Brak warunków technicznych to problem dla całej budowlanki

Od września w biurach projektowych, na budowach i w kancelariach prawnych trwa prowizorka związana z brakiem wydania na czas nowych przepisów określających warunki techniczne budynków. Ostateczny termin na rozwiązanie tego problemu to dopiero wiosna 2028 r. Eksperci i samorządy zawodowe wyjaśniają jak inwestorzy i projektanci mogą sobie radzić, gdy mają rozpoczęte lub zaplanowane budowy, a chcą działać zgodnie z prawem.

Całe zamieszanie powstało przez to, że od 20 września br. nie obowiązuje już rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Przepisy dotyczyły prawie całej branży budowlanej, gdyż obejmowały m.in. zabudowę mieszkaniowa i zagrodową, budynki gospodarcze, garaże, śmietniki, place zabaw czy miejsca rekreacji. Warunki techniczne z 2002 r. od ponad dwóch dekad stanowiły fundament projektowania i oceny dokumentacji budowlanej. Określały m.in. odległości od granic działki, wymagania dotyczące nasłonecznienia, wysokości pomieszczeń, ewakuacji, dostępności i efektywności energetycznej. Były podstawą pracy projektantów oraz oceny wniosków o pozwolenie na budowę przez urzędników architektoniczno-budowlanych. Niestety, brakuje nowego rozporządzenia.

Brak nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych to realny problem na każdym etapie procesu inwestycyjnego, także w przypadku postępowań naprawczych i legalizacyjnych – podkreśla Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Stare rozporządzenie miało zostać zastąpione analogicznymi przepisami (projekt rozporządzenia ma w Rządowym Centrum Legislacji nadany numer 29). Podstawą prawną utraty mocy przez dotychczasowe, obowiązujące od prawie ćwierćwiecza rozporządzenie, był art. 66 ustawy z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1411). To ten przepis wprowadził termin 84 miesięcy na dalsze obowiązywanie rozporządzenia. Ministerstwu Rozwoju i Technologii (MRiT) nie udało się zdążyć z wydaniem nowych przepisów (formalnie ma je wydać Minister Finansów i Gospodarki, gdyż to jemu podlega MRiT) mimo, że prace legislacyjne nad nowymi regulacjami trwały przez prawie dwa ostatnie lata.

Projekt nowych przepisów o warunkach technicznych jest obecnie w trakcie procedury notyfikacyjnej w Komisji Europejskiej, ale z nowelizacji prawa budowlanego wynika, że regulacje przejściowe mogą obowiązywać przez łącznie nawet 18 miesięcy, do 20 marca 2028 r., więc nie jest jeszcze przesądzone, kiedy nowe rozporządzenie wejdzie w życie.

Brak nowego rozporządzenia oznacza również brak przepisów przejściowych, które wprost nakazywałyby stosowanie starych zasad do toczących się postępowań. Miało je właśnie wprowadzić nowe rozporządzenie – zauważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, specjalizująca się w procesie inwestycyjnym.

Ekspertka przypomina, że w ostatniej wersji projektu rozporządzenia (sprzed kilku miesięcy) przewidziano stosowanie przepisów dotychczasowych do zamierzeń budowlanych, dla których przed 20 września 2026 r. został np. złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę itp. Tylko wtedy, gdyby inwestor naciskał na stosowanie nowych przepisów – składając w tej sprawie odpowiedni wniosek – do takich przypadków urzędnicy stosowaliby nowe regulacje. Ostateczne rozwiązanie poznamy jednak, gdy rozporządzenie zostanie opublikowane w Dzienniku Ustaw.

Prowizorka nie wiadomo jak długo

Na groźbę powstania luki prawnej zareagowali posłowie i znowelizowali w ekspresowym tempie ustawę z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524). Nowelizacja polega na dodaniu rozdziału 10a (art. 102a-102c). Inwestor - ale nie projektant - może złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o zastosowaniu dotychczasowych warunków technicznych. Wówczas według tych przepisów sporządza się projekt i dokonuje jego oceny. Skutek ten obejmuje całe zamierzenie budowlane – w tym zmianę pozwolenia i pozwolenie na użytkowanie – także po wejściu w życie nowego rozporządzenia (przesądza o tym brzmienie art. 102a ust. 4). Nowelizacja nie wprowadza jednego formularza takiego oświadczenia – propozycje takich wzorów opracowały jednak samorządy zawodowe architektów oraz inżynierów budownictwa, a także niektóre kancelarie prawne.

