauzule, to po prostu one nie obowiązują, a konsument ma prawo żądać zwrotu świadczeń na rzecz agenta/pośrednika dokonanych na mocy abuzywnych postanowień umownych. Choć nierzadko wymaga to przeprowadzenia postępowania sądowego.
Sprawdź w LEX: Czy pośrednictwo kredytowe jest zwolnione z VAT? >
Mechanizm klauzul abuzywnych dedykowany jest konsumentom, a więc zgodnie z art. 22(1) kodeksu cywilnego, osobom fizycznym dokonującym z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Tym samym z tej formy ochrony nie są z góry wyłączeni przedsiębiorcy. W omawianych tu przypadkach przedsiębiorca może powoływać na się ochronę wynikającą z koncepcji klauzul abuzywnych, jeżeli wykaże, że jego umowa kredytowa nie miała bezpośredniego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Może być to związek pośredni. W pozostałych sprawach przedsiębiorcy pozostaje sięgnięcie np. przepisy ograniczające swobodę umów.
Czytaj też w LEX: Mirowski Piotr, Pranie brudnych pieniędzy poprzez inwestycje w nieruchomości – wprowadzenie do analizy zjawiska >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
