Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, przedłożoną przez ministra rozwoju i technologii.
Czytaj: Koniec flippingu - cesja praw do mieszkań dla pieniędzy będzie zakazana>>
Wprowadza ona do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej) zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich, z wyłączeniem najbliższej rodziny i ewentualnych sytuacji „losowych” . - Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za słoną opłatą – przenosi je na właściwych nabywców to zmora polskiego rynku mieszkaniowego. Tak zwani flipperzy dosłownie za nic pobierają wygórowane „prowizje”. Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – tak tłumaczy powody przyjęcia autopoprawki Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.
Czytaj w LEX: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >>
Eksperci są podzieleni. Część chwali rząd za dobre chęci. Ich zdaniem faktycznie dochodzi do patologii i czas najwyższy je ukrócić. Ale same chęci to za mało. Potrzebne jest jeszcze dobre prawo, a zaproponowane rozwiązanie do takich nie należy, bo ..... nie obejmuje flipperów! Ale są i tacy, którzy ostro sprzeciwiają się ograniczaniu rynku nieruchomości.
Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >>
Są patologie i trzeba z nimi walczyć
Flipping z definicji jest działalnością polegającą na zakupie używanego mieszkania do remontu, zazwyczaj w stanie mniej lub bardziej zaawansowanej degradacji, a następnie w drodze gruntownego remontu oraz wyposażenia doprowadzeniu go do odpowiednio wysokiego standardu, i w tym stanie odsprzedaży z zyskiem. Jest więc to działalność gospodarcza, w której oprócz szeregu zalet trudno się dopatrzeć jakichkolwiek wad.
- Niestety pojęcie flippingu w ostatnich latach boomu drastycznie się w warunkach krajowych zdewaluowało, wobec czego dziś określa się w ten sposób także mało przyzwoity rodzaj spekulacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, czyli zarabianie na cesjach -wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Sprawdź w LEX: Czy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej z przyczyn nie wymienionych w ustawie? >
Według niego sama spekulacja nie jest niczym nagannym, także w przypadku rynku nieruchomości, pod warunkiem jednak, że ma choć względnie cywilizowany charakter. Natomiast handel w oparciu o cesje na pierwotnym rynku mieszkaniowym to najbardziej niewyszukana, prymitywna forma spekulacji, polegająca na nierzadko masowym blokowaniu najbardziej atrakcyjnych ofert mieszkań deweloperskich po wpłacie niewielkiej części wartości lokum, najczęściej w formie opłaty rezerwacyjnej lub przedpłaty umowy deweloperskiej. Stąd zyski z handlu cesjami mogą osiągać wielokrotność zainwestowanych w proceder środków własnych spekulanta, tym samym silnie windując cenę transakcyjną lokum dla docelowego klienta, o ograniczaniu dostępności ofert deweloperskich nie wspominając.
Sprawdź w LEX: Czy cesja umowy deweloperskiej od poprzednich kupujących podlega PCC? >
- Tego typu działalność nie ma jakiegokolwiek merytorycznego uzasadnienia, żadnej wartości dodanej jak choćby klasyczny flipping, czy też wymiernych korzyści gospodarczych. Handel mieszkaniami na zasadach cesji w rodzimych warunkach to nie tylko czysta spekulacja, ale wręcz patologia, która już dawno powinna zostać zakazana i wyeliminowana z rynku mieszkaniowego. Zapowiadana likwidacja cesji w spekulacyjnym obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi, przy pozostawieniu możliwości stosowania ich w uzasadnionych życiowych sytuacjach, to tym samym bardzo dobry pomysł, choć wielka szkoda, że zaplanowany do realizacji o dwie dekady za późno - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Także Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości twierdzi, że ograniczenie cesji umów rezerwacyjnych i deweloperskich do dobry krok .- Oczywiście, że znajdą się głosy przeciwne takim rozwiązaniom, bo pewien model uprawiania biznesu nie będzie już tak lukratywny. Ale znając kreatywność i spryt Polaków, z biegiem czasu pojawią się pewnie na rynku rozwiązania pozwalające ominąć i te niekorzystne przepisy - dodaje.
W opinii natomiast Joanny Lebiedź, pośrednika w obrocie nieruchomościami, autopoprawka ta, jak wiele regulujących swobodę działania gospodarczego nie do końca jest przemyślana. - Nie znamy jeszcze przepisów wykonawczych, ani samej treści poprawki, ale już widać, ze pomimo być może dobrych chęci ustawodawcy, nie do końca jest to dobry pomysł i nie zawsze skutki wprowadzenia takiej regulacji będą zgodne z założeniami pomysłodawców - uważa.
Jak tłumaczy, dopiero w przyszłości się okaże, czy autopoprawka oraz kredyt 2 proc. pomoże, czy przeszkodzi rynkowi.
Sprawdź w LEX: Czy koszty cesji mogą stanowić wydatek objęty zakresem ulgi mieszkaniowej? >
Zakaz cesji, to nic jak centralne sterowanie rynkim
Dla części jednak ekspertów zakaz cesji to kolejny niepokojący sygnał przechodzenia z systemu wolnorynkowej gospodarki mieszkaniowej na system centralnego sterowania.
- Oczywiście, zapowiedź musi budzić niepokój. Zacząć należy od tego, że nie jest prawdziwe twierdzenie jakoby dokonywanie cesji praw z umów rezerwacyjnych i deweloperskich miało negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Rynkowa cena mieszkań nie rośnie przez to, że cedent odstępuje swoje prawa i obowiązki na rzecz nowego podmiotu. W warunkach rynkowych przewagi podaży mieszkań nad ich popytem nikt nie uzyska złotówki odstępnego na cesji. W ten sposób tylko ograniczy się działalność tzw. „flipperów”, którzy zawierają umowy deweloperskie nie po to by zamieszkać w lokalach, ale by przeprowadzić proces ich wykończenia ze stanu deweloperskiego i sprzedać prawa z umowy deweloperskiej z zyskiem, generowanym z tytułu wykonanych prac wykończeniowych. Bo prace te i tak nabywca mieszkania musi zawsze wykonać - twierdzi Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.
Czytaj w LEX: Zbycie praw z umowy deweloperskiej >
Podkreśla on, że kazuistyczne rozwiązania legislacyjne w sposób łatwy obejść. Takim obejściem będzie rezygnacja z cesji umów deweloperskich, na rzecz ich rozwiązywania w zamian za odstępne. Trudno wyobrazić sobie, że ministerstwo zakaże rozwiązywania umów deweloperskich czy rezerwacyjnych. A już dziś częstą praktyką jest właśnie takie rozwiązanie. Dzięki czemu nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży praw, bo cesja jest właśnie sprzedażą praw.
Dobre chęci to za mało, ustawa deweloperska nie obejmuje flipperów
Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich również podoba się, że rząd zauważył problem. Ale zwraca uwagę, że zakaz wcale go nie rozwiązuje, ponieważ znajduje się w niewłaściwym miejscu.
- Niestety, zaproponowany przepis w ogóle go nie rozwiązuje. Flipperami są najczęściej osoby prowadzące działalność gospodarczą, a tych proponowane rozwiązanie nie obejmuje. Ustawa deweloperska, do której autopoprawka wprowadza zmianę, dotyczy bowiem osób fizycznych, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników w PZFD.
Czytaj w LEX: Umowa rezerwacyjna a ochrona nabywców mieszkań >