Mechanizm obejmuje zarówno projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny, a także wnioski o pozwolenie na budowę, o odrębne zatwierdzenie projektu oraz zgłoszenia budowy. Dotyczy także dokumentacji legalizacyjnej w procedurze samowoli budowlanej.

Przepisy epizodyczne też jednak mają luki i niekonsekwencje. W art. 102a pominięto np. zgłoszenie robót budowlanych (art. 29 ust. 3 prawa budowlanego). Klasycznym przykładem występującym często w praktyce są docieplenia budynków o wysokości 12-25 metrów. IA RP liczy jednak, że organy będą w tym przypadku uwzględniać odpowiednie oświadczenie inwestora. Nie wszyscy są takimi optymistami. Mec. Maj wskazuje, że podobne problemy mogą być z niektórymi postępowaniami naprawczymi, a także przy zmianie pozwolenia na budowę albo zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

W tych przypadkach brak jest podstawy prawnej do wydawania rozstrzygnięć z uwzględnieniem dotychczasowego rozporządzenia. Przepisy epizodyczne nie regulują w ogóle tej materii, co może rodzić niepewność organów i inwestorów prowadzącą do chaosu prawnego – ostrzega mec. Joanna Maj.

Nie uregulowano też wprost sytuacji inwestycji będących już w toku, co do których toczy się postępowanie o pozwolenie na budowę. Jeżeli więc np. wniosek o pozwolenie na budowę został złożony w sierpniu, to trudno uznać, że projekt budowlany został sporządzony „w okresie od 20 września", a taki wymóg wynika z literalnego brzmienia art. 102a. Dr Grabowska-Toś przekonuje jednak, że aby można było zastosować ten przepis także do postępowań wszczętych przed 20 września i w razie braku nowego rozporządzenia i przepisów przejściowych dokończyć  te postępowania w oparciu o "stare" warunki techniczne, należałoby podejść do interpretacji przepisów epizodycznych (w tym art. 102a), systemowo i celowościowo. Przepisy epizodyczne zostały bowiem wprowadzone w celu dokończenia rozpoczętych procesów inwestycyjnych.

Po pierwsze – w art. 102a ust.1, ustawodawca mówi o złożeniu oświadczenia „organowi prowadzącemu postępowanie”, a nie wskazuje, że musi ono zostać złożone wyłącznie „wraz z wnioskiem”.  To oznacza, że inwestor mógł złożyć wniosek o pozwolenie na budowę przed 20 września, a oświadczenie o stosowaniu starego rozporządzenia może złożyć później. Po drugie, art. 102a ust. 4 wskazuje, że w przypadku złożenia takiego oświadczenia stare warunki techniczne stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego, a nie wyłącznie do decyzji wydanej na podstawie wniosku złożonego po 20 września – dodaje dr Grabowska-Toś.

Zdaniem ekspertki, nie powinno też być żadnych wątpliwości, że brak nowych warunków technicznych nie stanowi obecnie przeszkody do złożenia nowych wniosków o pozwolenie na budowę i ich procedowania na starych zasadach, ponieważ inwestor może złożyć oświadczenie w trybie art. 102a i przygotować projekt w oparciu o „stare” już nieobowiązujące warunki techniczne.

Reagują izby zawodowe

Na nadzwyczajną sytuację braku obowiązujących warunków technicznych zareagowały dwa samorządowy zawodowe skupiające osoby posiadające uprawnienia budowlane – Izba Architektów RP (IA RP) i Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB).

Podkreślamy, że sytuacja ta może prowadzić do rozbieżności interpretacyjnych, przedłużania postępowań administracyjnych, wzrostu kosztów oraz opóźnień w realizacji inwestycji – pisze PIIB.

Dlatego samorządy zawodowe przyjęły to legislacyjne koło ratunkowe, jakim była nowelizacja prawa budowlanego, z pewnymi obawami, ale też i ulgą.

Rekomendujemy korzystanie z możliwości stosowania dotychczasowych przepisów. Wymaga to oświadczenia inwestora, które powinno zostać przekazane wszystkim projektantom przed rozpoczęciem projektowania oraz złożone organowi prowadzącemu postępowanie. Wybór przepisów powinien być jednoznaczny i konsekwentnie uwzględniony w całej dokumentacji. Brak szczegółowych warunków technicznych nie oznacza dowolności w projektowaniu i prowadzeniu robót. Nadal obowiązują wymagania prawa budowlanego oraz zasady wiedzy technicznej, a zakres obowiązków projektantów, kierowników budowy i inspektorów nadzoru inwestorskiego pozostaje aktualny – radzi PIIB.

Luki w przepisach przejściowych

Jednocześnie PIIB zwraca uwagę, że art. 102a prawa budowlanego nie dotyczy wszystkich sytuacji. Brak jest obowiązujących rozporządzeń określających nie tylko warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, ale również:

• zasilania energią elektryczną obiektów budowlanych łączności oraz
• warunki, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie.

PIIB podkreśla, że regulacje epizodyczne zawarte w art. 102a-102c prawa budowlanego nie przewidują możliwości dalszego ich stosowania po 20 września 2026 r.

Zwracamy uwagę, że przepisy przejściowe nie obejmują wszystkich tych obszarów, i apelujemy o pilne zapewnienie ciągłości regulacji oraz jednolitej praktyki organów administracji - podkreśla PIIB.

Izba podkreśla jednak, że nie oznacza to dowolności w ich projektowaniu ani wykonywaniu robót budowlanych. Nie powoduje również zwolnienia z obowiązków uczestników procesu budowlanego ani wyłączenia ustawowych kompetencji kontrolnych organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. W przypadku tych obiektów zastosowanie znajdują art. 5 ust. 1 i art. 20 ust. 1 prawa budowlanego.

PIIB przypomina również, że projektantów – niezależnie od rozporządzenia i przepisów przejściowych – nadal obowiązują właśnie art. 5 ust. 1 oraz art. 20 ust. 1 prawa budowlanego. Zgodnie z tymi przepisami obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi, należy projektować i budować w sposób określony w obowiązujących przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. bezpieczeństwo konstrukcji i bezpieczeństwo pożarowe, higienę i zdrowie, bezpieczeństwo użytkowania, właściwe warunki użytkowe, możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego, odpowiednie usytuowanie oraz poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich. Obowiązkiem projektanta jest opracować projekt budowlany zgodnie z wymaganiami ustawy, decyzjami dotyczącymi zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projektant nadal składa również oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Oprócz zalet tych ogólnych przepisów, są też jednak wady.

Ogólne wymagania art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, pozbawione uszczegółowienia w przepisach techniczno-budowlanych dotyczących budynków, mogą być różnie rozumiane przez uczestników procesu budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Rodzi to ryzyko niejednolitości praktyki, uznaniowości i nieprzewidywalności ocen, a także może powodować istotne przedłużenie postępowań administracyjnych, konieczność uzupełniania dokumentacji, wzrost kosztów oraz opóźnienie realizacji inwestycji – czytamy w stanowisku PIIB.

Architekci zwracają zaś uwagę, że jeśli inwestor nie złoży oświadczenia o stosowaniu dotychczasowych przepisów, to wówczas razem z projektantem podejmują ryzyko zaprojektowania obiektu na podstawie niezidentyfikowanych przepisów (brak nowego rozporządzenia), prowadzące do nieprzewidywalnego rozstrzygnięcia. Wtedy też obowiązują jednak art. 5 i art. 20 prawa budowlanego.

PIIB apeluje także o jednoznaczny wybór dokonany przez inwestora, aby projektanci wszystkich specjalności mogli konsekwentnie zastosować go w całej dokumentacji. Jeżeli inwestor wybiera dotychczasowe przepisy, oświadczenie o wyborze powinno zostać przekazane wszystkim projektantom, którzy uczestniczą w opracowaniu projektu budowlanego - przed rozpoczęciem procesu projektowania. Oświadczenie inwestora powinno zostać złożone organowi prowadzącemu postępowanie. Bez takiego oświadczenia osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie nie mogą powoływać się na art. 102a jako podstawę stosowania dotychczasowych warunków technicznych.

Architekci przypominają też, że możliwe jest stosowanie „starych” warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Przez 18 miesięcy dopuszcza się utrzymywanie i użytkowanie budynków mieszkalnych zgodnie z przepisami uchylonego rozporządzenia z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836). Przesądza o tym brzmienie art. 102c.

Zalecenia samorządu architektów

Specjalny numer swojego elektronicznego pisma „Archilegis”, poświęcony zamieszaniu z brakiem nowego rozporządzenia, wydała już we wrześniu br. Izba Architektów RP, ale jest on na bieżąco uzupełniany o nowe treści i aktualizowany. Warto zwłaszcza przejrzeć sekcję pytań i odpowiedzi.

Izba zaleca swoim członkom sześć kroków, aby zachować w pełni ostrożność i zmitygować pojawiające się ryzyka. Architekci sugerują:

• ustalenia z inwestorem, czy korzysta on z możliwości stosowania dotychczasowych przepisów i jednoznaczne ustalenie na podstawie których przepisów będzie wykonywany projekt,
• dopilnowanie złożenia stosownego oświadczenia (bowiem to nie projektant, ale inwestor składa oświadczenie o stosowaniu dotychczasowych przepisów),
• odpowiednie zabezpieczenie umowy projektowej. Izba sugeruje, aby w nowych umowach rozważyć klauzulę zobowiązującą inwestora do podpisania oświadczenia przed rozpoczęciem prac projektowych, a w przypadku umów już zawartych - podpisać stosowny aneks, którego przykładowe klauzule IA RP zamieszcza w swoich materiałach (dokonana w trakcie prac projektowych ewentualna zmiana wyboru przepisów, zgodnie z którymi jest przygotowywany projekt, może bowiem zwiększyć koszty jego wykonania),
• obowiązkowe przekazanie wszystkim projektantom branżowym informacji o wybranych rozwiązaniu tymczasowym, aby cały zespół pracował według tych samych przepisów,
• pamięć o projekcie technicznym (wybór dotychczasowych przepisów obejmuje również projekt techniczny),
• zalecenie, aby uważnie śledzić informacje na temat prac nad nowym rozporządzeniem (zarówno medialne, jak i oficjalne komunikaty MI).

Architekci przygotowali też propozycje wzorów oświadczeń dla inwestora i projektanta wraz z ich dokładnym omówieniem. IA RP rekomenduje składanie takich oświadczeń zarówno dla inwestycji inicjowanych od 20 września br., jak i do tych wszystkich, które były w toku w dacie wygaśnięcia starych przepisów.

Kluczowe jest oświadczenie inwestora.

Biorąc pod uwagę, że możliwość złożenia oświadczenia wynika z konkretnego przepisu epizodycznego, tworzącego szczególny mechanizm wyboru przepisów na tzw. okres przejściowy, a przepis ten nie stanowi o możliwości jego odwołania, zmiany lub cofnięcia, należy przyjąć, że złożone do organu oświadczenie nie podlega zmianie ani cofnięciu. Należy pamiętać, że wybór inwestora służy zapewnieniu jednolitego wyboru konkretnych przepisów dla całego zamierzenia, a zatem wywołuje skutki w reżimie prawa administracyjnego – sugeruje Izba.

Po co wzór dla projektanta, skoro to oświadczenie inwestora jest rozstrzygające dla organu administracji? W razie złożenia przez inwestora oświadczenia o stosowaniu dotychczasowych przepisów, Izba rekomenduje projektantowi, aby oświadczył, że zrealizował swoją pracę w oparciu o te właśnie przepisy.

IA RP przypomina również, że inwestor może udzielić pełnomocnictwa w formie pisemnej do złożenia swojego oświadczenia (w tym także projektantowi). Wzór takiego pełnomocnictwa również załącza w swoich materiałach informacyjnych.

Powinno mieć ono charakter pełnomocnictwa szczególnego, wyraźnie wskazującego na umocowanie do działania w jego imieniu i na jego rzecz, w zakresie złożenia oświadczenia. Zwykłe pełnomocnictwo procesowe do występowania w imieniu inwestora w ramach postępowania administracyjnego może zostać uznane za nieobejmujące tego typu czynności – ostrzega Izba.

Pełną treść branżowych rekomendacji architektów oraz inżynierów budownictwa – wraz z ich aktualizacjami dokonywanymi na bieżąco - można znaleźć na stronach internetowych IA RP i PIIB.

Maksymalnie półtora roku

Ile może potrwać stan przejściowy i prawna prowizorka? Ustawodawca asekuracyjnie przewidział, że art. 102a prawa budowlanego będzie obowiązywał aż przez 18 miesięcy. W tym okresie projekt zagospodarowania działki lub terenu lub projekt architektoniczno-budowlany może zostać sporządzony zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami. Warunkiem jest złożenie organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenia inwestora o stosowaniu tych przepisów. W takim przypadku według dotychczasowych przepisów sporządza się również projekt techniczny, a przepisy te stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego. Powinno to z naddatkiem wystarczyć na zakończenie prac nad nowymi regulacjami.