Burmistrz odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie szesnastu garaży. Decyzja została uzasadniona wynikami analizy obszaru wyznaczonego wokół działki objętej wnioskiem, która wykazała, że planowane przedsięwzięcie nie spełnia warunku kontynuacji funkcji zabudowy. Inwestor wniósł odwołanie, w którym podkreślił, że w analizowanym obszarze, na każdej posesji znajduje się jeden lub dwa boksy garażowe. Natomiast w niewielkiej odległości od tego obszaru zlokalizowane są duże kompleksy garaży.
Czytaj też: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - ustalanie wymagań nowej zabudowy >
Kolegium utrzymało w mocy sporną decyzję
Sprawą zajęło się samorządowe kolegium odwoławcze, które wskazało, że w analizowanym terenie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczymi oraz zabudowa usługowa. Natomiast na sąsiednich działkach usytuowana jest m.in. pijalnia piwa, budynek mieszkalno-usługowy, szkoła językowa i sklep odzieżowy. Ponadto na terenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi występują jedno lub dwustanowiskowe, wolnostojące budynki garażowe. Organ ocenił jednak, że usługowa funkcja garażowa będzie posiadać cechy odmienne od funkcji garażowania indywidualnego, między innymi z uwagi na wielkość ruchu samochodowego, poziom hałasu i emisję spalin. Mając powyższe na uwadze, kolegium uznało, że nie zachodzi wymagana prawem kontynuacja funkcji zabudowy i utrzymało w mocy sporną decyzję.
Czytaj także: NSA: Zabudowa biurowa dopuszczalna w sąsiedztwie domów jednorodzinnych >>>
Analiza urbanistyczna musi być wnikliwa
Inwestor nie zgadzał się z tym rozstrzygnięciem, więc wniósł skargę. WSA wskazał, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tymczasem w niniejszej sprawie organ opracował dokument, który jedynie punktowo wylicza rodzaj zabudowania i jego umiejscowienie w terenie, w stosunku do działki inwestycyjnej. Nie odzwierciedlał on jakiejkolwiek analizy, ponieważ był prostym wyliczeniem punktów orientacyjnych, które nie może być uznane za analizę urbanistyczną. Autor tego dokumentu nie poczynił też wywodów, na których organ mógłby oprzeć swoje rozstrzygnięcie uznając, że nie została spełniona "zasada dobrego sąsiedztwa" wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd ocenił, że niedopuszczalne jest oparcie decyzji na ogólnej konstatacji braku funkcji usługowej garażowej w analizowanym obszarze. Oznacza to, że analiza nie była prawidłowa i wystarczająca dla wydania rozstrzygnięcia.
Kontynuacja funkcji zabudowy nie może być traktowana wąsko
WSA podkreślił, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa o funkcji usługowej. Natomiast nie występuje zabudowa o funkcji takiej samej, podobnej lub zbliżonej do planowanej przez inwestora. Niemniej w orzecznictwie sądowym wielokrotnie wskazywano, że ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Nowa zabudowa jest bowiem dopuszczalna, gdy można ją pogodzić z istniejącą funkcją (zob. wyrok NSA z 29 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 52/17). Ponadto sąd zwrócił uwagę, że pojmowanie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko. Nie można uznać, że dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektów identycznych z istniejącymi. Dlatego też w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej nie jest wykluczona uzupełniająca ją zabudowa usługowa. Tym samym organ powinien ocenić, w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczną, czy będą one mogły ze sobą bezkolizyjnie współistnieć. Mając powyższe na uwadze, WSA uchylił zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję. Oznacza to, że sprawa ponownie trafi na biurko burmistrza.
Wyrok WSA w Łodzi z 11 marca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 872/21
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
