Prezydent miasta ustalił warunki zabudowy kilku działek na cele realizacji budynku, który miał spełniać funkcje handlowe, usługowe i biurowe. Właściciel sąsiedniej nieruchomości wniósł odwołanie od tej decyzji. Sprawą zajęło się samorządowe kolegium odwoławcze, które uchyliło decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Jednakże rozstrzygnięcie to nie usatysfakcjonowało skarżącego, który postanowił wnieść sprzeciw do sądu administracyjnego.
Czytaj także: Nowe prawo budowlane da więcej swobody inwestorom>>
Analiza nie zawierała odpowiednich danych
Rozpoznający sprawę WSA w Krakowie oddalił sprzeciw, uznał bowiem, że samorządowe kolegium odwoławcze prawidłowo oceniło, że analiza urbanistyczno-architektoniczna nie zawierała odpowiednich danych, które pozwalałyby na stwierdzenie, że prezydent miasta dokonał prawidłowego wyznaczenia parametrów nowej zabudowy. Dlatego sprawa wymagała przeprowadzenia nowej analizy i sporządzenia nowego projektu decyzji. Właściciel sąsiedniej nieruchomości postanowił jednak zaskarżyć także ten wyrok.
Czytaj w LEX: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - zasada kontynuacji funkcji i dobrego sąsiedztwa >
Sąsiedztwo to nie tylko działka obok
Sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który wyjaśnił, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie funkcji zabudowy wymaga uwzględnienia występujących na danym terenie funkcji np. mieszkalnej, usługowej i biurowej. Natomiast państwowy porządek planistyczny wymaga uwzględnienia zabudowy istniejącej na "sąsiednim terenie". Sąd zaznaczył, że przez pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki inwestycyjnej z działką sąsiednią. Pojęcie to oznacza bowiem nieruchomości znajdujące się w pewnym obszarze, który tworzy urbanistyczną całość. Dlatego też działkę sąsiednią należy interpretować szeroko jako nieruchomość położoną w okolicy, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie.
Sprawdź w LEX: Czy nieruchomość może pełnić funkcję mieszkalną i letniskową? >
Nie ma nakazu kontynuacji dominującej funkcji zabudowy
NSA wskazał, że kontynuacja funkcji zabudowy sąsiedniej nie oznacza ograniczenia nowych inwestycji do realizacji w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Natomiast ocena planowanej inwestycji z punktu widzenia kontynuacji już występującej zabudowy nie oznacza zakazu zróżnicowania charakteru i bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji. Sąd podkreślił, że nowa zabudowa jest dopuszczalna w sytuacji, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Oznacza to, że kontynuacja funkcji nie oznacza jej tożsamości i pozwala na wprowadzenie zagospodarowania, które jest uznawane za jego uzupełnienie i nie wchodzi z nim w kolizję.
Sprawdź w LEX: Czy można wydać decyzję wz na budowę budynków mieszkalnych na terenie przeznaczonym w mpzp na elektrownie wiatrowe? >
Planowana zabudowa możliwa pomiędzy mieszkaniami
Sąd uznał, że wbrew twierdzeniom skarżącego, "zasada dobrego sąsiedztwa" może obejmować dopuszczalność lokalizacji obiektów o funkcji handlowej, usługowej i biurowej pomiędzy zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Sytuacja ta jest możliwa nawet , jeżeli funkcja mieszkaniowa jest przeważająca na terenie objętym analizą urbanistyczno-architektoniczną. Kwestia ta jednak zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę.
Wyrok NSA z 10 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1109/19
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
