Wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych są niekorzystne dla covidowych budów. Choć karta może się jeszcze odwrócić. Nie jest jeszcze bowiem znany pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przed NSA czeka już jednak na rozpatrzenie kilka tego typu spraw. Wojewódzkie sądy dopuszczają jednak legalizację covidowych budów.
Czytaj też: Jarzyński Piotr, Covidowe budowy a pozwolenia na użytkowanie - komentarz praktyczny >
Ustawy covidowe nie grzeszyły precyzją. Podobnie było w wypadku art. 12 ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: covidowa ustawa). Dzięki niemu wolno było budować na uproszczonych zasadach, z pominięciem m.in. miejscowego planu i prawa budowlanego. Pod warunkiem jednak, że były to obiekty związane ze zwalczaniem epidemii koronawirusa. Co skrzętnie wykorzystało wielu inwestorów i pojawiło się wiele domów jednorodzinnych i bloków, które miały rzekomo pomóc w walce z covidem.
Czytaj też: Spór o „covidowe budowle” – przedsiębiorcy w tarapatach, organy bezlitosne>>
Covidowy dom? To do rozbiórki
Prawnicy nie znają ani jednego wyroku korzystnego dla inwestora w oparciu o nieobowiązujący już art. 12 covidowej ustawy. Sądy jednogłośnie podtrzymują nakazy rozbiórki. W praktyce mogą pojawić się jednak problemy.
Czytaj też: Informacja o prowadzeniu robót budowlanych - w jaki sposób jej dokonać, aby była skuteczna? >
- Moim zdaniem mamy jednolite orzecznictwo nakazujące rozbiórkę obiektów wzniesionych z naruszeniem postanowień tego przepisu lub przepisów regulujących proces budowlany. Zapewne będzie jednak to trudne. Zazwyczaj inwestycje były realizowane w sytuacji, gdy nie byłoby to możliwe zgodnie z przepisami prawa. W takim wypadku nie będzie też można następczo zalegalizować takiego obiektu. Warto przypomnieć, że aby zalegalizować samowolę budowlaną musi być ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. Zakładam, że przedmiotowe samowole nie spełniają tego wymogu. Dlatego legalizacja nie zależy od woli albo chęci nadzoru budowlanego tylko raczej mamy tutaj przeszkody prawne ku temu - mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Prawnicy są zgodni, że rozbiórka jest jak najbardziej wykonalna w praktyce. Na pewno jednak nic tutaj nie będzie działo się szybko. Na pewno też inwestorzy wykażą olbrzymią determinację w walce o swoje prawa. Nawet bowiem prawomocne orzeczenie nakazu rozbiórki musi jeszcze zostać wykonane. Jeżeli inwestor nie uczyni zadość temu obowiązkowi, to organ może dokonać takiej rozbiórki. Musi jednak na to zagwarantować środki i przeprowadzić postępowanie o zamówienie publiczne.
Czytaj też: Negatywne skutki procedury informacji o robotach budowlanych w praktyce >
- Z doświadczenia wiem, że takie działania są podejmowane wobec najbardziej kontrowersyjnych inwestycji. Np. wobec inwestycji na terach ścisłej ochrony przyrody lub naruszających ochronę zabytków. W przypadku inwestycji np. polegających ba budowie domu jednorodzinnego na niekontrowersyjnym terenie nie spodziewam się dużej motywacji organów administracji. Należy też pamiętać, że są takie miejscowości w Polsce gdzie liczba pracowników nadzoru budowlanego wynosi kilka osób, a kolejka spraw do załatwienia jest liczona w setkach lub tysiącach. Tutaj fizycznie nie ma możliwości przyśpieszenia biegu spraw - wyjaśnia adwokat Kosiński.
Legalizacja tak, ale nie dla wszystkich
W opinii Piotra Jarzyńskiego, partnera w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy budowle pseudocovidowe można zalegalizować korzystając z procedury legalizacyjnej przewidzianej w prawie budowlanym. - Barierą dla inwestorów może być obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, w tym m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. Wiele osób rozpoczęło takie budowy, bo liczyło na to, że art. 12 specustawy covidowej wyłączający stosowanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, pozwoli im zrealizować inwestycje wbrew zapisom planu miejscowego lub bez decyzji o warunkach zabudowy - podkreśla.
Czytaj też: Skutki specustawy ws. koronawirusa dla branży budowlanej >
Według niego nadzór budowlany kierując się przepisami prawa budowlanego i orzecznictwem sądów administracyjnych będzie starał się zalegalizować takie obiekty budowlane. Opłacalność legalizacji będzie zależała od wysokości opłaty legalizacyjnej, która np. dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, będzie wynosiła 50 000 zł. - Jeśli legalizacja obiektu będzie trudna bądź niemożliwa, to postępowania administracyjne i sądowoadministracyjne będą trwały latami. Decyzja o rozbiórce jest ostatecznością, ale inwestorzy muszą liczyć się z taką ewentualnością. Samo wydanie decyzji o rozbiórce nie oznacza, iż zostanie ona wykonana. Egzekucja w tym zakresie może trwać wiele lat - dodaje.
Czytaj też: Prowadzenie robót w oparciu o nieostateczną decyzję o zmianie pozwolenia na budowę >
Czytaj też: Legalizacja samowoli budowlanych na nowych zasadach >
Podobnie uważa dr Martyna Sługocka, prawnik w prawnik w kancelarii GWW. - Procedura legalizacyjna inwestycji covidowej podlega regułom z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego, co potwierdza np. wyrok Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 23 czerwca 2021 r. (II SA/Go 382/21, LEX nr 3199392). Jeśli inwestor będzie chciał zalegalizować inwestycję, to będzie musiał przedłożyć dokumenty wymagane przepisami prawa wymienione w art. 48b ust. 2 Prawa budowlanego i, co ważniejsze, ponieść opłatę legalizacyjną . Opłacalność procedury legalizacyjnej dla inwestora zależy od rodzaju inwestycji. Każdorazowo trzeba także uwzględnić, że alternatywą dla legalizacji i opłaty z nią związanej będzie nakaz rozbiórki - mówi.
I przypomina, że spory w zakresie interpretacji obowiązującego zaledwie 180 dni art. 12 ustawy covidowej z pewnością będą trwały latami. Już w tym momencie kilka spraw czeka na rozstrzygnięcie przez NSA a nie można wykluczyć, że sąd ten zaprezentuje odmienną linię orzeczniczą niż obecnie dominująca.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.