Sejm uchwalił 20 kwietnia br. ustawę powołującą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. W nowej regulacji chodzi m.in. o eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Za ustawą głosowało 417 posłów, przeciw było 30, a czterech się wstrzymało.

Uchwalona przez Sejm ustawa została źle przyjęta w branży budowlanej. Jej przedstawiciele podjęli więc zabiegi o zmianę niektórych zapisów w Senacie.

Czytaj: Deweloperzy jeszcze liczą, że Senat obniży składki na fundusz gwarancyjny>>

Zdaniem rządu, który przygotował projekt, obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywcę mieszkania nie zapewnia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa. Stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej (tzw. „OMRP”) – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku następuje – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej – przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera powoduje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości.

Czytaj: Restrukturyzacja dewelopera ma służyć firmie i jej klientom>>

Dlatego rząd zaproponował następujące rozwiązania:

  • Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą zasilały składki płacone przez deweloperów:
    • w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.;
    • w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc.;
      Poprawka Senatu zmierza do obniżenia maksymalnych stawek procentowych, według których ma być wyliczana wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (z 2 proc. na 1 proc. oraz z 0,2 proc. na 0,1 proc.).
    • faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe;
    • składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).
  • Nabywca nowego mieszkalnia będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu.
    • Doprecyzowana ma być  procedura odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie.
  • Deweloper będzie miał obowiązek przekazać prospekt informacyjny osobie kupującej mieszkanie.
  • Dotychczas  prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. 
  • Określono prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP.
  • Doprecyzowano:
    • zasady dokonywania przez nabywcę wpłat na MRP;
    • przepisy dotyczące zasad uprawnień kontrolnych banku oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera


Senat w czwartek zaproponował kilka poprawek do tej ustawy.

Jedna z nich ma nałożyć obowiązek informacyjny w zakresie sprzedawanych przez deweloperów lokali, które nie spełniają wymogu metrażu dla lokali mieszkalnych.

Senat chce również, by w ustawie znalazł się przepis dający prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku nie usuwania przez deweloperów wad zgłoszonych w protokole odbioru, pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu.

Celem kolejnych zmian, które zyskały większość w Senacie, jest usunięcie z katalogu czynności kontrolnych banku obowiązek sprawdzania, czy deweloper nie zalega z podatkami, składkami na ZUS, czy zobowiązaniami wobec podwykonawców.

Według autorów projektu, ​zaproponowane w nim rozwiązania oznaczają, że bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj MRP – do niego bowiem należy ta decyzja – osoba kupująca mieszkanie otrzyma gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie.

Projekt solidnie konsultowany

Według autorów projektu, ​zaproponowane w nim rozwiązania oznaczają, że bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj MRP – do niego bowiem należy ta decyzja – osoba kupująca mieszkanie otrzyma gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie.

Podczas debaty w Sejmie poseł sprawozdawca Anna Paluch (PiS) mówiła, że projekt ustawy "był przedmiotem intensywnych prac", najpierw powołanej do tego celu podkomisji nadzwyczajnej, a następnie komisji infrastruktury, która przyjęła projekt wraz z poprawkami wynikającymi z uwag Biura Legislacyjnego Sejmu. Paluch poprosiła o uchwalenie projektu ustawy zgodnie ze sprawozdaniem komisji.

Czytaj: Sejm pracuje nad funduszem deweloperskim, w branży strach przed upadłościami>>

- Rzadko kiedy mamy do czynienia z aktem prawnym, który powstawał w tak długim czasie, jest owocem wielu przemyśleń, wielu konsultacji, obserwacji rynku przez dłuższy czas, weryfikacji i konsultacji nie tylko ze stroną społeczną, ale też z innymi instytucjami publicznymi, właśnie po to, aby zwiększyć ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych - tłumaczył prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny.