Według danych Fundacji Habitat For Humanity około 60 proc. Polaków nie ma zdolności kredytowej, a najem mieszkania na rynku prywatnym często pochłania ponad połowę ich dochodów. Pandemia tylko pogłębiła ten problem – ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie. Podbija je trend inwestowania w mieszkania po to, by uniknąć inflacji.
Sytuację poprawić ma Krajowy Plan Odbudowy, z którego ma zostać sfinansowanych 75 tysięcy mieszkań pod wynajem. Oby, bo wbrew radzie byłego prezydenta, nie każdy może zmienić pracę i wziąć kredyt – na własne M nie stać większości Polaków. To nie tylko polski problem, ale władze takich miast, jak Berlin czy Barcelona postanowiły nieco ograniczyć prawa wolnego rynku.
Pojawiają się też postulaty, by samorządy bardziej zaangażowały się w zapobieganie nadmiernym wzrostom czynszu. Obecnie to niemożliwe - nie mogą ingerować w ustalenia stron umowy najmu lokalu. Nie ma też regulacji pozwalającej na to, żeby ustalały maksymalne czynsze w mieszkaniach prywatnych.
Miasto nie ingeruje w najem między podmiotami prywatnymi
Ewa Bończak-Kucharczyk, była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, specjalista w zakresie mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju, przypomina, że epoka czynszu regulowanego skończyła się wraz z wejściem w życie w 2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów. – Pozostał tylko nieco inny czynsz regulowany w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS) - obecnie w społecznych inicjatywach mieszkaniowych. Inny, bo regulacje na temat czynszu wynikają tu z przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a nie z uchwał rad gmin - wyjaśnia.
Jak mówi, obecnie co do zasady, każdy właściciel ustala czynsz w wynajmowanych przez siebie zasobach (mieszkaniach), w tym gminy w mieszkaniowych zasobach gmin, a inne jednostki samorządu terytorialnego w zasobach mieszkaniowych należących do tych jednostek. - Dodatkowo gmina może teraz wynajmować lokale zarówno od właścicieli prywatnych, jak i od Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM), w tym od TBS, i podnajmować je osobom fizycznym. Czynsz najmu ustalany jest wówczas przez właściciela mieszkań i gminę, zaś czynsz podnajmu stosowany jest jak dla mieszkaniowego zasobu gminy, choć w niektórych przypadkach może też być inny – podkreśla Ewa Bończak-Kucharczyk. I dodaje, że obowiązuje też ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, której przepisy umożliwiają gminie wpływ na wysokość czynszu w nowo wybudowanych przez różnych inwestorów mieszkaniach, które mają być objęte dopłatami do czynszu. Nazwa "społeczne inicjatywy mieszkaniowe" obowiązywać ma od 1.07.2021 r. W ich skład wchodzą też istniejące obecnie TBS-y.
Radca prawny Łukasz Pogonowski, wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu, mówi, że jakakolwiek ingerencja prawa administracyjnego w prawo prywatne i cywilne jest z gruntu zła, bo wpływa potencjalnie negatywnie na wolny rynek, a takie pomysły to zbliżanie się do gospodarki sterowanej centralnie czy samorządowo – mówi.
Wpływ regulowania czynszów
W Europie są dwa miejsca, gdzie lokalne władze wpływają na podaż mieszkań. Barcelona włączyła mieszkania prywatne, których nie można było wynająć m.in. z powodu braku turystów przez pandemię, do wspólnej puli zarządzanej przez miasto. System bardzo szybko zareagował na COVID, właściciele mieszkań się obawiali utraty rynku turystycznego i nagle okazało się, że nie ma pomysłu na te lokale. Specjalna organizacja zajmowała się administrowaniem lokali właścicieli prywatnych, każdy kto zgłosił do tej puli Airbnb mieszkanie, był w nią włączony.
- Dla miasta rozwiązał się ogromny problem z kwarantannami, z powrotami z zagranicy, mieszkaniec wynajmuje od organizacji lokal za regulowany czynsz, a umowy z właścicielami są różne - jest segment zorganizowany na zasadach czysty rynkowych, a jest też segment, który może zaoferować mieszkania władzom lokalnym za niższą stawkę niż rynkowa. Dzięki tej różnorodności możliwe jest dostosowanie oferty mieszkaniowej w mieście do możliwości finansowych osób poszukujących mieszkań, zarówno na zasadach rynkowych, jak i dostępnych cenowo – mówi Aleksandra Jadach-Sepioło, zastępca dyrektora Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. W rezultacie zarząd budynków ma w swojej dyspozycji różne lokale, od komunalnych do organizacji dobroczynnych. Podmiot, który zasobem administruje, jest elastyczny i zdolny zareagować na COVID i inne „wstrząsy”. Miasto gwarantuje stałą opłatę, nawet w przypadku nie wynajęcia lokalu, co w sytuacji zmniejszenia popytu w epidemii, miało kolosalne znaczenie stabilizujące.
W Berlinie władze lokalne wprowadziły na określonym obszarze pułap, którego nie można przekroczyć, jeśli chodzi o wysokość czynszu. - Spowodowało to, że z tego obszaru wychodzą inwestorzy, zmniejsza się podaż mieszkań, a chodzi przecież o jej zwiększenie – mówi Aleksandra Jadach-Sepioło. Na terenie, gdzie jest ograniczenie wysokości czynszów, spada zainteresowanie inwestycjami. Podaż się usztywnia, jest tyle mieszkań, ile było od momentu kiedy właściciele działek i budynków dowiedzieli się o ograniczeniu. – Tam jest „taniej” wskutek zamrożenia poziomu czynszu, ale w innych częściach miasta ceny rosną - obszar funkcjonalny Berlina robi się coraz droższy, podczas gdy wcześniej naturalne było, że na obrzeżach można było znaleźć tańsze mieszkania – tłumaczy.
W obecnym stanie prawnym ingerencja nie jest możliwa
Zgodnie z Konstytucją RP źródłami powszechnie obowiązującego prawa są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego. - Organy samorządu terytorialnego mogą wydawać akt prawa miejscowego wyłącznie na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie, zgodnie z zasadami i w trybie określonym w ustawie. Oznacza to, że mogą wydawać akty prawa miejscowego tylko w tych kwestiach i w takim zakresie, na jaki pozwala odpowiednia ustawa - zaznacza Katarzyna Białek, adwokat w GSW LEGAL Grabarek, Szalc i Wspólnicy Sp.k.
Łukasz Pogonowski mówi, że samorządy mogą wpływać na ceny na rynku mieszkaniowym, ale nie poprzez ingerencję w stosunek najmu pomiędzy prywatnym właścicielem nieruchomości a najemcą. – Gminy dysponują gigantycznym zasobem komunalnym, mogą też ustalać - nie dowolnie, ale zgodnie z prawem - czynsze najmu, a to co robi w tym zakresie gmina, nie pozostaje bez wpływu na rynek – wyjaśnia Łukasz Pogonowski. Również na ceny nieruchomości i stawki najmu.
Jeśli mieszkańcy spełnią wymogi ustalone przez gminę, aby stać się najemcą mieszkania komunalnego, zazwyczaj korzystniej dla nich będzie wybrać ofertę gminy niż inne oferty rynkowe. - Więcej chętnych będzie na tanie najmy, ale jeśli gmina będzie dążyła do podwyższania czynszów, to również wpłynie na rynek, możliwe, że negatywnie – wyjaśnia prawnik. Podobnie, jeśli będzie oferowała mieszkania do sprzedaży. - To zespół naczyń połączonych – dodaje.
Ewa Bończak-Kucharczyk zwraca też uwagę, że obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące podwyższania czynszu, które dotyczą wszystkich właścicieli i najemców lokali mieszkalnych. - Zatem, o ile w chwili nawiązania umowy najmu strony ustalają czynsz w dowolnej wysokości, to potem, by go podwyższyć, trzeba przestrzegać tych przepisów o podwyżkach - mówi.
Cały czas o podaży decydują działania deweloperów
Zdaniem Aleksandry Jadach-Sepioło, obecna sytuacja w Polsce jest wynikiem tego, że przez kolejne lata „był pompowany popyt”, a programy rządowe ułatwiały nabycie mieszkań, co podnosiło ceny. - Przy braku wsparcia dla podaży okazywało się że można było brać kredyty, nawet przy stosunkowo niskim wkładzie własnym itp. – mówi. Strona popytowa miała coraz więcej środków, a podaż nie zmieniała się.
Według niej mimo rządowych programów typu Mieszkanie plus, mających na celu zwiększanie liczby mieszkań na rynku, cały czas o podaży na rynku pierwotnym nadal decydują działania deweloperów, a oferta dostępnych cenowo mieszkań jest ograniczona. – W krótkim okresie podaży mieszkań nie da się skutecznie ożywić, a chłodnym okiem patrząc, samo jej podwyższenie nie musi prowadzić do poprawy dostępu do mieszkań dla osób z luki czynszowej. Wiele jest obecnie lokali mieszkalnych nabytych i użytkowanych w celach inwestycyjnych, które tworzą podaż lokali do najmu prywatnego po cenach rynkowych – wskazuje.
Dalsza ingerencja będzie zamachem
Obecnie wysokość czynszu najmu między prywatnym właścicielem lokalu mieszkalnego a jego najemcą jest zupełnie od gminy prawnie niezależna. Jest natomiast zależna gospodarczo. Jednak gminy mają obowiązek wskazywać na aktualne wysokości czynszu najmu. – Nie spotkałem się z realizacją tego obowiązku w praktyce, ale teoretycznie taki obowiązek jest i wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami – podkreśla Łukasz Pogonowski. Jak dodaje, czym innym jest monitorowanie i wskazywanie problemu, a czym innym jest władcza ingerencja, kiedy organ korzysta z władztwa administracyjnego. – Gmina nie może ingerować w zasadę swobody umów, okrojoną i tak w zakresie najmu, gdzie lokator podlega ochronie, nie można z dnia na dzień go wyrzucić czy podwyższyć mu czynszu – zaznacza. Większa ingerencja byłaby jego zdaniem „zamachem” na prawo własności i zasadę swobody umów.
Według mec. Katarzyny Białek, aby organy samorządu terytorialnego mogły aktem prawa miejscowego regulować stawki czynszu mieszkań prywatnych, konieczne byłoby nadanie im takiego konkretnego uprawnienia w ustawie. Jak zauważa, pewne ograniczenia w ustalaniu stawek czynszów mieszkań prywatnych już istnieją, ale na poziomie ustawowym, a nie samorządowym, np. limity w podwyżkach czynszu są wprowadzone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ograniczenia w wysokości czynszu określonych rodzaju mieszkań – budowanych w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych, zawiera ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Jak mówi, nie spotkała się z wprowadzaniem ograniczeń stawek czynszu najmu mieszkań prywatnych w aktach prawa miejscowego. - Samorząd mógłby wpływać na stawki czynszu mieszkań prywatnych w granicach upoważnienia ustawowego, którego nie ma. Na pewno byłoby to bardzo daleko idące ograniczenie zasady swobody umów, sprzeczne nawet z konstytucyjną zasadą gospodarki rynkowej i z punktu widzenia wolności rynkowej takie regulacje są niepożądane – podkreśla.
Polski przykład
Aleksandra Jadach-Sepioło mówi, że w jednym z polskich miast organizacja pozarządowa Habitat for Humanity podnajmuje lokale do remontu od miasta i wynajmuje z czynszem niższym od rynkowego, żeby umożliwiać dostęp do mieszkań dla osób potrzebujących własnego lokum, a nie kwalifikującym się do przydziału lokalu komunalnego. Takim rozwiązaniem nie będzie zainteresowany podmiot rynkowy, miasto – ze względu na ograniczenia prawne nie będzie mogło. Organizacja pozarządowa może w tym segmencie rynku działać najefektywniej i z największym pożytkiem dla osób w tzw. luce czynszowej.
Jest projekt ustawy o społecznych agencjach najmu (SAN), ale trzeba czasu, aby model zaczął być stosowany. - Trudność powoduje finansowanie, potrzeba pionierów. Chociaż na upowszechnienie SANów trzeba jeszcze poczekać, można wskazać w Polsce miasto, które zgodnie z uchwałą tworzy pulę mieszkań analogicznie jak Barcelona - Opole Lubelskie – mówi. Ma ono program mieszkań na wynajem dla młodych rodzin, nie kwalifikujących się do mieszkań komunalnych. Pula mieszkań dostępnych pochodzi od właścicieli prywatnych, którzy – na zasadach określonych w odrębnej uchwale – przekazują ich administrowanie miastu z przeznaczeniem właśnie na tworzenie oferty dla młodych rodzin. Dzięki temu właściciele mogą liczyć na przykład na wyższy poziom dofinansowania nakładów na remonty, współfinansowanych z budżetu miasta.
- Każde miasto może takie rozwiązanie uchwalić, koszty nie są duże, a młode rodziny są zwykle wiarygodnymi najemcami. Szczególnie w przypadku miast z niewielkim gminnym zasobem mieszkaniowym, może się to okazać strzał w dziesiątkę – podkreśla Aleksandra Jadach-Sepioło.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
